Особенности управления государственным недвижимым имуществом

     

     

     

     

     

     

     

     

     

       

       

       

       
 
 

       
 
 

     Рис.3 Классификация государственной  недвижимости

     по  степени значимости и функциональному назначению объектов 

     Учитывая  предстоящие количественные и качественные изменения в системе госсобственности, представлена её классификация по степени  значимости и функциональному назначению объектов (рис.3).

     Порядок распоряжения государственной недвижимостью  устанавливается законодательными и иными нормативными правовыми  актами РФ и субъекта Российской Федерации.

     Приобретение  и отчуждение имущества, находящегося в государственной собственности  субъекта Российской Федерации, а также  передача его юридическим или  физическим лицам в такой форме, следствием которой может быть его отчуждение, осуществляются администрацией субъекта Российской Федерации только на основании постановлений, принимаемых законодательным органом государственной власти.

     Как правило, безвозмездное отчуждение объектов государственной собственности  не допускается, исключение составляет их передача в порядке разграничения  государственной муниципальной собственности (законом могут быть предусмотрены и иные основания).

     Достижение  рационального распределения объектов недвижимости по различным видам  их функционального назначения относится  к числу основных задач, решаемых при управлении государственным  недвижимым имуществом.

     Нормативы и масштабы выделения недвижимости для выполнения административных и  социальных функций должны согласовываться  с финансовыми органами.

     Система нормирования использования административной недвижимости включает:

• определение перечня государственных функций, осуществление которых предполагает использование объектов государственной недвижимости;
• определение объективных потребностей в конкретных областях для реализации указанных функций;
• формализацию потребностей в объектах недвижимости в виде нормативов, определяющих количественные и качественные характеристики объектов недвижимости, выделяемых для административных функций;
• использование системы нормативов для предоставления объектов недвижимости в пользование органам государственной власти и учреждениям.

     Социальные  функции могут выполняться как государственными, так и негосударственными организациями.

     В соответствии с принципами платности  и равенства коммерческих и некоммерческих организаций основной способ государственной  поддержки социально значимой деятельности – целевая полная или частичная  компенсация затрат по аренде недвижимости за счет средств государственного бюджета.

     В качестве основных вариантов управленческих решений, используемых по отношению  к объектам коммерческой недвижимости, выступают:

• передача в аренду;
• передача в долгосрочную аренду на инвестиционных условиях;
• передача в управление специализированным организациям (передача в доверительное управление, заключение договоров на управление и эксплуатацию, договоров агентирования);
• отчуждение (на инвестиционных условиях);
• внесение объектов государственного недвижимого имущества и/или имущественных прав на него в уставные капиталы хозяйствующих обществ и товариществ;
• концессия.

     Таким образом, при формировании перечня объектов, которые составляют систему управления государственной недвижимостью, их также следует разделить на группы по составу имущественных прав (рис.4)

 

Рис.4. Структура  государственной недвижимости

по составу  имущественных прав

     В отношении федерального недвижимого  имущества необходимо развивать:

• учет количественных, технических и правовых характеристик объектов недвижимости (включая объекты незавершенного строительства) в реестре федерального имущества;
• планирование использования и определение условий совершения (согласования) сделок с недвижимым имуществом;
• контроль использования имущества по назначению.

     Эффективность управления федеральным недвижимым имуществом оценивается сегодня исходя из динамики доходов от использования федеральной собственности и соответствия этих доходов установленному бюджетному заданию. Структура и динамика поступления указанных средств от использования федерального имущества приведена в таблице 1.

     Таблица 1

     Очевидно, что наряду с доходами от приватизации бюджет государства пополняется за счет доходов от сдачи в аренду государственного недвижимого имущества. Государство продолжает сегодня оставаться крупнейшим собственником недвижимости, в том числе и коммерческого назначения, которая принадлежит главным образом субъектам Российской Федерации. Способы распоряжения коммерческой недвижимостью государства, обеспечивающие пополнение территориальных бюджетов, - аренда и доверительное управление недвижимостью. 

