Проект строительства жилого дома

     В целях преодоления кризиса в  инвестиционно-строительной сфере  следует увеличить значимость административных методов регулирования, усилить стимулирующую роль бюджетно-налоговой системы и кредитной политики, создать действенный механизм конкуренции на рынках подрядных работ.

     Можно выделить следующие факторы, негативно влияющие на эффективность реализации инвестиционной политики строительных организаций:

• низкое качество менеджмента, техническая и технологическая отсталость и высокая степень физического износа производственного аппарата большинства предприятий, их медленная адаптация к новой экономической среде;
• неэффективная структура накоплений, низкая полнота трансформации накоплений в инвестиции, а также малый объем инвестиций, направляемых на техническое перевооружение экономики и на улучшение организации производства и управления;
• низкий уровень платежной дисциплины, существование в экономике значительного числа нежизнеспособных предприятий;
• существенная зависимость от конъюнктуры мирового рынка по ряду товарных позиций, вывоз результатов перспективных НИОКР и конкурентоспособных технологий, осуществляющийся зачастую нелегально или на несправедливых для России условиях;
• высокая дифференциация населения по уровню доходов, значительная доля населения с доходами ниже прожиточного уровня, существование очагов высокой локальной концентрации безработицы, сохранение социально-политической нестабильности.

     В целом для строительной отрасли  характерна положительная динамика инвестиций, что определяет рост инвестиционной активности в будущем. Сохранение сложившихся  тенденций развития отраслей строительного  комплекса определяет широкие возможности инвесторов как в краткосрочной, так и в долгосрочной перспективе в связи с повышательной тенденцией платежеспособного спроса на объекты недвижимости, однако, цикличность колебаний и снижение темпов прироста капитала определяют необходимость разработки и реализации гибкой инвестиционной политики в отрасли.

     Для устранения перечисленных проблем  необходимо разработать и внедрить новую систему формирования и  реализации инвестиционной политики в  строительстве, обеспечивающую, с одной  стороны, достаточное ресурсное обеспечение инвестиционного процесса, а с другой – эффективные организацию и регулирование движения инвестиционных потоков в целях удовлетворения интересов инвесторов.

     Большинство строительных организаций имеет функциональную структуру управления, которая характеризуется неоптимальным взаимодействием структурных единиц. Поэтому возникает несогласованность действий, негативно влияющая на деятельность организации. В такой ситуации при формировании и реализации эффективной инвестиционной политики целесообразно использовать процессно-ориентированные структуры.

     Преимущество  такого подхода заключается в  простоте проведения оптимизации самих  процессов, возникающих в ходе осуществления  инвестиционной политики как с точки  зрения их организации и взаимосогласованности, так и ресурсов, потребляемых процессами, за счет:

• изменения структуры процесса путем одновременного решения нескольких задач, что устраняет лишние циклы и делает структуру более рациональной;
• изменения структуры организационной отчетности и повышения квалификации сотрудников;
• сокращения объема документации, рационализации и ускорения документооборота и потока данных;
• разработки возможных мер по привлечению внешних ресурсов (внешних исполнителей);
• внедрения новых производственных и информационных технологий.

     Можно выделить два основных сценария мобилизации инвестиционных ресурсов для реализации инвестиционной политики в строительном секторе экономики.

1. Первый сценарий – мобилизация ресурсов в руках государства и рост государственных капитальных вложений. В настоящее время только государство может быть субъектом масштабной модернизации российского общества и управления инвестиционным процессом. Инвестиционный климат в этом случае – вторичный фактор, зависящий от динамики экономического роста.
2. Второй сценарий базируется на утверждении, что государство не обладает достаточными ресурсами для создания конкурентоспособной экономики и достижения устойчивого долгосрочного экономического роста. Учитывая хронический дефицит консолидированного бюджета и график обслуживания государственного долга, государство не может быть значительным источником инвестиций, достаточных для модернизации экономики. Поэтому необходимо привлечение в крупных масштабах частных инвестиций.

     Для удовлетворения потребностей различных слоев населения (с точки зрения уровня доходов) в условиях хронической нехватки бюджетных средств целесообразно привлечение инвестиций из других источников. Для этого можно использовать новые формы взаимоотношений, оформленные инвестиционным контрактом и обеспечивающие согласование всех участников реализации инвестиционной политики.

     Один  из главных вопросов в привлечении  инвестиций – создание наиболее выгодных условий как для заказчика, так  и для инвестора.

     В общем виде организация процесса реализации инвестиционной политики по инвестиционному контракту выглядит следующим образом (рисунок 2.1).

