Федеральное агентство по образованию

Государственное образовательное учреждение высшего  профессионального образования

НОВОСИБИРСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ТЕХНИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ 
 
 
 
 

Расчетно-графическое  задание на тему:

Анализ  рынка недвижимости,

г. Новосибирск 
 
 
 

Выполнила: Мельникова Е.

Факультет: МА

Группа: ЭМ - 913

Проверила: Харитонова Т.В. 
 
 
 
 
 

Новосибирск, 2011

Оглавление

Введение. 3

Историческая ретроспектива и краткая характеристика жилья в Новосибирске 4

Основные виды методы маркетинговых исследований рынка недвижимости 8

1.Термин “недвижимость” 8

2 Рынок недвижимости: понятие, субъекты рынка, законодательная база 8

3. Факторы, влияющие на формирование рынка недвижимости 9

4. Основные подходы и методы исследования рынка недвижимости 10

Принципы формирования и динамика цен на рынке жилья в городе 13

1 Виды стоимости, концепции стоимости жилья. 13

2. Определение рыночной цены жилья на вторичном рынке 14

3.Анализ развития рынка жилья рынка в городе 16

4. Анализ динамики цен на рынке жилья в городе 17

Анализ наиболее значимых проектов жилой застройки, планируемых к строительству в ближайшее время 17

Современное состояние рынка деловой активности, доходов населения (в том числе краткая статистика), как следствие - перспективы рынка элитной жилой недвижимости 20

Можно ли заходить на Новосибирский рынок? 22

Заключение 24

Список литературы 25

Введение.

Среди элементов  рыночной экономики особое место  занимает недвижимость, которая выступает  в качестве средств производства ( земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления ( земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи).Недвижимость выступает  основой личного существования  для граждан и служит базой  для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций  всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка  недвижимости и все большее число  граждан, предприятий и организаций  участвует в операциях с недвижимостью.

Недвижимость  является главным предметом обсуждения при приватизации государственной  и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при  покупке и продаже жилых помещений. Появился слой новых владельцев недвижимости как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской  деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке  недвижимости.

Разворачивается деятельность отечественных и зарубежных инвесторов, для которых большое  значение имеет приобретение гарантированных  прав пользования землей и правовая защита их интересов.

Изменилось налоговое  законодательство, и появились новые  для большинства граждан России налоги: налог на имущество физических лиц и налог на имущество, преходящее в порядке наследования и дарения. Начало развиваться местное законодательство по регулированию сферы недвижимости.

Новосибирск является столицей Сибири, который охватывает своим влиянием территорию более 5 млн.кв.км. - это 30% территории России, с населением более 20 млн. человек, что составляет 14% населения России;

По многим показателям  Новосибирск является одним из заметных городов мира, например:

1) чтобы достичь  рубежа в миллион жителей Москве  потребовалось 700 лет, Токио - 400, Нью- Йорку - 250, Чикаго - 85. Новосибирск  прошел этот путь за 70 лет. По  этому показателю город занимает  первое место в мире;

2) в Новосибирске  самый большой в стране железнодорожный  вокзал, а Западно-Сибирская железная  дорога занимает первое место  в стране и в мире по объему  перевозок; 

3) Новосибирский  театр оперы и балета - самое  большое театральное сооружение  в стране и второе в мире;

4) река Обь,  на которой стоит город - крупнейшая  в России, площадь ее бассейна  составляет 3 млн.кв. км.

5) в Новосибирске  активно развивается метро, в  городе расположен самый длинный  в мире метромост; 

6) Новосибирский  международный аэропорт по объему  перевозок первый после аэропортов  Москвы и Питера;

8) в городе  находится одна из крупнейших  библиотек мира, располагающая фондом  в 14 миллионов томов; 

7) в конце  50-х в пригороде Новосибирска, с сохранением практически всей  лесной зоны, построен Академгородок,  который стал первым в стране  комплексным научным центром  и послужил моделью для ряда  организаций, созданных в других  странах; 

8)город занимает  первое место после Москвы  и Санкт-Петербурга по оснащенности  телекоммуникациями, а резиденция  вице-президента корпорации INTEL, который  живет и работает в Академгородке,  по перспективным разработкам,  по уровню своей технической  оснащенности и системе информационной  безопасности сопоставима с Пентагоном. 

Историческая  ретроспектива и  краткая характеристика жилья в Новосибирске

Территория города - это 10 административных районов. По степени  престижности и удаленности от центра выделяют:

1) собственно, центр;

2) прилегающие  к центру районы;

3) районы по  линии метро;

4) средней удаленности  (на правом и левом берегах  Оби);

5) отдаленные  районы (также в правобережье  и левобережье);

6) престижные  пригороды (в первую очередь  Академгородок и район "Обкомовских  дач");

7) пригороды. 

