Методологія оцінки потенціалу підприємства

        Страхова вартість – базується на вартості заміщення (відтворення) об'єкта оцінки в цілому чи окремих його елементів, найпіддатливіших до руйнування (знищення). На основі страхової вартості визначаються страхові суми, страхові виплати та страхові відсотки.

          Орендна вартість – розрахункова величина вартості об'єкта оцінки, яка використовується для визначення нормативу орендної плати. За базу орендної вартості беруть переважно ринкову вартість об'єкта нерухомості за умови дальшого його використання в такий самий спосіб, що і на дату оцінення.

           Вартість у користуванні – це міра цінності власності окремого користувача або групи користувачів, що є складовою діючого підприємства без урахування найбільш ефективного її використання і величини грошового еквівалента від можливого продажу. Оскільки вартість власності в користуванні задовольняє потреби конкретного користувача, то її часто називають суб'єктивною вартістю. Найбільш поширеним проявом вартості у користуванні є інвестиційна вартість. Під нею розуміють вартість об'єкта нерухомості, визначену за конкретних умов, мети та результативності інвестування.

              Балансова вартість – відображена в бухгалтерській звітності первинна вартість активів, про індексована на дату останньої переоцінки і зменшена на суму амортизаційних відрахувань.

         Податкова вартість – вартість, розрахована згідно з порядком, визначеним законодавством про оподаткування власності.

        Вартість заміщення – сукупність витрат у поточних ринкових цінах на створення нового функціонального аналога, який має еквівалентну з оцінюваним об'єктом корисність.

                          Кожен із перелічених видів вартості чи то в обміні, чи то в користуванні має певну галузь застосування та обмеження. Вибір тієї чи іншої модифікації вартості залежить від особливостей об'єкта, поставленої мети та порядку оцінки. 

1.3. Принципи та механізм оцінки  
потенціалу підприємства

         Загальновживана класифікація принципів оцінки виокремлює такі їх групи:

• принципи, які базуються на уявленнях користувача;
• принципи, які пов'язані із землею, будинками і спорудами;
• принципи, які пов'язані з ринковим середовищем;
• принцип найліпшого і найефективнішого використання.

         До складу принципів, які базуються на уявленні користувача, включають: корисність, заміщення та очікування.

        Принцип корисності базується на постулаті, що будь-яке підприємство має вартість, якщо воно корисне потенційному власнику для реалізації певної економічної функції протягом певного періоду.

            До складу принципів другої групи відносять: залишкову продуктивність; внесок; віддачу; збалансованість; оптимальний розмір; поділ і поєднання пакета прав власності.

             Внесок. Сутність цього принципу полягає в тому, що додаткові вкладення капіталу в будь-яку складову потенціалу підприємства ефективні лише тоді, коли вони підвищують його ринкову вартість. Величина внеску визначається як різниця між зміненою вартістю й витратами, які зумовили цю зміну. Внесок, який не забезпечує приросту вартості потенціалу підприємства, є зайвим «поліпшенням».

          Віддача. Даний принцип означає, що в міру додавання ресурсів до основних складових потенціалу підприємства чистий прибуток має тенденцію до зростання, але тільки до певного моменту (певної межі). Після цього темпи зростання дохідності починають уповільнюватися аж доти, доки приріст результативності не стане меншим за приріст витрат на додаткові ресурси.

         Збалансованість (пропорційність). Згідно з цим принципом усі елементи ресурсно-виробничого й управлінського потенціалу підприємства повинні мати збалансовану внутрішню й загальну структуру. Постійне підтримування необхідної пропорційності між розвитком складових потенціалу забезпечує максимальну прибутковість функціонування підприємства та найвищу його вартість.

             Оптимальний розмір (величина). Вимоги цього принципу стосуються кожного фактора виробництва – землі, будівель і споруд, технічного оснащення, персоналу, які разом дають можливість створити економічно обґрунтований (оптимальний) розмір потенціалу підприємства та отримати від нього максимальний прибуток відповідно до ринкової кон'юнктури в даному районі.

               Поділ і поєднання прав власності. Система майнових прав України, передбачена Цивільним кодексом, дозволяє поділяти та продавати окремо майнові права на власність. Останні згідно з теорією пакета (пучка) прав розглядаються як складові, які разом уособлюють усі визнані законом майнові права.

             Відповідність. За інших однакових умов потенціал підприємства, яке найвищою мірою відповідає містобудівним, екологічним, ринковим та іншим стандартним нормам і загальнопоширеним тенденціям землекористування, має найвищу вартість.

         Попит і пропонування. На вартість потенціалу підприємства великий вплив справляє співвідношення між попитом і пропонуванням. Коли останні збалансовані, а потенціал підприємства використовується якнайліпше і найефективніше, ринкова ціна підприємства, як правило, відображує вартість (витрати) його створення. Якщо на ринку існує надлишок пропонування чи недостатній попит, то рівень цін на підприємства знижується. Вищий рівень ринкових цін проти вартості будівництва стимулює введення в дію нових виробничих об'єктів доти, доки не настає цінова рівновага.

         Змінювання. Цей принцип передбачає під час оцінювання вартості потенціалу підприємства та його складових урахування можливих змін їх функціонування внаслідок трансформації економічних, соціальних і юридичних умов, а також впливу регіональних і локальних факторів.

             Принцип найліпшого і найефективнішого використання є синтезуючим принципом оцінки вартості потенціалу підприємства. Як системоутворювальний елемент він інтегрує загальний вплив усіх раніше названих принципів і означає, що з можливих варіантів використання потенціалу підприємства буде вибрано той, за якого найповніше реалізуються функціональні можливості всіх складових потенціалу і забезпечується їх максимальна результативність. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2. Методичні підходи до оцінки потенціалу підприємства

2.1. Методологія визначення вартості потенціалу підприємства

          Будь-яку вартість можна розглядати  з позицій колишніх, сучасних  та майбутніх результатів з урахуванням того.   Стисло економічну суть трьох указаних підходів до оцінки майна підприємства, з огляду на необхідність врахування можливостей його ефективного використання, можна пояснити так:

-          витратний (майновий) – визначає вартість об’єкта за сумою витрат на його створення та використання

-          порівняльний (ринковий) – визначає вартість на базі зіставлення з аналогами, що вже були об’єктами ринкових угод

-          результатний (дохідний) – оцінює вартість об’єкта на засаді величини чистого потоку позитивних результатів від його використання.

              Загальну класифікацію можливих методів вартісної оцінки земельно-майнового комплексу підприємства та окремих його компонентів, що можуть бути використані для оцінки відповідних можливостей підприємства наведено на рис.1

          Слід зазначити, що кожен з указаних підходів реалізується з допомогою специфічних методик, які залежать від об’єкта оцінки.

        Рис. 1. Загальна класифікація методів оцінки підприємства та його потенціалу.

          Методи вартісної оцінки земельно-майнового комплексу підприємства та окремих його компонентів, що можуть бути використані для оцінки відповідних можливостей підприємства, поділяють на:

1) Витратні (майнові) методи – визначають  вартість об'єкта за сумою витрат  на його створення та використання. Існують такі види витратних  методів: 

- метод  порівняльної оцінки;

- метод  поділу за компонентами;

- метод  кількісної діагностики; 

- метод  обліку витрат на інфраструктуру;

- метод  заміщення; 

- метод  індексації даних проектно-кошторисної  документації.

2) Порівняльні  (ринкові) методи – визначають  вартість на базі зіставлення  з аналогами, що вже були  об'єктами ринкових угод. Існують  такі види порівняльних методів: 

- метод  парних продаж;

- метод  статистичних корегувань;

- експертні  методи порівняння;

- метод  мультиплікаторів порівняння.

3) Результатні  (дохідні) методи – оцінюють  вартість об'єкта на засаді  величини чистого потоку позитивних  результатів від його використання.             Існують такі види результатних методів:

- метод  капіталізації доходу;

- метод  дисконтування грошових потоків; 

- метод  залишкового доходу.

             Слід також приділити відповідну увагу чинникам, що формують вартість земельно-майнової та соціально-організаційної системи підприємства, а значить і його потенціал. Всі чинники поділяються на слідуючи групи:

1) Загальні  чинники (безпосередньо не пов’язані  з об’єктом оцінки):

- економічні: система оподаткування, джерела  фінансування, попит і пропонування  ринку, національна політика у  галузі, стратегія зовнішньоекономічних  відносин тощо;

- соціальні:  культурно-освітній рівень населення,  статево-вікова структура населення,  густота заселення території,  структура населення за національностями, Рівень соціальної інфраструктури;

- політичні:  податкове законодавство, земельні  кадастри, спеціальні нормативно-законодавчі  акти, рівень політичної стабільності, стратегія національного розвитку, механізми ліцензування і патентування;

- природні: екологічна ситуація регіону,  місцерозташування, геологічні, геодезичні, топологічні, сейсмічні та інші  характеристики території, наявність  та якісні характеристики родовищ  корисних копалин. 

2) Локальні  чинники (безпосередньо пов’язані  з окремим класом об’єктів  оцінки):

- фізичні:  типові габаритні розміри та  тенденції їх зміни, залежність  від інфраструктури, мінімальний  рівень фізичної придатності,  стандарти безпеки, естетичні  стандарти;