Перевод жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое

     Ему грозит либо предупреждение, либо штраф, размер кото-рого составляет от 1 000 до 1 500 руб. Заметьте, оштрафовать могут  только гражданина (физическое лицо). Организацию, ее должностных лиц или ин-дивидуального предпринимателя привлечь по данной статье не получится - нет законных оснований.

     В целях применения Ко АП РФ индивидуальные предприниматели приравниваются к  должностным лицам (ст. 2.4). Однако если арендодателем или собственником выступает другая организация (индивидуальный предприниматель), то в соответствии со ст. 167 ГК РФ им необходимо будет вернуть полученную арендную плату в полном объеме (при наличии арендных отношений) и, соответственно, изменить данные налогового и бухгалтерс-кого учета.

     Вместе  с тем организацию могут привлечь и к административной от-ветственности, если это предусмотрено законодательством  субъекта РФ. На-пример, в Постановлении  ФАС ДВО от 06.07.2005 N Ф03-А73/05-2/1631 рас-смотрена следующая ситуация.

     По  результатам проверки жилищная инспекция  Череповца установила, что квартира в жилом многоквартирном доме используется под офис. В результате было вынесено предписание об освобождении помещения и протокол об административном правонарушении, а организацию привлекли к ответственности по ст. 4.18 Кодекса об административных правонарушениях в виде штрафа в размере 10 000 руб.

     В соответствии с данной нормой использование  не по назначению по-мещений в многоквартирных домах: влечет наложение административного штрафа на юридических лиц в размере от 50 до 200 МРОТ. При этом суд подтвердил правомерность принятых чиновниками документов, указав, что факт использования жилого помещения под офис подтверждается актами обследования и проверки, из которых следует, что в квартире установлена офисная мебель, имеются 7 компьютеров, работают люди. Документы, подт-верждающие факт заселения в указанное помещение командированных ра-ботников, а также проживание их в данном помещении в период команди-ровок, общество не представило.

     Если  организация или индивидуальный предприниматель переобору-дуют жилое  помещение без согласия нанимателя (собственника) помещения, в результате существенно изменятся условия  пользования жилым домом и (или) жилым помещением, то хозяйствующий субъект рискует быть прив-леченным к административной ответственности по ст. 7.22 Ко АП РФ.

       Размер штрафа в данном случае  может составить:

• для индивидуальных предпринимателей (должностных лиц) - от 4 000 до 5 000 руб.;
• для организаций - от 5 000 до 10 000 руб.

     З А К Л Ю Ч  Е Н И Е  

     Таким образом можно сделать вывод, что не каждому жилью (квар-тире) можно присвоить статус нежилого помещения.

     Следует отметить, что и арбитражные суды при рассмотрении споров по данному  вопросу занимают схожую позицию.

       Вообще, по мнению судей, любые  сделки, направленные на использо-вание  жилого помещения в целях иных, чем проживание граждан, не  поро-ждают правовых последствий (Постановление ФАС МО от 08.05.2002 N КГ-А40/2777-02). Можно привести Постановление ФАС ЗСО от 05.10.2006 N Ф04-6453/2006(27008-А46-13), в котором сделан вывод о том, что сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользовани-ем, а также иным, не связанным с проживанием граждан использованием ор-ганизациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, являются ничтож-ными (Постановление ФАС ЗСО от 24.11.2005 N Ф04-8366/2005(17135-А70-9)).

     На  практике приобретение квартиры для  размещения в ней офиса яв-ляется выгодным с экономической точки  зрения, поскольку позволяет зна-чительно экономить на затратах на приобретение офиса. Действительно, если сразу приобретать офисное помещение, то стоимость такой покупки будет на порядок выше.

     Таким образом, при размещении в квартире офиса имеются все осно-вания  для принятия квартиры к налоговому учету в качестве основного средства (п. 1 ст. 257 НК РФ⁷) с последующим начислением по этой квартире амортизации.

     При этом амортизационные отчисления должны учитываться в составе расходов при условии их обоснованности, направленности на получение дохода и документальном подтверждении. 

4. Анализ судебной  практики рассмотрения  гражданских дел 

      Хотелось  бы сказать, что при совершении различных действий с жилыми и нежилыми помещениями, следует четко знать, для чего каждое из них предназначено.

      Жилые помещения предназначены только для проживания граждан. Допускается  использование жилого помещения для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

      Нежилые помещения предназначены для  получения дохода при осуществлении  предпринимательской (производственной, коммерческой и пр.) деятельности. Несоблюдение данного правила может повлечь за собой неблагоприятные последствия.