     Управление  объектами государственной  и муниципальной  недвижимости коммерческого  назначения

     Аренда  объектов государственной  и муниципальной  недвижимости. Аренда нежилых помещений в городах – основной (хотя и не всегда самый эффективный) из всех возможных механизмов управления государственной коммерческой недвижимостью, поскольку органами городской власти не разрабатываются программы эффективности коммерческого использования объектов, развития недвижимости, привлечения инвестиций, т.е. отсутствует объектный подход к управлению.

     Аренда  объектов государственной и муниципальной  недвижимости – возобновляемый источник доходов соответствующих бюджетов. Передаче в аренду подлежат объекты, имеющие значительный совокупный эффект, высокий уровень ликвидности  и не нуждающиеся в капитальных  вложениях.

     При передаче объектов государственной  и муниципальной недвижимости в  аренду должны соблюдаться следующие  условия:

• уровень арендной платы не должен создавать дискриминационные условия на рынке недвижимости, что означает безусловное применение механизма рыночной оценки при использовании недвижимости, направленного на выравнивание ставок арендной платы для частной и государственной недвижимости;
• использование государственной недвижимости в коммерческих целях предполагает равенство всех категорий арендаторов, т.е. отсутствие практики сдачи в аренду объектов недвижимости на льготных условиях;
• соблюдение принципа прозрачности требует равнодоступности всех заинтересованных лиц к информации об объектах, сдаваемых в аренду;
• риски, возникающие при эксплуатации объекта недвижимости, должны быть четко сформулированы и распределены между собственником и арендатором;
• арендаторам, выполняющим все условия договора аренды, может разрешаться субаренду с соблюдением уведомительного порядка.

     Передаче  в долгосрочную аренду на инвестиционных условиях подлежат объекты, функционирующие  как имущественные комплексы (комплексы  объектов, связанных единой территорией, назначением и инфраструктурой), способные принести значительный сово4купный эффект и требующие существенных инвестиций.

     Передача  объектов в долгосрочную аренду на инвестиционных условиях предполагает вложение арендаторам денежных средств  или иного имущества в реконструкцию  и модернизацию данного объекта (комплекса объектов). При этом соблюдаются  следующие принципы:

• в качестве факторов, определяющих финансовые условия передачи имущественного комплекса, могут выступать техническое состояние объекта, размер вложений, которые необходимо осуществить арендатору в будущем, размер устанавливаемой арендной платы, срок действия договора аренды;
• срок договора аренды, как правило, должен быть достаточен для возврата вложений арендатора и получения им обоснованной прибыли. Однако в отдельных случаях, когда размер необходимых капиталовложений не может быть полностью возмещен арендатором в течение срока договора, исполнительные органы государственной власти города могут взять на себя обязательства по организации и осуществлению части капиталовложений;
• при необходимости предотвращения снижения качества услуг, предоставляемых арендатором потребителям, исполнительные органы государственной власти города вправе определять минимальные стандарты качества этих услуг, а также другие требования, которые обязательны для арендатора. В качестве таковых могут выступать требования бесперебойности предоставляемых услуг, поддержания определенного уровня технического состояния объектов и т.д.;
• при заключении договора аренды должны быть предусмотрены основания, по которым он может быть прекращен досрочно по инициативе арендодателя и арендатора, а также порядок контроля арендодателя за исполнением условий договора.

     Пополнение  государственного бюджета на основе повышения эффективности использования  государственной недвижимости зависит  от активности властей в стремлении к определению ставок арендной платы, максимально приближенных к рыночным значениям.

     В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 14 октября 2003г. №861-ПП «Об утверждении Методики расчета арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы» арендная плата рассчитывается на основе затратного подхода и имеет две составляющие, рассчитываемые отдельно: