Оценка недвижимости и собственности

      Осуществление оценки стоимости бизнеса методом  ликвидационной стоимости охватывает следующие этапы:

      1. Обоснование выбора ликвидационной стоимости. При отказе от определения рыночной стоимости оценщик должен обосновать выбор другого, отличающегося вида стоимости.

      2. Разработка календарного графика продажи активов организации (время на реализацию активов: недвижимого имущества, затрат, машин и оборудования).

      3. Расчет текущей стоимости активов (за вычетом затрат на их ликвидацию):

• прямые затраты на ликвидацию (комиссионные оценочным и юридическим фирмам, налоги и сборы, которые платятся при продаже);
• расходы, связанные с владением активами до их продажи, включая затраты на сохранение запасов готовой продукции и незавершенного производства, оборудования, машин, механизмов, объектов недвижимости, а также управленческие расходы по поддержанию работы компании вплоть до завершения ее ликвидации.

      4. Скорректированная стоимость оцениваемых активов с учетом графика их продажи дисконтируется на дату оценки по ставке дисконтирования с учетом риска, связанного с этой продажей.

      5. Прибавляется (или вычитается) операционная прибыль (убытки) ликвидационного периода.

      6. Рассчитывается величина обязательств организации (преимущественные права на выходные пособия и выплаты работникам компании, требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества ликвидируемой организации, задолженность по обязательным платежам в бюджет и во внебюджетные фонды, расчеты с другими кредиторами).

      7. Определение ликвидационной стоимости (из скорректированной текущей стоимости активов вычитаются обязательства).

      Оценка  стоимости недвижимости.

      Затратный подход к оценке недвижимости основывается на расчете рыночной стоимости участка земли и затрат на воспроизводство оцениваемых зданий и сооружений с учетом всех видов износа и предпринимательской прибыли. Данный подход предусматривает выполнение следующих этапов оценки (рисунок 5) [28].

      Расчет  затрат на новое строительство включает определение стоимости воспроизводства  или стоимости замещения.

      Стоимость замещения – стоимость строительства  в текущих ценах здания, имеющего аналогичную полезность с объектом оценки, но построенного с учетом современных возможностей возведения объектов.

      Стоимость воспроизводства – стоимость  строительства в текущих ценах  здания, которое является точной копией объекта оценки и построенного с  применением такой же точно технологии строительства.

      Существует  несколько методов для расчета  стоимости нового строительства:

• Метод сравнительной стоимости единицы:

      На  основе данных об издержках строительства  аналогичных объектов разрабатываются  нормативы затрат на строительные работы. Норматив удельных затрат умножается на общую площадь или объем оцениваемого здания. Вносятся поправки на особенности оцениваемого объекта.

где  ПСВ – полная стоимость воспроизводства;

      В – восстановительная стоимость  единицы измерения данного типа здания (м², м³ и т.д.);

      Vстр – строительный объем здания;

      k – поправочный коэффициент, учитывающий отличие конструктивного решения здания, внутреннего оборудования, климатического района и территориального пояса.

      

      Рисунок 5 – Этапы проведения оценки стоимости  недвижимости при затратном подходе

      Метод стоимости укрупненных элементов  – оценка объекта на основе суммирования затрат на создание его основных элементов. В методе используются данные о стоимости различных элементов (составных частей) здания — поэлементные затраты.

• Метод количественного анализа — оценка объекта на основе полной сметы затрат на его воспроизводство. Метод заключается в суммировании всех затрат на возведение или установку составных частей строения, требуется составление перечня всех материалов и оборудования, подсчета трудовых затрат, необходимых для установки каждого элемента, учета косвенных, накладных расходов и прибыли застройщика.

      После того, как рассчитана стоимость нового строительства, приступают к определению накопленного износа. Выделяют физический (устранимый и неустранимый), функциональный (устранимый и неустранимый) и внешний износ.

      Физический  износ – износ, связанный со снижением  работоспособности имущества в  результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов.

      Устранимый  износ предполагает, что затраты  на его устранение не превышают последующее за устранением увеличение стоимости объекта.

      Соответственно  для неустранимого износа наоборот характерно превышение затрат на исправление дефектов над добавленной стоимостью объекта оценки.

      Функциональный  износ возникает, если некоторые  функции объекта недвижимости не соответствуют современным стандартам.

      Внешний износ – износ в результате изменения внешних по отношению к имуществу факторов.

      Применительно к данным видам износа существует несколько методов определения  его величины: метод разбиения, метод  срока жизни, метод сравнения продаж.

