Исследование регионального рынка труда Рязанской области

     В регионах с низким уровнем безработицы приоритет отдается формам активной политики, не связанным с Законом о занятости и государственными обязательствами по отношению к гражданам, потерявшим работу.

     Формирование новой модели занятости вытекает из новых требований к политике занятости. Она ориентируется на формирование развитого и социально корректируемого рынка труда и использование его закономерностей. Из этого вытекают новые требования к политике занятости. Выделяются два основных требования:

1. Регулирующее влияние государства не должно препятствовать реализации требований экономической эффективности, которые предполагают мобильность рабочей силы, высвобождение лишних работников. Высокая степень занятости населения должна обеспечиваться не сохранением излишней численности работников, а созданием новых рабочих мест, снижением потребности населения в рабочих местах.
2. Должны создаваться условия для приближения оплаты труда к необходимым затратам на воспроизводство рабочей силы. При этом важно, чтобы это происходило на основе распределительных механизмов, обеспечивающих стимулирование работников к повышению производительности труда.

     Важнейшим условием реализации новой модели занятости  является финансовая стабилизация, возобновление  экономического роста, увеличение ресурсов для инвестиционной активности и решения социальных проблем.

     При решении вопросов регулирования  занятости населения важно учитывать  специфические черты российской модели рынка труда. Это более  высокая степень коллективизма  как традиционного способа взаимной поддержки работающих; разная скорость движения к рынку различных отраслей и секторов экономики; неравномерность перехода к рынку отдельных регионов, городов. 

     2.3. Региональные рынки  недвижимости 

     В условиях рыночных отношений управление недвижимостью представляет собой  сложную комплексную проблему удовлетворения потребностей в конкретных видах недвижимости.

     Под рынком недвижимости понимается сфера  товарно-денежных отношений по поводу купли-продажи и использования  земли и других естественных угодий, а также всякого имущества, базирующегося на земле и являющегося объектом собственности юридических или физических лиц.

     Операции  с недвижимостью – это бизнес, где проверяется умение прогнозировать и принимать решения. Это риск, где и профессионалы допускают  грубые ошибки: риск потерять свое состояние в результате непроведенной правовой или экологической экспертизы, «экономии» на маркетинге, упрощенной оценки объекта недвижимости.

     Последние годы показали, что время дилетантов и сверхприбылей на рынке недвижимости прошло. Настало время получения и применения знаний, долговременной стабильной работы.

     Однако  пока к системе управления недвижимостью  не применяются научные подходы, отсутствуют нормативные акты, регламентирующие оценочную деятельность, практически  нет необходимой литературы по управлению недвижимостью и адаптированной к отечественным условиям методики, использующей достигнутый мировой опыт. Поэтому в настоящее время в России только 7% продавцов и покупателей обращаются к оценщикам, а в промышленно развитых странах любая операция с недвижимостью выполняется с участием или под руководством эксперта-оценщика.

     Развитие  рынка недвижимости является процессом  регулирования потребностей общества в недвижимости. Это развитие происходит в условиях рыночных отношений и  тесно связано с правом собственности.

     Право собственности – это совокупность юридических норм, закрепляющих и  охраняющих принадлежность материальных благ определенному субъекту.

     Российский  рынок недвижимости отражает все  проблемы переходной экономики и  характеризуется неравномерным развитием отдельных сегментов, несовершенной законодательной базой и низкой инвестиционной активностью субъектов управления. Традиционно недвижимость делится  на 3 группы:

• жилищный фонд,
• нежилой фонд,
• земля.

     Каждая  из этих групп развивается самостоятельно, имеет собственную законодательную и нормативную базу.

     Недвижимость  – товар особого рода, это наиболее фундаментальный, долговечный товар, удовлетворяющий сложную потребность  потребителя. Совокупность потребительских  свойств объекта недвижимости и  параметров внешней по отношению к нему среды определяют полезность объекта.

     Объекты недвижимости разнородны, уникальны  и неповторимы. Сложный процесс  передачи прав собственности на недвижимость обусловливает низкий уровень ликвидности  недвижимости как товара. Независимо от функционального назначения все объекты недвижимости нуждаются в постоянном управлении. Управление недвижимостью – это комплексная система удовлетворения потребностей клиентов в конкретном виде недвижимости. Ключевым вопросом, который необходимо решать при разработке системы управления недвижимостью, является формирование цели системы. Например, целью застройщика является построить, исходя из требований рынка, объект, который можно будет выгодно продать или сдать в аренду.

