Особенности управления государственным недвижимым имуществом

     Для достижения поставленных целей в  основу системы управления государственной  недвижимостью должны быть положены следующие главные принципы.

1. Принцип управления на основе объектного подхода (индивидуальный подход к управлению). Объект управления – объект недвижимости, под которым понимается юридически обособленная часть недвижимого имущества, состоящая из земельного участка и прочно связанных с ним объектов и частей таких объектов, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

     В качестве объекта управления могут  выступать также имущественные комплексы, основу которых составляют объекты (группы объектов), объединенные общей территорией, инженерной инфраструктурой, назначением и взаимодополняющие друг друга таким образом, что могут рассматриваться как взаимосвязанный комплекс недвижимого имущества, управление которым как единым целым обеспечивает максимизацию экономического эффекта.

2. Принцип наилучшего использования. Основной критерий эффективности управления недвижимостью – обеспечение наилучшего использования недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности. Под наилучшим использованием комплекса недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, понимается такое использование всей совокупности объектов недвижимости, которое способствует росту валового внутреннего продукта, устойчивости доходной части бюджета, формированию комфортной социальной среды и повышению ценности недвижимого имущества, обеспечивает максимизацию настоящей стоимости объекта недвижимости с учетом социальных, градостроительных, административных и экологических ограничений, накладываемых на его использование.

     Наилучшее использование объекта – основание  для выбора варианта его использования, определения цены, арендной платы, отчислений в государственной бюджет управляющим  недвижимостью и прочих объектов недвижимости.

3. Принцип платности (возмездности). Платность пользования недвижимостью рассматривается как необходимое условие доступа к недвижимости для всех категорий пользователей (приобретателей недвижимости) и инструмент регулирования вариантов ее использования.

     Принцип платности предполагает максимальное сокращение числа объектов недвижимости, передаваемых пользователям на безвозмездных и льготных условиях, приоритет таких вариантов использования объектов недвижимости, которые обеспечивают максимизацию доходов государства от использования недвижимости.

     Наибольший  эффект от реализации этих принципов  достигается, когда управленческое воздействие государства в лице уполномоченных им органов власти осуществляется системно, т.е. с применением комплекса  мер, образующих систему управления государственной недвижимостью, которая  включает следующие основные элементы (подсистемы) или блоки:

• целевой блок, объединяющий цели, принципы и методы управления;
• управляющую подсистему (структуру управления – органы и функции управления государственной недвижимостью)
• управляемую подсистему, состоящую из блока управления преобразованием форм и отношений собственности и блока управления использованием государственной недвижимости;
• подсистему обеспечения (учет, оценка, кадровое обеспечение, контроль эффективности, страхование и т.п.) (рис.1)

 

 
 
 
 

 
 

Рис.1 Общая схема системы управления

государственной недвижимостью  

     От  имени Российской Федерации правомочия собственника в отношении федеральных  объектов в пределах установленной  законодательством компетенции  осуществляет Правительство РФ. Федеральный  орган по управлению государственным  имуществом определяется Президентом  РФ по представлению председателя Правительства  РФ.

     В настоящее время такой орган  – Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом РФ. В субъектах  Российской Федерации создаются  территориальные органы и устанавливаются  их полномочия.

     От  имени субъекта Российской Федерации  управление государственным, в том  числе недвижимым, имуществом осуществляют органы государственной власти субъектов  Российской Федерации в соответствии с разграничением предметов ведения  и полномочий между органами государственной  власти РФ и ее субъектами. Компетенция, функции и задачи органов государственной  власти по управлению государственным  имуществом субъекта Российской Федерации  определяются региональным законодательством. Уполномоченный орган, осуществляющий управление государственным имуществом субъекта Российской Федерации, - соответствующий комитет по управлению государственным имуществом или другой орган, созданный по решению субъекта Федерации, который является структурным подразделением администрации субъекта Российской Федерации, содержится за счет средств регионального бюджета и может наделяться полномочиями территориального органа федерального агентства. Решения и распоряжения комитета, принятые в пределах его компетенции, обязательны для всех органов государственного управления, местного самоуправления и организаций, расположенных на территории субъекта Российской Федерации (рис.2).