      Так, Арбитражный суд рассмотрел дело по иску Инспекции МНС РФ № 6 по ЦАО г. Москвы к Московской регистрационной палате, ООО «СтройпроминформХ» о признании недействительной государственной регистрации и ликвидации ООО «СтройпроминформХ», поскольку согласно учредительным документам общества его местом нахождения является жилое помещение (квартира). В соответствии со ст. 288 ГК РФ размещение в жилом помещении предприятия допускается только после перевода такого помещения в нежилое в порядке, определяемом Жилищным кодексом РФ.

      Рассмотрев  материалы дела, выслушав доводы истца, суд пришел к выводу о том, что  требования истца обоснованны и  подлежат удовлетворению. Как следует  из материалов, ООО «СтройпроминформХ» зарегистрировано Московской регистрационной  палатой, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации.

      Из  решения о создании и устава ООО  «СтройпроминформХ» следует, что местом нахождения общества является жилое  помещение (квартира), расположенное  по адресу: г. Москва, ул. Б.Я.

      Согласно  п. 1 ст. 288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. В соответствии с п. 3/ст. 288 ГК РФ размещение собственником в принадлежащее ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое в порядке, определяемом жилищным законодательством.

      Таким образом, ООО «СтройпроминформХ» было создано с грубым нарушением законодательства. Нарушения носят неустранимый характер, поскольку государственная регистрация признается недействительной с момента регистрации. Недействительный ненормативный акт (акт гос.регистрации) не порождает правовых последствий для лиц, в отношении которых он принят.

      Кроме того, судом установлено, что 2й ответчик в настоящее время осуществляет хозяйственную деятельность, что подтверждается представленными представителем истца на обозрение суда бухгалтерской отчетностью и налоговыми декларациями, которые представлялись обществом в инспекцию.

      В соответствии с п. 2 ст. 61 ГК РФ юридическое лицо может быть ликвидировано по решению суда в случае осуществления деятельности с грубыми нарушениями закона или иных правовых актов. На основании изложенного судом установлено, что при государственной регистрации ООО «СтройпроминформХ» первым ответчиком были нарушены ст.ст. 51, 54 ГК РФ.

      В связи с этим суд правомерно признал  недействительной государственную  регистрацию ООО «СтройпроминформХ» и принял решение о ликвидации Общества.

      Таким образом, иск о признании государственной  регистрации недействительной и ликвидации юридического лица судом удовлетворен на основании ст.ст. 51, 54 ГК РФ и п. 2 ст. 61 ГК РФ, поскольку в соответствии со ст. 288 ГК РФ размещение в жилом помещении предприятия допускается только после перевода такого помещения в нежилое в порядке, определяемом Жилищным кодексом РФ. Следует также помнить, что судебные органы не вправе принимать решение о переводе жилого помещения в нежилое, поскольку это относиться к компетенции органов местного самоуправления.

З А К Л Ю Ч Е Н И Е 

      Итак, работа посвященная исследованию способам и правилам перевода жилого помещения  в нежилое,  завершена.

      Хотя  в данной работе и не отражены все  аспекты заявленной темы, однако по результам работы можно сделать  следующие выводы:

• Условия и порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение осуществляется в соответствии с гл. 3 (ст. 22-24) Жилищного Кодекса РФ (далее ЖК).
• Перевод жилых помещений в другую категорию может быть связан с проведением градостроительных мероприятий и необходимостью использовать определенные жилые помещения для улучшения бытового обслуживания населения, размещения аптек, магазинов и т. п., требующего изменения функционального назначения данных помещений.
• Источниками регулирования отношений, связанных с переводом жилых помещений в нежилые и наоборот помимо ЖК является законодательство о градостроительной деятельности - Градостроительный кодекс, другие федеральные нормативные правовые акты, законы и иные нормативные правовые акты субъектов федерации, а также муниципальные правовые акты.
• Устанавливается запрет на перевод жилого помещения в нежилое в следующих случаях: во-первых, если отсутствует отдельный вход в переводимое помещение и вход в него и жилые помещения является общим и при этом отсутствует техническая возможность его оборудования; во-вторых, если переводимое помещение является частью жилого помещения, например, комната в квартире; в-третьих, если в переводимом помещении постоянно проживают собственник или иные лица, например, члены его семьи; в-четвертых, если переводимое помещение обременено правами третьих лиц, например, находится в залоге, является предметом договора коммерческого найма.
• Предусматривается специальное условие перевода квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение: во-первых, переводимая квартира должна располагаться на первом этаже; во-вторых, для переводимой квартиры последующих этажей обязательно отсутствие жилых помещений непосредственно под данной квартирой.
• Ст. 23 ЖК детально регулирует порядок перевода жилых помещений в категорию нежилых или наоборот, определяет формальные условия такого перевода в дополнение к материальным условиям, закрепленным в ст.22 ЖК, а также устанавливает правовые последствий принятия соответствующих актов о переводе.
• Законодатель отнес решение вопроса о переводе жилого помещения в нежилое к компетенции органа местного самоуправления по месту нахождения переводимого имущества независимо от формы собственности на переводимые помещения (подп.6 п.1 ст.14 ЖК). 
• В п.2 данной статьи предусматривается полный перечень документов, которые необходимо представить в орган, осуществляющий перевод помещений. Перечень документов является исчерпывающим, если значительная его часть имеет технический характер, юридический характер имеют заявление собственника или уполномоченного им лица и правоустанавливающие документы на переводимое помещение (например, свидетельство о государственной регистрации права).
• Орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представление других документов кроме вышеуказанных. Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим перевод помещений.
• Закреплен срок принятия решения о переводе или отказе в переводе помещения (не позднее сорока пяти дней со дня представления документов) и срок выдачи или направления заявителю установленного документа, подтверждающего принятое решение (не позднее трех дней со дня принятия решения). Орган, принявший решение о переводе или отказе в нем, в тот же трехдневный срок должен проинформировать собственников примыкающих соседних помещений о принятии решения.
• Использование переведенных помещений должно осуществляться с учетом изменений в их правовом режиме. Пределы использования жилого и нежилого помещений предусмотрены законом.
• При использовании помещения после его перевода в качестве жилого или нежилого помещения должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования, в том числе требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах.
• Ст.24 ЖК содержит основания, по которым может быть отказано в переводе помещений. Из смысла данной статьи следует, что данный отказ связывается с нарушением требований ст.22 ЖК, касающихся условий перевода и требований пп.1, 2 ст.23 ЖК, определяющих порядок перевода помещений.
• Решение об отказе должно быть законным и обоснованным, оно должно содержать основание, по которому компетентный орган местного самоуправления отказывает в переводе.
• Данное решение в трехдневный срок со дня его принятия выдается или направляется заявителю, который может обжаловать его в судебном порядке (ст.13 ГК РФ).
• Убытки, причиненные собственнику помещения в результате принятия незаконного акта органа местного самоуправления, подлежат возмещению муниципальным образованием (ст.16, 1069 ГК РФ).

СПИСОК  ЛИТЕРАТУРЫ

Нормативная

1. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ.
2. Закон РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-I «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» с изм. и доп. от 23 декабря 1992 г., 11 августа 1994 г., 28 марта 1998 г., 1 мая 1999 г., 15 мая 2001 г., 20 мая, 26 ноября 2002 г., 29 июня, 22 августа, 29 декабря 2004 г.
3. Закон РФ от 25 июня 1993 г. № 5242-I «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» с изм. и доп. от 2 ноября 2004 г.
4. Конституция Российской Федерации (принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993 г.).
5. Постановление Правительства РФ от 9 апреля 2001 г. № 275 «О фонде жилья для временного поселения лиц, признанных беженцами, и его использовании».
6. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах».
7. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
8. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» с изм. и доп. от 5 марта, 12 апреля 2001 г., 11 апреля 2002 г., 9 июня 2003 г., 11 мая, 29 июня, 22 августа, 2 ноября, 29, 30 декабря 2004 г.

Основная:

1. Еремичев И.А. Жилищное право. – 3-е изд., перераб. и доп. – М., 2005.
2. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. М.Ю. Тихомирова. – М.: Изд-во Тихомирова М.Ю., 2005.
3. Кудашкин А.В. Жилищное право: Учеб. пособие для вузов. – М., 2005.
4. Седугин П.И. Жилищное право: Учеб. пособие для вузов. – М., 2005.
5. Тихомиров М.Ю. Жилое помещение: собственность и иные вещные права (по новому Жилищному кодексу Российской Федерации). – М.: Изд-во Тихомирова М.Ю., 2005.
6. Тихомиров М.Ю. Социальный наем жилых помещений: Новые правила. – М.: Изд-во Тихомирова М.Ю., 2005.
7. Тихомиров М.Ю. Жилищные кооперативы (по новому Жилищному кодексу Российской Федерации). – М.: Изд-во Тихомирова М.Ю., 2005.