Проект строительства жилого дома

СОДЕРЖАНИЕ 

ВВЕДЕНИЕ………………………………………………………………………..4

1. ОСНОВЫ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ  ОЦЕНКИ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ………………………………………………………………………..6

1.1. Сущность  инвестиций и инвестиционное  проектирование…………….6

1.2. Основы принятия  инвестиционных решений…………….…………….15

1.3. Методические  подходы к оценке эффективности  инвестиционных проектов………………………………………………………………………..21

2. ОБОСНОВАНИЕ  ЭФФЕКТИВНОСТИ ИНВЕСТИЦИЙ В СТРОИТЕЛЬСТВО ЖИЛЬЯ……………………………………………...…….33

2.1. Анализ инвестиционной  политики строительных организаций………33

2.2. Обзор возможных способов инвестиционного обеспечения проектов в сфере жилищного строительства в России и других странах……….……..47

2.3. Анализ рынка  строящегося жилья г. Новосибирска……………….…..58

3. ПРОЕКТ СТРОИТЕЛЬСТВА  ЖИЛОГО ДОМА 

ОАО «СИБТРУБОПРОВОДСТРОЙ»…………………………………….…….65

3.1. Характеристика  деятельности ОАО «СТПС»…………………………..65

3.2. Разработка  элементов технико-экономического  обоснования инвестиций в строительство  жилого дома…………………………….…….82

3.3. Оценка эффективности  инвестиционного проекта……………….……95

ЗАКЛЮЧЕНИЕ…………………………………………………………...……..97

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ…………………………………………………….....99

ПРИЛОЖЕНИЯ………...………………………………………………………103 

 

ВВЕДЕНИЕ 

     Управленческие  решения по поводу целесообразности инвестиций (особенно реальных), как правило, относятся к решениям стратегического характера. Они требуют тщательного аналитического обоснования в силу целого ряда причин.

     Во-первых, любая инвестиция требует концентрации крупного объема денежных средств.

     Во-вторых, инвестиции, как правило, не дают сиюминутной отдачи и вследствие этого возникает эффект иммобилизации собственного капитала, когда средства омертвлены в активах, которые, возможно, начнут приносить прибыль лишь через некоторое время.

     В-третьих, в подавляющем большинстве случаев  инвестиции делаются с привлечением заемного капитала, а потому предполагаются обоснование структуры источников, оценка стоимости их обслуживания и формулирование аргументов, позволяющих привлечь потенциальных инвесторов и лендеров. Именно поэтому задача оценки инвестиционной привлекательности проектов является очень актуальной.

     Цель  дипломной работы состоит в оценке привлекательности инвестиционного проекта строительства жилого дома.

     Для достижения поставленной  цели необходимо решить следующие задачи:

• определить понятие инвестиционного проекта;
• привести обзор методик оценки эффективности инвестиционных проектов;
• оценить инвестиционную привлекательность ОАО «Сибтрубопроводстрой» с использованием подхода, основанного на оценке финансовых показателей деятельности предприятия;
• разработать направления повышения инвестиционной привлекательности проектов, реализуемых предприятием.

     Объектом  исследования в дипломной работе является строительное предприятие ОАО «Сибтрубопроводстрой». Предмет исследования – инвестиционный проект по строительству жилого дома.

     Методологической  основой для написания теоретической  части дипломной работы послужили  учебники по финансовому менеджменту, финансовому анализу.

     В первом разделе дипломной работы будет изложена роль инвестиций в  строительной индустрии, а также обоснована необходимость оценки инвестиционных проектов, приведены методики оценки инвестиционных проектов  предприятий.

     Во  втором разделе работы будет дана характеристика инвестиционной политики строительных организаций, представлен  обзор возможных способов инвестиционного обеспечения проектов в сфере жилищного строительства, проведен анализ рынка строящегося жилья в г. Новосибирске.

     В третьем разделе работы будет  дана характеристика ОАО «Сибтрубопроводстрой» в виде паспорта предприятия, характеристики динамики основных технико-экономических показателей деятельности предприятия, анализа финансовых показателей организации, а также будет описана инвестиционная политика ОАО «Сибтрубопроводстрой», будут описаны общие предложения и мероприятия по реализации инвестиционного проекта строительства жилого дома, рассчитан эффект от предполагаемых инвестиционных мероприятий. 

 

1. ОСНОВЫ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ  ОЦЕНКИ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ 

1.1. Сущность  инвестиций и инвестиционное  проектирование 

     Термин "инвестиции" происходит от латинского слова "invest", что означает "вкладывать". В более широкой трактовке инвестиции представляют собой вложения капитала с целью последующего его увеличения. При этом прирост капитала должен быть достаточным для того, чтобы скомпенсировать инвестору отказ от использования имеющихся средств на потребление в текущем периоде, вознаградить его за риск, возместить потери от инфляции в предстоящем периоде [10, с. 14].

     В зависимости от объектов вложения капитала различают инвестиции в реальные активы и финансовые инвестиции представлены на рисунке 1.1.

      Рисунок 1.1 – Классификация инвестиций по критерию объекта вложения капитала [12, с. 78] 

      Под инвестициями в реальные активы понимаются вложения средств в материальные и нематериальные активы. Финансовые инвестиции – это вложения капитала в различные финансовые инструменты (депозитные вклады в банки, в долевые и долговые ценные бумаги, облигации, акции и др.) [14, c. 86].

      Инвестиции  в реальные активы осуществляются в разнообразных формах, основными из которых являются капитальные вложения, вложения в оборотные активы и нематериальные активы.

