Рынок недвижимости

 

Обязанности оценщика, предусмотренные Федеральным  законом (статья 15),                          могут быть условно объединены в следующие группы:

1. Обязанности перед государством:

• соблюдать требования нормативных правовых актов при осуществлении оценочной деятельности;
• предоставлять копии хранящихся отчетов или информацию из них 
  правоохранительным, судебным, иным уполномоченным государственным органам или органам местного самоуправления по их законному требованию;
• хранить в течение трех лет копии составленных отчетов.

2. Обязанности перед заказчиком:

• сообщать о невозможности своего участия в проведении оценки 
  вследствие возникновения обстоятельств, препятствующих проведению 
  объективной оценки;
• обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и 
  третьих лиц в ходе проведения оценки;
• по первому требованию предоставлять информацию о законодательстве об оценочной деятельности, а также предъявлять документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности;
• не разглашать конфиденциальную информацию, полученную в ходе 
  проведения оценки;
• хранить в течение трех лет копии составленных отчетов.

Статус оценщика устанавливается и с помощью  правовых принципов, важнейшим из которых  является принцип независимости  оценщика (статья 16 Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ»). Этот принцип означает, в частности, что оценщик не имеет права осуществлять свою профессиональную деятельность, если он является учредителем, собственником, акционером или должностным лицом юридического лица или физическим лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки (в отношении объекта оценки оценщик имеет вещные или обязательственные права вне договора).

Не допускается  вмешательство заказчика либо иных заинтересованных лиц в деятельность оценщика, если это может повлиять на достоверность результата проведения оценки объекта оценки, в том числе ограничение круга вопросов, подлежащих выяснению или определению при проведении оценки объекта оценки.

Принципы оценки имущества,                                                                                                                                             основанных на представлениях пользователя (собственника) имущества

             Принцип полезности гласит: всякий объект имущества, подлежащий оценке, обладает стоимостью только в том случае, если он полезен кому-либо (например, инвестору) и может быть использован для выполнения определенных функций и (или) реализации какого-либо интереса. Данный принцип предполагает способность имущества быть полезным - удовлетворять потребности пользователя в определенном месте и в течение определенного времени.

Принцип замещения гласит, что максимальная стоимость имущества определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретено другое имущество с эквивалентной полезностью. Другими словами: рациональный (типичный) покупатель не станет приобретать данный объект имущества, если на рынке представлен аналогичный объект (объект имущества с такой же полезностью) с меньшей стоимостью. Принцип замещения лежит в основе трех основных подходов к оценке стоимости: рыночного (прямого сравнительного), затратного и доходного.

Принцип ожидания состоит в следующем: стоимость объекта имущества, способного приносить доход, определяется текущей (т.е. современной) стоимостью будущих доходов, которые данный объект имущества принесет в будущем. Применительно к трактовке данного принципа термин «ожидание» имеет следующий смысл. Ожидание - это установление текущей стоимости доходов или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения имуществом. Так как доходы или другие выгоды, связанные с имуществом, носят долговременный характер, то текущая стоимость имущества определяется с ожидаемой полезностью. Принцип ожидания лежит в основе доходного подхода к оценке стоимости имущества.

Выбор подходов и  методов оценки  важен для получения объективной и точной стоимости недвижимости.

Существуют  три метода оценки стоимости недвижимости:

• Затратный метод.
• Метод прямого сравнительного анализа продаж.
• Доходный метод.

Затратный метод основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из того, что инвестор, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется ему получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных издержек. Данный метод оценки может привести к объективным результатам, если возможно точно оценить величины стоимости и износа объекта при условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости.

          Затратный метод показывает оценку полной восстановительной стоимости объекта за вычетом износа, увеличенную на рыночную стоимость земли.

Основные  этапы процедуры при данном методе:

• Расчет стоимости приобретения свободной и  имеющейся в распоряжении земли в целях оптимального ее использования.
• Расчет рыночной стоимости возведения новых аналогичных объектов  получение полной восстановительной стоимости объекта.
• Определение величины физического, функционального и внешнего износа объекта, оборудования и механизмов.
• Уменьшение восстановительной стоимости на сумму износа для получения остаточной восстановительной стоимости объекта.
• Добавление к рассчитанной остаточной восстановительной стоимости здания стоимости земельного участка.

Метод прямого  сравнительного анализа продаж основывается на посылке, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, основываясь на информации об аналогичных сделках. Отсюда следует, что данный метод имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость не заплатит большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.

Метод включает сбор данных о рынке продаж и предложений  по объектам недвижимости, сходным  с оцениваемым. Цены на объекты –  аналоги затем корректируются с  учетом параметров, по которым объекты  отличаются друг от друга. После корректировки  цен их можно использовать для  определения рыночной стоимости  оцениваемой собственности.

Основные  этапы процедуры оценки при данном методе:

• Исследование рынка с целью сбора информации о совершенных сделках, котировках, предположения по продажам объектов недвижимости, аналогичных объекту оценки.
• Отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения того, что совершенные сделки произошли в свободных рыночных условиях.
• Подбор подходящих единиц измерения и проведение сравнительного анализа для каждой выбранной единицы.
• Сравнение оцениваемого объекта и отобранных для сравнения объектов, проданных или продающихся на рынке по отдельным элементам; определение цены оцениваемого объекта.
• Установление стоимости оцениваемого объекта путем анализа сравнительных характеристик и ведение их к одному стоимостному показателю или группе показателей. В условиях недостатка или низкой достоверности информации о рынке вместо стоимостной оценки объекта выходные данные могут быть представлены в виде группы показателей или диапазона цен.

 

 

 

Доходный метод основывается на принципе ожидания – типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость в ожидании получения будущих доходов или выгод. Иными словами, стоимость объекта определяется, как его способность приносить доход в будущем.

Каждый из этих методов  приводит к получению ценовых  характеристик объектов. Дальнейший сравнительный анализ позволяет  взвесить достоинства и недостатки каждого из использованных методов  и установить окончательную оценку объекта собственности на основании  данных того метода или методов, которые  расценены как наиболее надежные.

Преимущество  каждого подхода в оценке рассматриваемого объекта недвижимости определяется по следующим критериям:

• Возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя или продавца.
• Тип, качество и обширность информации, на основе которых проводится анализ.
• Способность параметров используемых подходов учитывать конъюнктурные колебания.
• Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость, такие, как месторасположение, размер, потенциальная доходность.
• Поскольку для определения рыночной стоимости объекта недвижимости можно использовать несколько подходов оценки, были использованы наиболее целесообразные для данного конкретного случая с учетом максимального приближения к реальным условиям.
• Рыночная стоимость при оценке объекта недвижимости предполагает достаточное наличие товара для удовлетворения спроса и предложения. При этих условиях возможно выведение средней цены или каких-либо математических ожиданий относительно наиболее вероятной цены объекта недвижимости.

Все-таки основной причиной расхождения в результатах оценки является то, что на рынке недвижимости нет единых, унифицированных баз, единых расчетных корректировок, используемых  при оценке недвижимости. Нет отлаженной структуры, механизма расчетов стоимости  недвижимости. Каждый оценщик сам  решает не только по каким признакам, но и каким методом проводится расчет. И это все происходит из-за несовершенства законодательной базы  по оценке имущества, а также отсутствия необходимых нормативных актов, регулирующих деятельность оценщиков.

МЕРОПРИЯТИЯ ПО ПОВЫШЕНИЮ  ЭФФЕКТИВНОСТИ

УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ.

 

Цели и принципы управления недвижимостью.

Сферы применения.

 

Управление недвижимостью  представляет собой комплекс мер  правого, экономического и технического характера, направленных на получение максимальной прибыли от объекта недвижимости в интересах собственника.

Основные  цели управления рынком недвижимости:

- реализация конституционных  прав граждан на недвижимое  имущество и обязанностей, связанных  с владением им;

-  установление на рынке  определенного порядка и условий  для работы всем его участникам;

- защита участников от  недобросовестности, мошенничества  и преступных организаций и  лиц;

- обеспечение свободного  ценообразования на объекты недвижимости  в соответствии с предложением  и спросом; 

- создание условий для  инвестиций, стимулирующих предпринимательскую  деятельность в сфере производства;

-  оздоровление экологической  среды, достижение экономического  роста, снижение безработицы,  решение жилищной проблемы и  других общественных целей;

- справедливое налогообложение  недвижимого имущества и участников  рынка недвижимости;

- создание благоприятных  условий решения жилищной проблемы  в стране и регионах.

Принципы управления рынком недвижимости во многом зависят от политических и экономических условий  в стране, но одновременно они должны учитывать сложившийся мировой  опыт. Достижение сформулированных целей  возможно при учете следующих  принципов управления:

Разделение процедур — применение особых подходов к регулированию отношений различных видов недвижимости - жилых и нежилых помещений, земельных, лесных участков и других объектов.

Открытость информации обо всех участниках и объектах рынка недвижимости для принятия деловых решений.

Гласность нормотворчества — публичное обсуждение проектов законов и других нормативных актов. Например, обсуждение программы жилищной реформы, затрагивающей интересы всех слоев населения.

Конкурентность как механизм повышения качества услуг на рынке и снижения их стоимости.

Разделение полномочий между регулирующими органами — нормотворчество и нормоприменение — не должны вмещаться в одном лице.

 

Объекты недвижимости государственной  и муниципальной собственности  находятся в общем совместном владении и пользовании всего  населения соответствующего региона.

Простота и понятность правил и процедур, установленных  законодательными актами о недвижимости, надежность защиты собственников —  добросовестных приобретателей от любого произвола.