     Управление  маркетингом недвижимости – это комплексная система по обеспечению конкурентоспособных параметров проектируемого объекта либо комплексная система по реализации концепции маркетинга созданного объекта недвижимости.

     Оценка  недвижимости – это операция по определению стоимости объекта. Величину стоимости нужно знать для осуществления купли-продажи объекта, для определения налогооблагаемой базы, решения вопросов ипотечного кредитования, аренды, страхования объектов. Оценка – важнейшая функция маркетинга и системы управления недвижимостью в целом. Чем ближе фактическое значение стоимости объекта к истинному, тем меньше вероятность ошибки при принятии решения в области управления недвижимостью. Поэтому оценке должен предшествовать системный анализ параметров качества и ресурсоемкости объекта, условий и факторов внешней среды, влияющих на эти параметры.

     Факторы, которые следует учитывать при  оценке недвижимости:

• физические: природные (земля, климат, природные ресурсы), созданные человеком различные объекты, их количество и прогрессивность;
• социальные: размер семьи, уровень жизни, культура развития инфраструктуры региона и т. д.;
• экологические: уровень дохода, налоговая политика, финансово-кредитная система, уровень цен, уровень занятости населения и др.;
• политические: зонирование страны по экономическим льготам (свободные экономические зоны), уровень безопасности и др.

     Для определения выгодности вложений в  тот или иной объект, предлагаемый на региональном рынке недвижимости, исчисляется дисконтированная сумма  будущих доходов, рассчитываемая на основе процентной ставки и коэффициента дисконтирования.

     В сферу купли – продажи жилья  вовлекается все больше число  участников, на рынке жилья в регионах увеличивается количество риэлтерских  фирм. Сформировались рыночные цены, меняющиеся под действием спроса и предложения, конкуренция потребительских характеристик и других факторов. В строительстве расширяется практика заключения договоров на конкурентной основе.

     Растет  доля жилья, находящегося в частной  собственности. Все шире распространяется его применение в качестве залога имущественных прав при обеспечении выдаваемых кредитов.

     Рыночные  явления становятся заметными в  перераспределении ресурсов в жилищном строительстве, в спросе на «элитное»  жилье, увеличении инвестиций и объемов  предложения под влиянием высоких цен, поэтому изучение рынка жилья стало потребностью фирм и инвесторов, участвующих в данной сфере. Узловой проблемой становится оценка спроса.

     В настоящее время на рынке жилья  имеется масса предложений с  различными ценами. Последние дифференцированы по областям, городам, а внутри городов по районам. Но при всем многообразии сложились две их основные группы: на первичном и вторичном рынке. Цены определяются уровнем затрат и спросом. Вторичный рынок – это старое жилье, доставшееся владельцам бесплатно или по ценам, более низким по сравнению с действующими в настоящее время, а также себестоимостью строительства. Вместе с тем его потребительские качества ниже, чем сооружаемого по современным проектам. Приведение старого жилья к уровню средних требований связано с дополнительными затратами на ремонт и модернизацию.

     Вторичный рынок играет роль промежуточной  «ниши». С одной стороны, он является как бы стартовым капиталом, с  которого начинается инвестирование или  приобретение нового  жилья. С другой, он удовлетворяет спрос населения с ограниченными доходами. Вторичный рынок сохранится в будущем, а его цены будут по прежнему низкими.

     Поскольку названные рынки предлагают жилье  с разными характеристиками и  потребительскими качествами, то конкуренция между ними условна. Существующие методы оценки жилья, общепринятые в США и Европе, позволяют приводить цены к единой базе, однако это пока не стало обязательной нормой в нашей стране. 

     2.4. Региональные аграрные  рынки 

     Региональные  аграрные рынки – весьма сложные структуры. С одной стороны, они включают рынки производимой в аграрной сфере сельхозпродукции и готового к употреблению продовольствия, с другой – такую сложную для оценки составляющую, как рынок земли. Кроме того, в сферу региональных аграрных рынков включаются рынки сельхозтехники, оборудования, удобрений и средств ухода за растениями и животными, рынки услуг, предоставляемых предприятием АПК и др.