      Новое строительство обычно связано с  инвестициями в современные производства, обеспечивающие более высокий уровень производительности труда, удовлетворяющие требованиям экологической безопасности [12, c. 194].

      Реконструкция в большинстве случаев предполагает переход на современные технологии производства с учетом достижений научно-технического прогресса. Как правило, она связана с внедрением ресурсосберегающих технологий, с переходом на современные стандарты качества выпускаемой продукции и т. п. Реконструкция может включать в себя и строительство новых объектов [14, c. 86].

      Модернизация  чаще всего связана с приведением  активной части основных средств в соответствие с современными требованиями осуществления технологических процессов.

      Техническое переоснащение включает в себя замену, приобретение нового оборудования, механизмов, целых комплексов технических систем для эффективного осуществления технологических процессов. Четкую грань между техническим переоснащением и модернизацией не всегда можно провести.

      Инвестирование  в оборотные активы направлено, как  правило, на расширение объема используемых оборотных фондов предприятия для обеспечения расширенного воспроизводства. Инвестиции в оборотные активы в большинстве случаев осуществляются вслед за реализацией капитальных вложений и, по сути, являются следствием осуществления капитальных вложений.

      Инвестирование  в нематериальные активы в основном предполагает инновационное инвестирование и осуществляется в двух основных формах:

      - в форме приобретения готовой научно-технической продукции, патентов на научные открытия, изобретения, товарных знаков и т. п.;

      - посредством самостоятельной разработки научно-технической продукции.

      Рассмотрев  понятие и виды инвестиций, перейдем к изучению инвестиционного проектирования.

      Инвестиционное  проектирование является разработкой  комплексной стратегии финансирования бизнес-подразделения или предприятия в целом. Основой инвестиционного проектирования является детальный анализ рынка, прогноза производства и сбыта, а также структуры капитала.

      Согласно  Закону №39-Ф3 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (с изм. от 23.07.2010 г.) «инвестиционный проект есть обоснование экономической целесообразности, объема и сроков осуществления капитальных вложений, в том числе необходимая проектно-сметная документация, разработанная в соответствии с законодательством Российской Федерации и утвержденными в установленном порядке стандартами (нормами и правилами), а также описания практических действий по осуществлению инвестиций (бизнес-план)» [3].

      В соответствии с законом инвестиционный проект следует понимать как комплект документов, содержащих формулирование цели предстоящей деятельности и определение комплекса действий, направленных на ее достижение, состоящий из двух крупных пакетов документов:

      –  обоснование экономической целесообразности, объема и сроков осуществления капитальных вложений, включая необходимую проектно-сметную документацию, разработанную в соответствии с законодательством РФ и утвержденными в установленном порядке стандартами (нормами и правилами);

      –  бизнес-план как описание практических действий по осуществлению инвестиций.

      Инвестиционный  проект (investment project) – проект, предусматривающий (в числе других действий) осуществление  инвестиций. Естественно, что проектные материалы в данном случае должны содержать информацию о том, кто осуществляет инвестиции, в какой форме они осуществляются, каков объем этих инвестиций и как они распределены во времени. Инвестор (investor) – участник инвестиционного проекта, в числе действий которого предусмотрено осуществление инвестиций. Инвестиционные проекты преследуют цель получения доходов от производства некоторой продукции или услуги [24, с. 42].

      Объект, на котором будет осуществляться такое производство, мы называем "предприятие" и предполагаем, что в его рамках ведется учет связанных с его созданием и функционированием доходов и расходов (хотя такое предприятие может не быть юридическим лицом, а являться, скажем, подразделением какой-либо фирмы). Инвестиционный проект вовсе не обязательно предусматривает капитальное строительство, поскольку инвестиции могут осуществляться и в прирост оборотного капитала или инвестор может в качестве своего вклада внести в проект готовое здание или имеющееся оборудование. Далее, в качестве инвестора в проекте, в принципе, могут выступать почти все участники. Например, пусть проект предусматривает строительство нового здания на условиях «под ключ». Заказчик строительства является инвестором – тут проблем не возникает, поскольку он оплачивает работу и принимает здание на свой баланс. Но строительная организация – тоже инвестор, поскольку вынуждена вначале вкладывать свои средства в приобретение строительных материалов, перебазировку строительных машин, оплату труда своих рабочих и т. д. При этом ее расходы в отличие от расходов заказчика отражаются в увеличении текущих активов (статьи «Запасы материалов» и «Незавершенное строительное производство»). Однако такие вложения – это тоже инвестиции, а, следовательно, строительная организация – тоже инвестор. Характерно, что многие проекты, предусматривающие реальные инвестиции, неделимы, и нетиражируемы. Нельзя реализовать проект наполовину. Это не значит, что в проект нельзя вложить меньше средств, просто в этом случае остальные средства должен вложить какой-то другой участник (для большинства финансовых проектов положение иное – за меньшие средства можно приобрести меньше акций и получить соответственно меньший доход). Однако за половину средств нельзя построить объект половинной мощности и получать половинный доход. С другой стороны, подобные проекты обычно нельзя и автоматически удваивать – за вдвое большие средства можно построить два однотипных объекта, но эти объекты будут в разных местах, они будут конкурировать между собой за рынок сбыта и в общем случае суммарные затраты и результаты по двум таким проектам не станут вдвое больше. Как правило, за вдвое большие средства нельзя построить и объект вдвое большей мощности – сказывается эффект концентрации производства. Другими словами, изменение масштабов инвестиций не приводит к пропорциональному увеличению затрат и результатов, оно должно рассматриваться как самостоятельный новый проект и требует разработки самостоятельных проектных материалов.