Первичный рынок  жилья формировался за счет жилищного  строительства, которое к 1989 году достигло своего пика, когда было введено  в эксплуатацию 680 тыс. кв. м жилой  площади. После этого, как и во всей стране, начался спад, предприятия  строительной индустрии почти не работали, новое жилье не строилось.

К этому моменту  в основном сформировалась география  престижного жилья. Это - полногабаритные  квартиры в "сталинских" домах, расположенные  в Центральном и Железнодорожном  районах, географически совпадающих  с центром города, где расположены  Областная Администрация, Мэрия, театр  Оперы и балета. К престижным районам  также традиционно относились Верхняя  зона Академгородка (Советский район), и часть левобережья. В этих домах проживала партийная и ученая элита, руководители крупных промышленных предприятий.

Вторичный рынок  жилья начал формироваться с 1992 г в связи с приватизацией. Первые "квартирные" прайс-листы  начали появляться в новосибирских  газетах с середины 1992 г. Становление  рынка жилья приходится на конец 1993 г., когда рынок приобрел развитую инфраструктуру, сделки купли-продажи  составляли постоянный процесс, а жилье  вместо случайных цен получило рыночную оценку. Одновременно с рынком жилой  недвижимости складывался рынок  оказания соответствующих услуг  агентствами недвижимости.

На сегодня  рынок недвижимости Новосибирска, как, наверное, и везде, представлен жилыми и торговыми центрами, включая  элементы точечной застройки, офисными центрами и складскими центрами, объектами  социальной, научной и культурной сферы.

Наиболее развитым, обширным и активным сектором рынка  недвижимости в Новосибирске, как  и в целом по России, является рынок жилых помещений.

По данным территориального управления федеральной службы государственной  статистики по Новосибирской области  объем работ, выполненных по виду деятельности "строительство", в  январе - июле 2005 года составил 244 млн.долларов или 109,7% к соответствующему периоду 2004 года. Ввод жилья за семь месяцев 2005 года увеличился по сравнению с  аналогичным периодом 2004 года на 25,3% и составил 109 тыс. кв. метров общей  площади

Развит рынок  аренды жилых помещений. Снять в  аренду можно как комнату, так  и коттедж. Причем договор аренды может быть заключен как на пару дней, так и на несколько лет. Рынок  условно сегментирован на три  ценовых категории:

- VIP жилье (расположение  в центральных районах, новостройки  или старые полногабаритные дома, высокие потолки, значительная  площадь - около 100 кв. метров, дорогостоящие  отделочные материалы, наличие  современной бытовой техники  и электроники, систем коммуникации) - ориентировано на длительное  проживание состоятельных представителей  иностранных государств или иногородних  российских граждан, не имеющих  ограничений командировочных бюджетов (в среднем 1200-2000 долларов в  месяц).

- Бизнес-класс  (расположение в центральных или  приближенных к ним районах,  как правило - дома вторичного  рынка, реже новостройки, высота  потолка - 2,80 метра, площадь до 100 кв. метров, наличие дорогого ремонта  не обязательно, важна качественная  мебель и телефон) - ориентирован  на представителей среднего класса, по различным причинам не приобретающим  жилье в собственность, но имеющие  жесткие требования к определенному  уровню комфорта (в среднем 500-1000 долларов в месяц).

- Эконом-класс  (все остальное жилье) - ориентирован  на иные категории граждан.

Количество предложений  по первым двум классам ограничено в силу того, что число домовладельцев, купивших дорогостоящее жилье исключительно  для сдачи в аренду, в Новосибирске пока невелико. Основная масса сделок по коммерческому найму осуществляется в секторе эконом-класса.

Последние несколько  лет этот рынок развивается в  цивилизованном русле, что предполагает сокращение числа договоров коммерческого  найма без участия агентства, увеличения числа долгосрочных договоров  аренды с регистрацией его в управлении регистрационной службы. Поскольку  участие агентства недвижимости в заключении договора, за редким исключением, не предполагает каких-либо финансовых затрат с их стороны, такие услуги оказываются всеми агентствами. Цена услуг колеблется от месячной стоимости аренды при найме клиентом квартиры эконом-класса и фиксированной  цене услуг при найме более  дорогого жилья. Стоимость услуг  оплачивает наниматель, практика двойных  комиссий отсутствует.

Основными факторами, увеличивающими стоимость аренды квартиры, являются близость к центру и станциям метро, наличие телефона, дорогой  мебели и хорошего, недавно сделанного ремонта с применением современных  отделочных материалов (так называемого "евроремонта").

Основным мотивом  обращения клиента за услугами в  агентство недвижимости является наличие  у агентства клиентской базы данных, веб-ресурсов для предварительного просмотра данных об арендуемом жилье, возможность получить сведения о  собственнике жилья, существующем опыте  работы с нанимаемой квартирой. Правовая помощь в составлении документов существенной роли не играет. Рынка  апартаментов, как совокупности помещений, относящихся к нежилому фонду  и предназначенных для профессиональной сдачи в аренду, в Новосибирске нет. В этом качестве в аренду могут  предлагаться VIP жилье.