     Сельское  хозяйство всегда составляло значительную часть российской экономики. До революции  это была крупнейшая экспортная отрасль государства: на мировой рынок вывозилось зерно, лен, масло, кожи и др. В дальнейшем экспортный потенциал аграрной экономики был утрачен, но базовыми продуктами питания страну обеспечило все же отечественное сельское хозяйство.

     Первоначально перед реформаторами сельского  хозяйства в целом по регионам России стояла задача формирования производителей нового типа, т.е. ориентированных на рынок, способных гибко приспосабливаться  к рыночным условиям, чутко реагировать  на быстро изменяющуюся конъюнктуру. Ведь долгое время в стране большое внимание уделялось в основном коллективным формам хозяйствования на земле: колхозам, совхозам, которые изначально не были приспособлены к функционированию в условиях рыночной экономики.

     Другой  основной причиной необходимости реформирования аграрного сектора стало лишение  крестьян собственности на землю  и другие средства производства, что  подрывало мотивационные стимулы  к труду.

     В связи с этим возник вопрос, связанный  с введением частной собственности на землю.

     Главные направления аграрной реформы, начавшейся в 90-х гг. во всех регионах России:

• земельная реформа;
• реорганизация колхозов и совхозов;
• приватизация во всех сферах АПК.

     Преобразования  в аграрном секторе осуществляются через формирование большого числа экономических субъектов на основе разукрупнения крупных колхозов и совхозов.

     Процесс реорганизации коллективных хозяйств в регионах проходил в соответствии с Постановлением Правительства  РФ «О порядке реорганизации колхозов и совхозов», который предполагал следующие основные положения:

• выбор колхозом (совхозом) формы собственности на землю;
• определение списка лиц, имеющих право на земельный и имущественный пай;
• выдача свидетельства на право пользования землей;
• объединение паев в ООО, АО и прочие формы.

     До  настоящего времени осуществление  основных направлений реформы в  российских регионах по своей сути не отличается. Однако постепенно в  регионах, главным образом с учетом местных условий и возможностей, складываются новые модели экономики в аграрном секторе.

     Трудно  переоценить роль государства, которое  должно помочь аграрному сектору  в формировании как институциональных  основ новых типов сельскохозяйственных товаропроизводителей, так и в  формировании нарождающейся рыночной инфраструктуры, поскольку именно это рыночное окружение приведет к реальной трансформации сельскохозяйственных производителей в полноценных рыночных субъектов, сделает сельскохозяйственное производство столь же выгодным, как и другие секторы народного хозяйства во всех регионах.

     Различия  в региональной динамике объясняются  рядом факторов:

• В сельском хозяйстве аграрных регионов отчетливо проявлялась экспортная ориентация. Имеется в виду традиционный вызов значительной части продукции в другие регионы России и СНГ. «Житницы» поставляли зерно, плодоовощную продукцию, подсолнечное масло, сахар и целый ряд других продуктов. С началом реформ ситуация изменилась: распались отработанные хозяйственно-административные связи, возникли проблемы с транспортировкой, так как резкий рост транспортных тарифов делал порой экономически невыгодной перевозку сельхозпродукции. Стала ощутимой географическая удаленность аграрных регионов от крупных рынков сбыта в промышленных центрах и в центральной части России, на Северо-Западе и Севере, в Сибири. Ужесточилась конкуренция с импортной продукцией, которая буквально хлынула на российский рынок, особенно в крупных городах.
• В результате изменения  экономической ситуации экспортный (вывозной потенциал традиционных сельскохозяйственных регионов подвергся коррекции со стороны рынка. Обнаружились серьезные структурные диспропорции и перекосы в хозяйственной системе этих регионов. Возникла ситуация, когда внутренняя структура производства не соответствовала внутренней структуре потребления (например, возникновение огромных излишков зерна, подсолнечника, плодоовощной продукции в Северо-Кавказском экономической районе). Положение усугублялось постоянным снижением межрегионального товарооборота.
• Традиционные аграрные регионы обладали относительно высокотехнологичным производством, достаточно жизнеспособным и неплохо работавшим в условиях стабильной плановой системы. Однако оно требовало постоянных потоков материальных, технических и финансовых ресурсов. Имеется в виду устойчивое снабжение мелиоративным оборудованием, тракторами, комбайнами, другой техникой, поддержание агрохимического режима и т.д. В кризисный период это оказалось одним из самых узких мест. Разрушилась технологическая цепочка «поле – переработка – потребитель».