Аграрная реформа и земельные отношения в России

      Содержание  правовой нормы и принятие экономических  решений тесно взаимосвязаны. Установленные земельным законодательством права собственности на землю влияют на экономический выбор через создаваемые стимулы. Правовые нормы, закрепляющие стимулы эффективного распределения и использования земли, вызывают у экономических субъектов побудительные мотивы к эффективной хозяйственной деятельности, но отдельные формальные ограничения в законах о земле в совокупности снижают заинтересованность субъектов земельных отношений в экономической деятельности. В целом нормы земельного законодательства не всегда являются эффективным и могут порождать неопределенность в системе землепользования.

      Отнесение земель к той или иной категории, разрешение их использования регулируются законодательными актами и правовыми  нормами. Любые изменения, связанные  с переводом земель в другие категории, вправе осуществлять только органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации. С одной стороны, такие формальные ограничения, необходимы для охраны земель особо ценных категорий, а  с другой - это очередной способ не легального обогащения чиновников и заинтересованных лиц. В результате возникают неэффективные с точки  зрения общего блага права собственности  на землю.

      Для того чтобы сохранялось аграрное землепользование, и земля не выбывала из сельскохозяйственного оборота, многие зарубежные страны применяют  механизм льготного налогообложения  земель сельскохозяйственного назначения. При этом практика применения механизма  льготного налогообложения включает и полное освобождение сельскохозяйственных товаропроизводителей от земельного налога. Такая практика является наглядным  примером для наших законодателей.

      Аренда  земельных участков - это ещё один из видов земельных отношений, для  расширения площади возделываемых  угодий сельскохозяйственные предприятия  могут заключать договора аренды с собственниками земли. Эти отношения  так же регулируются законодательно, установлено преимущественное право  арендатора на заключение нового арендного  договора и в случае продажи земельного участка, находящегося в государственной  или муниципальной собственности, на его покупку. Права арендатора защищены на период проведения полевых  сельскохозяйственных работ, в этот период арендный договор не может  быть расторгнут, что увеличивает мотивацию землепользователей к аренде земельных участков. Кроме того, Земельным кодексом Российской Федерации, за арендодателем закреплена обязанность информировать арендатора о существующих негативных факторах на сдаваемом в аренду земельном участке. Это позволяет снизить отрицательное влияние информационной асимметрии на оборот земли.

      Землепользование  является одним из основных инструментов государственной политики по использованию  земельных ресурсов в сельском хозяйстве. Его влияние на аграрный сектор выражается в применении такого организационно-экономического механизма, который позволяет образовать и сохранить относительно жизнеспособные и рентабельные хозяйства сельхозтоваропроизводителей. Поэтому стратегически при решении проблем земельных отношений в многоукладной экономике, которая достигнута в стране, акцент следует перенести из области прав собственности на землю в сферу устойчивого землепользования и прав сельскохозяйственных товаропроизводителей не результаты использования земельных ресурсов как объекта хозяйствования. [7, с 80]

      Официальные ограничения прав на землю, в соответствии с Федеральным законом "О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним", вводятся в  целях сохранения окружающей среды  и получения общего блага. Право  собственности специфицируется  государством таким образом, чтобы  максимизировать свои монопольные  доходы с земельных активов. Право  повышать земельные налоги играет огромную роль в экономике страны. Очень  высокие налоги на землю могут  привести к фактической и экономической  экспроприации земельной собственности  у формального собственника. Данная ситуация может спровоцировать оппортунистические действия экономических субъектов. [8, с 39]

      Реализация  общественных интересов в базовом  земельном законодательстве происходит, в основном, путем введения норм, касающихся разрешенного использования  и зонирования территорий, охраны земель и других. Например, в Земельном  кодексе Российской Федерации закреплены нормы о бережном и рациональном использовании земли, как природного компонента и недвижимого имущества. При этом охрана земли обуславливает  значительные трансакционные издержки, требует инвестиций, обеспечить которые собственникам и пользователям земли бывает не под силу. Оставляя за собой определенные прерогативы в сфере управления земельными ресурсами, государство могло бы закрепить законодательно положения о покрытии части затрат, связанных с охраной земли. В противном случае нормы, касающиеся охраны земли, играют в системе землепользования лишь декларативную роль.

      Таким образом, правовые нормы земельного законодательства создают для экономических  субъектов стимулы для рационального  распределения и использования  земли, а также основу для продуктивного  землепользования. Один базовый закон  не может в полной мере обеспечить регулирование земельных отношений  и реально повысить эффективность  использования земельных ресурсов. Поэтому в дополнение к Земельному кодексу принимаются другие законы, регламентирующие отношения экономических  субъектов в процессе распределения, использования и охраны земельных  ресурсов страны. [8, с 39]