Для определения  рыночной стоимости в моей работе я использую методику примерного расчета стоимости квадратного  метра жилья в г. Новосибирске и его пригородных районах. Средняя  стоимость квадратного метра  жилья рассчитывается по районам и зависит от различных характеристик жилья.

Таблица 2 .1 - Данные о переменных стоимости жилья Центрального района

Таблица 2.2 - Данные о переменных стоимости жилья Первомайского района

3.Анализ  развития рынка  жилья рынка в  городе

При общем снижении доходов населения наблюдается  рост доли потребительских расходов жителей на содержание квартир. В  ряде случаев эта доля составляет более трети потребительских  расходов населения. Разработанная  в качестве одного из приоритетов  экономического развития страны государственная  целевая программа «Жилище» предполагала реализацию социально направленной реформы в жилищной сфере. Цель программы  определить принципиальные подходы  долгосрочной государственной жилищной политики и наметить конкретные меры, направленные на решение следующих  приоритетных задач:

- изменить систему  законодательных и правовых норм  для юридического обеспечения  проведения жилищной реформы;

- преодолеть  спад в объемах ввода жилья  и обеспечить государственные  гарантии права граждан на  выбор способа удовлетворения  потребностей в жилище;

- изменить систему  жилищного фонда и жилищного  строительства по формам собственности,  источникам финансирования, типам  зданий и технологиям их возведения;

- обеспечить  поэтапный перевод жилищной сферы  в режим безубыточного функционирования  при обеспечении социальной защиты  малоимущих групп населения;

- демонополизировать  жилищное строительство и ЖКХ;

- провести структурную  перестройку базы стройиндустрии  и промышленности стройматериалов;

- изменить формы  организации строительства и  управления, обслуживания и ремонта  жилищной сферы;

- решить вопросы  землепользования и приватизации  земли в жилищной сфере в  комплексе с развитием инженерной  инфраструктуры.

Рынок жилья  – это основа потребительского рынка  и, что не менее важно, необходимое  условие возникновения и динамичного  развития рынка труда. Жилье нельзя продавать и производить, как  пакет молока: здесь мы имеем дело с рынком капитала, частью общей  экономической инфраструктуры.

4. Анализ динамики  цен на рынке  жилья в городе

Итак, как видно  из расчетов, рыночная стоимость квадратного  метра жилья превосходит реальную его стоимость порой в 2-4 раза. Это можно объяснить тем, что  в последнее время спрос на рынке жилья превышает предложение, что вызывает рост цен. Доходы населения  увеличиваются, но это все же не является общей тенденцией. Доходы резко растут лишь у части населения, которая  составляет 1-2%. Однако, на деле, в зависимости  от удаленности средние цены изменяются в диапазоне от 560 до 1060 тыс.руб. (соответственно: окраины Левобережья и улицы, прилегающие к центру города). Подобно  ценам варьируется и качество жилья: на окраинах Левобережья средняя  общая площадь не превышает 45,9 кв.м., а в зоне средней удаленности  Левого берега площадь (среднестатистическая!) продаваемых квартир зашкаливает  за 56,6 кв.м. Стоимость единицы площади  в выставленных на продажу квартирах  из двух комнат берет отчет за значения 12353 руб/кв.м. На окраинах Левобережья  средняя цена единицы площади  – уже 13015 руб. При среднестатистической общей площади в 49,3 кв.м. такая  цена квадратного метра поднимает  планку цен до уровня 641,29 тыс.руб.

