Особенности управления государственным недвижимым имуществом

 
 
 
 
 
 

Курсовой  проект

по дисциплине

«Управление эксплуатацией зданий»

на тему:

 «Особенности управления государственным недвижимым имуществом» 
 
 
 
 
 
 
 
 

МОСКВА 2010

Содержание

Введение………………………………………………………………………….3

Роль  государства в регулировании  сферы недвижимости……………………4

Приватизация  как инструмент управления государственной  и муниципальной недвижимостью…………………………………………………………………...5 Цели, задачи и особенности управления государственной и муниципальной недвижимостью…………………………………………………………………...8

Объекты системы управления государственной  недвижимостью…...…15

Управление  объектами государственной и муниципальной недвижимости коммерческого назначения…………………………...…..20

        Управление земельными ресурсами государства………………………...27

Заключение……………………………………………………………………….38

Глоссарий………………………………………………………………………...39

Список литературы………………………………………………………………40 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Введение

     Государственная власть в сфере недвижимости проявляется  в двух аспектах. С одной стороны, органы власти регулируют рыночные процессы в экономике, инициируя и утверждая  нормативные и правовые акты. С  другой – государство, являясь собственником  значительного числа объектов недвижимости различного назначения, должно принимать  решения по поводу эффективного владения, пользования и распоряжения ими.

     Государственное регулирование отношений в сфере  недвижимости направлено на:

• надежное обеспечение прав и интересов собственников, владельцев и пользователей недвижимости с соблюдением интересов общества в целом и местных сообществ;
• поддержание баланса общественных и частных интересов при использовании и обороте недвижимости;
• стимулирование эффективного использования недвижимости в экономической деятельности на всех уровнях экономической системы;
• обеспечение социальной справедливости в сфере недвижимости.

     В данном курсовом проекте «Особенности управления государственным недвижимым имуществом» мы рассмотрим роль государства в регулировании сферы недвижимости, значение приватизации как инструмента управления государственной и муниципальной недвижимостью, а также цели, задачи и особенности управления государственной и муниципальной недвижимостью. 
 
 
 
 
 
 

     Роль  государства в  регулировании сферы  недвижимости

   В рамках системы государственного регулирования  отношений в сфере недвижимости можно выделить такие направления, как:

• государственный учет недвижимости, оценка ее стоимости и регистрация прав на нее, в единстве создающие основу для активного воздействия государства и муниципалитетов на отношения, возникающий в обществе по поводу объектов недвижимости;
• регулирование землепользования: выделение категорий земель и установление для них различных режимов использования;
• регулирование городской застройки путем зонирования городских территорий и создания системы ограничений, дифференцированных по видам территориальных зон;
• лицензирование отдельных видов деятельности на рынке либо создание системы саморегулирующихся организаций, обеспечивающих соблюдение квалификационных и иных требований профессиональными участниками рынка недвижимости;
• создание системы технических нормативов и регламентов, обеспечивающих соответствие результатов деятельности профессиональных участников рынка недвижимости (застройщиков, управляющих и пр.) градостроительным, экологическим и иным требованиям;
• налогообложение недвижимости и сделок с ней.

   Кроме этого, государство может воздействовать на рынок недвижимости, используя:

• систему разного рода льгот, например, при налогообложении или определении ставок арендной платы за объекты государственной недвижимости;
• компенсации части жилищно-коммунальных платежей некоторым категориям граждан как инструмент социальной защиты населения на рынке жилищных услуг.

     Эффективное управление государственной и муниципальной  недвижимостью возможно при наличии  достоверной и полной информации о составе, структуре и состоянии  отдельных объектов и их комплексов. Для этого местные администрации  создают необходимые информационные системы и устанавливают порядок  учета государственного и муниципального имущества, в том числе недвижимого, по данным которого формируется и  ведется реестр государственной  и муниципальной собственности.¹ 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Приватизация² как инструмент управления государственной и муниципальной недвижимостью

     Цель государственной политики в области приватизации – кардинальное повышение эффективности российских предприятий и народно-хозяйственного комплекса в целом.

     Для достижения указанной цели необходимо решение следующих задач:

• создание благоприятной экономической среды для развития бизнеса, прежде всего в реальном секторе российской экономики;
• вовлечение в гражданский оборот максимального числа объектов государственной собственности, оптимизация структуры государственной собственности, включая участие государства в хозяйственных товариществах и обществах, уменьшение расходов федерального бюджета на управление государственным имуществом;
• привлечение инвестиций в реальный сектор российской экономики, прежде всего за счет инвесторов, заинтересованных в долгосрочном развитии российских предприятий, готовых взять обязательства по реализации инвестиционных и/или социальных условий и их выполнять;
• создание широкого слоя эффективных собственников, ориентированных на долгосрочное развитие предприятий, насыщение отечественной продукцией российского рынка и её продвижение на мировой рынок, расширение производства и создание новых рабочих мест;
• обеспечение контроля над выполнением обязательств собственниками приватизируемого имущества;
• существенное повышение качества менеджмента и эффективности управления путем усиления ответственности собственников приватизированных предприятий и заинтересованности руководства и персонала предприятий в результатах их производственной деятельности;
• формирование эффективной структуры горизонтальных и вертикальных связей в реальном секторе российской экономики;
• восстановление активного функционирования фондового рынка;
• рациональное пополнение доходной части бюджета с акцентом на бюджет развития РФ;
• усиление социальной направленности приватизации государственного имущества.