       
 
 

       
 
 

     

• Право инвестора  на участие

      в инвестиционном проекте (ИП);

• получение по завершению ИП

      имущественных прав

     Подтверждаются:

• контрактом (ИК);
• договором соинвестирования,

     заключенным с инвестором в

     рамках  принадлежащей ему доли;

• актом о реализации ИК и распределе-

     ния долей в возведенном объекте 

     Рисунок 2.1 - Организация процесса реализации инвестиционной политики по инвестиционному контракту 

     Предложенная схема мобилизации инвестиционных ресурсов в строительном секторе экономики основана на удовлетворении интересов всех участников реализации инвестиционной политики, ее внедрение будет способствовать активизации инвестиционной деятельности в строительном секторе экономики.

     Максимизация  потребительского инвестирования позволит максимизировать спрос на недвижимость на первичном рынке и оживит его  на вторичном. За счет предлагаемых кредитных  механизмов ежемесячные платежи  за аренду и в счет погашения кредита практически выровняются, однако, во втором случае будет иметь место не просто аренда недвижимости, а ее приобретение в собственность.

     Для инвестора критериями согласия на участие в механизмах является обязательное наличие следующих условий: приращение прибыли и рентабельности бизнеса, укрупнение масштабов своего бизнеса, накопление положительного делового имиджа, повышение конкурентного статуса.

     Для покупателя участие в предлагаемых механизмах будет выгодно, если будут  выполняться следующие условия: адекватные суммы платежей за арендную плату с ежемесячным обслуживанием кредита, уверенность в том, что жилье будет расти в цене, уверенность в стабильном и растущем доходе, который позволяет добросовестно обслуживать кредит, наличие гибких и видоизменяемых кредитных схем.

     Все предъявляемые требования как застройщиков, так и потребителей не противоречат друг другу, кроме одного, когда инвесторы, стремясь повысить прибыльность своего бизнеса, пытаются повысить цену на строящуюся недвижимость и тем самым улучшить финансовые результаты своей деятельности.

     В связи с этим необходимо дополнить  предлагаемый механизм формирования и  реализации инвестиционной политики в  строительстве методикой расчета  безубыточной цены, которая бы учитывала  следующие факторы:

• безубыточность бизнеса девелопера и рост его финансовой прочности;
• рост объемов строительства, обусловленный появлением новых механизмов потребительского кредитования;
• эластичность спроса в зависимости от цены и доходов потребителей;
• обострение конкуренции и обеспечение стабильного роста строительного бизнеса за счет ценовых конкурентных преимуществ.

     Проведенный анализ развития инвестиционных процессов  в строительной отрасли позволяет  выявить опасности и угрозы деятельности строительной организации (таблица 2.1).

Таблица 2.1 - Опасности и угрозы для строительной фирмы

 

     Оценка  возможных инвестиционных рисков в  строительстве свидетельствует, что  избежать их либо уклониться от них  не удастся, поэтому для недопущения  и (или) минимизации рисков по инвестиционному контракту в процессе реализации инвестиционной политики необходимо:

1. четкое определение всех действующих (и взаимодействующих) лиц: собственник, заказчик, технический заказчик, инвестор, соинвестор, третье лицо, правообладатель, генеральный подрядчик, – их права и обязанности, мера ответственности;
2. принятие документов, уточняющих обязательства сторон: протокол предварительного распределения общей жилой площади, акт о реализации инвестиционного контракта и распределения долей в возведенном (возводимом) объекте;
3. выявление специфических моментов и преимуществ данного контракта в сравнении с другими.

     Совокупность  методов по согласованию интересов  всех участников инвестиционного процесса и минимизации рисков представляют собой модель управления инвестиционными потоками в ходе реализации инвестиционной политики в строительстве, которая основана на определении зон прибыли и убытков инвестора путем совмещения кривой безубыточности и графиков эластичности спроса по цене на строительном рынке.

     При использовании такой модели каждый инвестор сможет без ущерба для своего финансового состояния и финансовой прочности достичь максимизации прибыли и увеличить объемы жилищного строительства, что положительным образом скажется на его конкурентном статусе, деловой репутации и имидже, т.е. будет способствовать эффективной реализации запланированных мероприятий инвестиционной политики.

     Как свидетельствует практика, за совокупность организационно-технических мероприятий  по строительству инвестиционного  объекта в полном объеме отвечает инвестор, направляя собственные, заемные и (или) привлеченные средства. Он же выполняет финансирование проектирования и привлекает специализированные организации для проведения всего комплекса работ по строительству. Предлагаемые инструменты минимизации рисков позволяют совершенствовать систему управления и повышать эффективность инвестиционной политики строительной организации.

     Формирование  и реализация инвестиционной политики в строительном секторе экономики  ориентированы на укрепление конкурентоспособности строительной продукции на внутреннем и мировом рынках, что требует, в первую очередь, проведения институциональных преобразований, главными направлениями которых являются реформирование предприятий, поддержка малого предпринимательства, развитие интегрированных структур.