Зона средней  удаленности, применительно к ценам  и характеристикам рассматриваемой  категории жилья – «зона контрастов». В относительном исчислении дороже стоят квартиры Правобережья, где  единица площади оценивается  в 14663 руб. На Левом берегу квадратный метр дешевле на 732 руб – 13931 руб/кв.м., но разница в качестве жилья такова, что средняя цена двухкомнатной  квартиры в зоне средней удаленности  Левобережья – 789 тыс.руб, а на Правом берегу среднестатистическая квартира стоит 696,5 тыс.руб. В цифрах разницу  качества жилья лучше всего выражает соотношение средних площадей предлагаемых на продажу квартир. На 11,3% (соответственно, 680 тыс.р. и 757 тыс.р.). Удивительно, но помимо площадей совпадает и количество предлагаемых квартир – вся зона занимает сектор в 17% структуры предложения, при котором на долю каждой части  города приходится почти по 8,5%. Центр  и улицы, прилегающие у центру применительно к двухкомнатным  квартирам можно считать одной  большой зоной (27,6% структуры предложения), настолько близки параметры выставленного  на продажу жилья. Среднестатистическая общая площадь двухкомнатных  квартир в этой суперзоне – 54 кв.м., цена единицы площади – 18960руб, а стоимость усредненной квартиры – 1030 т.р..

Анализ  наиболее значимых проектов жилой застройки, планируемых к  строительству в  ближайшее время

 

Жилой комплекс "Солярис"

Расположение: между  Домом Быта на Красном проспекта  и Центральным парком культуры

Описание проекта: Заказчик-застройщик - учрежденная  по проект компания ЗАО "Запсибмебель", собственники - новосибирские предприниматели, продажи осуществляет АН "Эрмитаж"Состоящий  из трех очередей строительный комплекс общей площадью около 32 тыс. кв. м  и подземной двухэтажной парковки на 130 машин. высота потолка 3,05. сдача  конец 2006 года, первый жилой комплекс в Новосибирске, который имеет  центральную систему принудительной вентиляции, предусмотрен офисный центр.

Цена: от 34 500 до 40 000 тысяч за кв.м. 

Crawn House

Расположение: на улице Коммунистическая (между Советской  и Урицкого)

Описание проекта: Заказчик-застройщик - Строительная компания "Красный проспект" генеральный  инвестор СТ-Финанс.

9 этажей, 39 квартир  площадью от 74 до 144 кв.м.

Дом кирпичный  с навесным вентилируемым фасадом

Современные приборы  отопления с терморегуляторами

Скоростной бесшумный  лифт OTIS, опускающийся в подземный  паркинг,

Просторные холлы  и вестибюли с высококачественной отделкой

Выделенная линия  Интернет

На этажах со 2-го по 8-й по пять квартир - три двухкомнатные  и две трехкомнатные с высотой  потолков 3 метра.

На последнем - 9-м этаже - четыре трехкомнатные  квартиры с дополнительным антресольным уровнем в гостиной.

В каждой квартире большие застекленные лоджии, на которые  выходят "французские" окна до пола.

Два санузла  в квартире - хозяйский, примыкающий  к спальне, и гостевой (или детский). Окно в ванной.

Квартиры сдаются  подготовленными под чистовую отделку. Огороженная придомовая территория с видеонаблюдением по периметру, Служба reception в фойе Парковка на 37 мест, сдача  объекта 1 кв. 2006 года

Цены установлены  за квартиры в зависимости от этажности  и площади. От 41 761 рублей до 50 738 рублей за кв.м, 950 000 за парковку 

Silver House

Описание: Заказчик-застройщик - Строительная компания "Красный  проспект"

16 этажей, в доме 108 квартир площадью от 96 до 175 квадратных  метров

С 1 по 3-й этажи - офисы

Несущие конструкции - каркас.

Материал стен - кирпич.

Навесной вентилируемый  фасад с эффективным утеплителем.

Подземно-надземная  автостоянка на 118 а/м (подземная - 64 а/м) + 1-й этаж - 54 а/м)

Внутренний двор и детская площадка расположены  на крыше паркинга на уровне 2-го этажа 

Просторные холлы  с высококачественной отделкой

Бесшумные скоростные лифты "OTIS" опускаются до уровня подземного паркинга

Приборы отопления  оборудованы терморегуляторами.

Современные системы  связи (включая выделенный канал  доступа в Интернет).

В первой очереди  на этаже четыре квартиры - три двухкомнатные  и одна трехкомнатная

Во второй - пять: три двухкомнатные и две трехкомнатные.

Высота потолков - 3 метра.

Все квартиры свободной  планировки с возможностью объединения, сдаются подготовленными под  чистовую отделку