     Важное  условие повышения эффективности  государственной политики в области  приватизации – дифференцированный подход к приватизации предприятий  в зависимости от их ликвидности. Высоколиквидные предприятия приватизируются  исходя из необходимости соблюдения баланса между размером инвестиций, направляемых на развитие предприятий, и размером средств, поступающих в государственный бюджет от продажи предприятий с учетом их реальной оценки, максимально приближенной к мировому уровню.

     Приватизация  низколиквидных предприятий осуществляется путем привлечения эффективных собственников, подтвердивших готовность и умение осуществлять реальные инвестиции и в полном объеме выполнять инвестиционные и социальные обязательства перед предприятием и государством (сохранение или воздание дополнительных рабочих мест, решение экологических задач). Низколиквидные предприятия могут продаваться таким собственникам по минимальной цене при условии тщательного анализа представленного бизнес-плана и контроля показателей деятельности приватизированного предприятия.

     В соответствии с Законом «О приватизации…» предусмотрены следующие способы  приватизации:

1. Продажа государственного или муниципального имущества на аукционе.
2. Продажа акций открытых акционерных обществ на специализированном аукционе.
3. Продажа государственного или муниципального имущества на конкурсе.
4. Продажа за пределами территории РФ находящихся в государственной собственности акций открытых акционерных обществ.
5. Продажа акций открытых акционерных обществ через организатора торговли на рынке ценных бумаг.
6. Продажа государственного или муниципального имущества посредством публичного предложения.
7. Продажа государственного или муниципального имущества без объявления цены.
8. Внесение государственного или муниципального имущества в качестве вклада в уставные капиталы открытых акционерных обществ.
9. Продажа акций открытого акционерного общества по результатам доверительного управления
10. Преобразование унитарного предприятия в открытое акционерное общество.

     Приватизация  должна рассматриваться как структурный  элемент единой государственной политики по управлению государственным имуществом, направленной на получение в кратко-, средне- и долгосрочной перспективе отдачи от приватизации в форме:

• расширения налогооблагаемой базы;
• создания дополнительных рабочих мест;
• наполнения отечественного рынка товарами и услугами российских товаропроизводителей;
• повышения эффективности функционирования всего народно-хозяйственного комплекса.

     При принятии решений о приватизации государственного имущества необходимо учитывать социальные последствия  приватизации, включая вопросы социального  развития приватизируемых предприятий  и территорий, охраны окружающей среды  и здоровья граждан.

Цели, задачи и особенности  управления государственной  и муниципальной  недвижимостью

     Государственная политика в имущественной сфере, в основу которой положена Концепция  управления государственным имуществом и приватизации РФ в редакции постановления  Правительства РФ от 29 ноября 2000 г. № 903, ставит следующие цели:

• увеличение доходов федерального бюджета на основе эффективного управления государственной собственностью;
• оптимизация структуры собственности (с точки зрения пропорций на макро- и микроуровне) в интересах обеспечения устойчивых предпосылок для экономического роста);
• использование государственных активов в качестве инструмента для привлечения инвестиций в реальный сектор экономики.

     Для реализации этих целей федеральным  органом исполнительной власти необходимо решить следующие задачи:

• полная инвентаризация  объектов  государственной   собственности, разработка  и реализация системы учета этих объектов и оформление прав на них;
• повышение эффективности  управления  государственным имуществом с использованием всех современных  методов  и  финансовых  инструментов, детальная правовая регламентация процессов управления;
• классификация объектов    государственной    собственности     по признакам, определяющим специфику управления;
• оптимизация количества   объектов   управления   и   переход    к объектному управлению;
• обеспечение прав   государства    как    участника    (акционера) коммерческих и некоммерческих организаций;
• обеспечение контроля использования и сохранности государственного имущества, а  также  контроля деятельности лиц, привлекаемых в качестве управляющих;
• обеспечение поступления   дополнительных  доходов  в  федеральный бюджет путем создания новых возобновляемых источников платежей и более эффективного использования имеющегося имущества.

     Управление  государственным недвижимым имуществом – подсистема в системе управления государственной собственностью, подчиненная  стратегической цели развития страны – повышению качества жизни населения.