     

     

     

              

ОРГАНЫ, ОСУЩЕСТВЛЯЮЩИЕ РАСПОРЯЖЕНИЕ СОБСТВЕННОСТЬЮ

     

       Федеральное агентство          Комитеты по управлению             Глава администрации или

   по управлению  федеральным              государственным                органы местного самоуправления в

        имуществом                                  имуществом                соответствии с Законом «Об общих

                                                                                                           принципах организации местного

                                                                                                                  самоуправления в  РФ» 
 
 
 
 
 
 
 

      Федеральные органы            Органы исполнительной                             Население

      исполнительной власти             власти субъектов РФ

       
 
 
 
 
 

     Рис.2 Субъекты системы управления государственным

     и муниципальным недвижимым имуществом

     В настоящее время в управлении государственной и муниципальной недвижимостью реализуются функциональный и отраслевой подходы.

     Функциональный  подход. На уровне субъектов Российской Федерации, комитеты по управлению государственным имуществом распоряжаются объектами государственной недвижимости в рамках переданных им полномочий.

     В крупных городах создаются районные агентства КУГИ, которые действуют  на территории соответствующего административного  района города в пределах своих полномочий.

     Поскольку орган по управлению государственным  имуществом субъекта Российской Федерации  не может выступать участником сделок с недвижимостью и другими  объектами государственной собственности, для выполнения функций продавца государственного имущества создается фонд имущества – специализированное учреждение со следующими основными функциями:

• продажа объектов приватизации;
• правовая, финансовая, информационная деятельность для обеспечения приватизации;
• представление интересов государства в акционерных обществах;
• формирование инфраструктуры рынка недвижимости и ценных бумаг.

     К числу функциональных органов управления государственной недвижимостью  субъекта Российской Федерации относится  также орган по управлению государственными земельными ресурсами.

     Отраслевой  подход. В Концепции управления государственным имуществом и приватизации отражены функции отраслевых органов  исполнительной власти по управлению объектами государственной собственности и основы механизма их взаимодействия с Федеральным агентством по управлению федеральным имуществом Российской Федерации как координирующим и контролирующим федеральным органом в этой сфере.

     К компетенции отраслевых органов  управления в составе администрации  субъекта Российской Федерации относятся  вопросы:

• определения целей, условий и порядка деятельности государственных и муниципальных унитарных предприятий и учреждений в соответствующей отрасли; контроля над их деятельностью;
• разработки концепций, программ и нормативных документов по рациональному и эффективному использованию государственного и муниципального имущества юридическими лицами соответствующей отрасли;
• разработки и внесения предложений по созданию, реорганизации и ликвидации государственных и муниципальных предприятий и учреждений.

     Объекты системы управления государственной недвижимостью

     Основа  системы управления государственной  недвижимостью – разработка развернутой  классификации недвижимого имущества, под которой понимается распределение  объектов недвижимости на однородные группы на основании общих существенных признаков, определяющих содержание и  характер управленческих решений.

     Наиболее  существенные признаки, по которым  должно быть структурировано недвижимое имущество в интересах управления, - распределение объектов государственного недвижимого имущества по уровням  управления и функциональному использованию.

     Политика  государства в сфере управления недвижимостью основана на необходимости  достижения рационального распределения  недвижимого имущества между  уровнями управления с точки зрения интересов развития территории как  социально-экономического целого.

     Для достижения этой цели необходимо:

• уточнение и объектное разграничение недвижимого имущества, включая землю, находящегося в государственной собственности, на объекты федеральной собственности и собственности субъекта Российской Федерации;
• определение масштабов и объектного состава недвижимого имущества, необходимых и достаточных для реализации государственных полномочий;
• определение масштабов и объектного состава недвижимого имущества, подлежащего передаче в муниципальную собственность.