      При использовании метода разбиения  отдельно определяются все три вида износа с разбивкой физического и функционального на подвиды. А накопленный износ определяется по формуле:

где  И_н – накопленный износ объекта оценки;

      И_ф – физический износ объекта оценки в долях;

      И_функц - функциональный износ объекта оценки в долях;

      И_вн - внешний износ объекта оценки в долях.

      Метод срока жизни – определение  накопленного износа как доли от стоимости  воспроизводства или замещения, соответствующей отношению эффективного возраста к общей экономической жизни. Данный метод имеет следующее математическое выражение:

где  И – износ, %;

      ЭВ  – эффективный возраст (лет) –  возраст здания, определяемый исходя из его внешнего вида, физического  состояния и экономических факторов его окружения;

      ВС  – восстановительная стоимость, %;

      ТС  – типичный срок экономической жизни (лет) – период времени, в течение которого улучшения вносят вклад в стоимость участка.

      Но  чаще накопленный износ в рамках данного метода рассчитывают по следующей  формуле:

где  ОС – оставшийся срок экономической жизни (лет) – период времени от даты оценки до конца экономической жизни строения.

      Метод сравнения продаж – заключается  в определении накопленного износа как разницы между восстановительной  или замещающей стоимостью нового строительства и стоимостью улучшений на дату оценки, базируется на анализе рыночных данных о продажах аналогов объекта оценки.

      Износ определяется в следующей последовательности:

1. Сбор аналитической информации о недавно проданных объектах, которые можно считать аналогичными объектами.
2. Определение стоимости участка земли для каждого объекта-аналога.
3. Определение стоимости улучшений путем вычитания из цены проданных аналогов стоимости земельных участков.
4. Определение восстановительной стоимости без учета износа каждого объекта-аналога на дату оценки.
5. Определение износа путем вычитания из восстановительной стоимости (этап 4) стоимости недвижимости, полученной на этапе 3.
6. Определение эффективного возраста объектов-аналогов.
7. Определение величины среднегодового износа путем деления полученного износа (этап 5) на эффективный возраст соответствующего объекта.
8. Определение среднегодового процента износа путем деления среднегодового износа на восстановительную стоимость улучшений.

      Оценка  стоимости земельного участка.

      К затратному подходу относится метод  оценки городских земель по условиям инвестиционных контрактов. Данный метод используется для оценки городских земель в крупных городах. Стоимость земельного участка определяется как текущая стоимость платежа за землю в натуральной форме по условиям инвестиционного контракта.

      Процедура оценки стоимости права долгосрочной аренды земельных участков, предоставляемых под строительство и реконструкцию капитальных коммерческих строений и сооружений, предусматривает следующую последовательность расчетов:

1. Определяется характеристика здания, планируемого для строительства на данном земельном участке.
2. На основе условий инвестиционного контракта рассчитывается количество передаваемых городу жилых и нежилых площадей.
3. Определяется рыночная стоимость одного квадратного метра площадей жилого и нежилого назначения в планируемом здании.
4. Определяется общая стоимость площадей здания, которые должны перейти городу после завершения строительства по условиям инвестиционного контракта.
5. Определяется ориентировочный срок реализации инвестиционного проекта.
6. Определяется возможный период времени, необходимый для продажи доли полезных площадей здания, которые должны перейти городу после завершения строительства.
7. Определяется ставка дисконтирования.
8. Рассчитывается текущая стоимость будущего платежа в натуральной форме (этап 4) с учетом времени строительства (этап 5), продажи (этап 6) и значения ставки дисконтирования (этап 7).

      Оценка  стоимости машин, оборудования и транспортных средств.

     Сущность  затратного подхода в оценке машин, оборудования и транспортных средств заключается в достоверном определении затрат на воспроизводство или замещение точной копии объекта оценки или объекта аналогичного функционального назначения за вычетом потерь от всех видов износа, обесценения и устаревания.

     В состав стоимости воспроизводства (замещения) входят:

• отпускная цена завода-изготовителя;
• транспортные расходы по доставке оборудования к месту использования, включая погрузку и разгрузку;
• стоимость монтажа и сборки оборудования в месте использования;
• косвенные налоги (НДС, акцизы).

     Стоимость машин, оборудования  и транспортных средств при использовании затратного подхода может быть рассчитана различными методами. Рассмотрим наиболее часто применяемые из них. 

     Метод поэлементного расчета затрат:

     Стоимость объекта определяется как сумма затрат на приобретение узлов, транспортировку, сборку, косвенных расходов, с учетом прибыли.

     Метод индексации имеющихся калькуляций: