Методологія оцінки потенціалу підприємства

- умови  продажу: рівень майнового забезпечення  ринкових угод, особливі умови  угод, мотивація попиту та пропонування, регіональна відокремленість, необхідність  страхування, умови поставки;

- місцезнаходження: транспортна доступність, навколишнє  природне оточення, інфраструктура  об'єкта, якість ґрунтів; 

- фінансово-економічні: дата оцінки та дати аналогічних  ринкових угод, обсяги, умови та  терміни кредитування, особливі  умови фінансування, рівень наукової  прогресивності, способи господарського  використання.

3) Індивідуальні  чинники (безпосередньо зумовлені  конкретним об’єктом оцінки):

- матеріально-технічні: наявність та якість виробничих  запасів, кількісні та якісні  характеристики наявних основних  фондів, стан будівель, споруд, виробничі  та загальні господарські площі  тощо;

- ринково-ситуаційні: обсяг та динаміка попиту(пропонування) стосовно об'єкта оцінки, постачальники,  партнери та покупці, урегульованість  ринку, ринкова інфраструктура;

- соціальну-трудові:  чисельність персоналу у розрізі  окремих категорій, освітньо-кваліфікаційні  характеристики, соціальний клімат, якість менеджменту, рівень трудової  дисципліни;

- структурно-функціональні:  тип загальної організаційної  структури та структури управління, рівень децентралізації управління, рівень спеціалізації підрозділів,  система інформаційних потоків. 

             Розглянемо детальніше кожний з підходів до оцінки потенціалу підприємства.

Традиційно  виділяють три рівні кошторисів:

- локальні  кошториси – документи, які  фіксують повні витрати (незалежно  відносять їх на собівартість  чи ні) на виконання окремих  робіт, проведення окремих комерційних  угод, купівлю та монтаж певних  об'єктів; 

- об'єктні  кошториси – зведені документи,  які акумулюють інформацію локальних  кошторисів у розрізі цілісних  об'єктів; 

- зведені  кошториси – це загальні звіти  про суму повних витрат на  створення (використання), які включають  дані об'єктних кошторисів та  дають змогу оцінити суми витрат  у цілому по підприємству.

          Для складання кошторисів усіх рівнів використовують такі методи визначення витрат:

1. Ресурсний  метод – розрахунок окремих  елементів кошторису, що необхідні  для реалізації управлінського  рішення, через облік витрат  у поточних чи прогнозних цінах  і тарифах. 

2. Ресурсно-індексний  метод – поєднання ресурсного  методу з системою вартісних  індексів, які використовуються  виробником чи будівельником  об'єкта. Індекси вартості – це відношення поточних (прогнозних) вартісних характеристик об'єкта до базових аналогів-ресурсів.

3. Базисно-індексний  метод – перерахунок витрат, понесених  власником у різні часові терміни  реалізації проектного рішення,  з базового до поточного рівня  за допомогою коригувальних коефіцієнтів.

4. Базисно-компенсаційний  метод – облік окремих елементів  кошторису та визначення додаткових  витрат на компенсацію їх змін  під впливом цінових (тарифних) факторів.

5. Метод  аналогових об'єктів передбачає  наявність значної бази даних  щодо реалізованих проектів та  їхніх кошторисів, а також потребує  визначення причин та розміру  відхилень планових значень від  фактичних протягом порівнянного  проміжку часу.

На жаль, абсолютних аналогів окремих елементів  потенціалу не існує, тому слід використовувати  різні механізми коригування  вартості аналога.

                      Слід зазначити, що згадані вище оціночні коефіцієнти чи мультиплікатори – це відносні показники, котрі визначаються як співвідношення окремого суттєвого вартість-формувального критерію з певною фінансово-економічною базою.

              Сукупність усіх можливих критеріїв порівняння можна розбити на такі групи: 1) загальні показники сфери діяльності підприємства; 2) показники масштабу діяльності; 3) показники фінансово-економічного стану; 4) показники якості менеджменту; 5) показники ринкової позиції.

За базу порівняння традиційно беруть такі фінансово-економічні показники: сукупний капітал підприємства, сума його чистих активів, виторг від  операційної діяльності (загальний  валовий дохід), грошовий потік від  функціонування об'єкта, чистий прибуток, середня сума виплачуваних дивідендів тощо.

              Різновидом методу мультиплікаторів можна вважати метод галузевих співвідношень, який базується на попередньо визначених та усереднених співвідношеннях між характеристиками об'єктів порівняння.

                      За розрахунків вартості об'єкта в часі використовується шість функцій грошової одиниці, розрахованих на підставі складних відсотків:

- Майбутня  вартість грошової одиниці (F1) – відображає зростання грошової  одиниці, покладеної на депозит.  Відсоток нараховується на початкову  суму та відсотки, нараховані  раніше.

- Нагромадження  грошової одиниці за період (F2) – показує майбутню вартість  серії регулярних однакових платежів  за певний період за відповідної  відсоткової ставки.

- Фактор  фондозаміщення (коефіцієнт заміщення  капіталу) (F3) – показує суму первинного  інвестування, необхідну для нагромадження  грошової одиниці з урахуванням  нарахованих відсотків. 

- Поточна  вартість грошової одиниці (F4) – показує теперішню вартість  грошової одиниці, яку очікується  отримати у майбутньому. 

- Поточна  вартість одиничного ануїтету (F5) – дає змогу визначити теперішню  вартість через серію однакових  майбутніх платежів.

- Коефіцієнт  амортизації грошової одиниці  (F6) - Служить для розрахунку періодичних  платежів за основну суму боргу  та відсотки за нього. 

Методами  результатної технології розрахунків  є:

1) Метод  капіталізації доходів базується на використанні коефіцієнта, який уможливлює переведення чистих потоків капіталу від використання об'єкта у його вартість. Інакше кажучи, необхідною умовою застосування цих методів є можливість визначення чистого потоку капіталу та встановлення коефіцієнта капіталізації для нього. Суть коефіцієнта капіталізації полягає в поєднанні двох економічних процесів - отримання доходу на капітал та відшкодування капіталу інвестора-власника.

       Відповідно до цього заведено розрізняти таківиди коефіцієнтів капіталізації:

- загальний  коефіцієнт капіталізації; 

- коефіцієнт  капіталізації власного капіталу;

- коефіцієнт  капіталізації позикового капіталу;

- коефіцієнт  капіталізації залежно від об'єкта  оцінки (землі, об'єктів нерухомості,  нематеріальних активів тощо).

Методи  визначення коефіцієнта капіталізації:

- За  ставкою дисконту. У разі встановлення  коефіцієнта капіталізації на  рівні попередньо визначеної  ставки дисконту передбачається, що грошові потоки підприємства  постійні та необмежені в часі  тому коефіцієнти капіталізації  прирівнюються до ставки дисконтування. 

- На  підставі порівняльного продажу.  Він базується на інформації  про аналогічні об'єкти та досягнутої  корисності їх господарського  використання, яка доступна на  ринку. 

- Методом  сумування. Визначає, що коефіцієнт  капіталізації є як сума ставки  дисконту та норми відшкодування  капіталу. Норми відшкодування капіталу  визначаються за трьома методами: 1) метод прямолінійного відшкодування  (метод Рінга) – показує рівномірне  повернення вкладеної суми із  поступовим зменшенням її реальної  вартості і ставка відшкодування.

2) метод  повернення за фактором фондовідшкодування (метод Інвуда) – повернення капіталу  із врахуванням його знецінення (повернені суми з року в  рік збільшуються):

- Метод  вирахування. Визначає коефіцієнт  капіталізації відніманням від  ставки дисконту надбавки за  майбутнє зростання капіталу.

- Метод  пов'язаних інвестицій: для власного  та позикового капіталу, для порівнянних  елементів. 

- Метод Елвуда. Визначає коефіцієнт капіталізації як норму відшкодування капіталу, яка скоригована на: 1) суму амортизаційних відрахувань у рахунок погашення кредиту; 2) величину приросту частки власного капіталу в загальній структурі вартості об’єкта; 3) зміни регулярного доходу від використання об’єкта.

- Метод  фінансових показників схожих  підприємств. Використовується за  умови доступності інформації. Коефіцієнт  капіталізації визначається як  відношення річного чистого прибутку схожих підприємств до чистої виручки від реалізації їх продукції.

- Метод  ринкового мультиплікатора. Визначає  ставку капіталізації як співвідношення  ринкової вартості майна підприємства  і розміру річного чистого  доходу від його використання.

- Метод  внутрішньої ставки дохідності.

2) Метод  дисконтування. Загальна методологія використання цього методу передбачає встановлення вартості потенціалу (чи його елементу) на рівні чистого приведеного потоку капіталу від його експлуатації. Це означає, що земельна ділянка, будівля чи споруда, обладнання, нематеріальний актив тощо коштують стільки, скільки вони генерують економічних результатів. Загальний розрахунок проводиться за традиційною технологією дисконтування і порівняння грошових припливів і відпливів капіталу підприємства щодо даного об'єкта.

2.2. Витратна концепція оцінки потенціалу підприємства

                   Загальна характеристика витратних методів оцінки та особливостей їх використання за сучасних умов господарювання: метод порівняльної одиниці, метод поділу за компонентами, метод кількісної діагностики, метод обліку витрат на інфраструктуру, метод вартості заміщення (відтворення), метод індексації даних проектно-кошторисної документації. Витратний підхід  базується на постулаті, що потенційний власник – користувач не погодиться витратити на формування та реалізацію власних внутрішніх чи зовнішніх можливостей більше, ніж вартість очікуваного фінансово-майнового результату. У найзагальнішому вигляді логіка методів витратного підходу така:

Витрати на створення об’єкта

-          витрати на побудову (купівлю) об’єктів нерухомості

-          витрати на купівлю машин та обладнання

-          витрати на персонал

-          витрати на створення (купівлю) нематеріальних активів

-          витрати на організацію бізнес-процесів.

+   Прибуток продавця (мінімально необхідний прибуток; нормативний прибуток; надзвичайний прибуток; відрахування з прибутку)

-   Сума нагромадженого зносу (фізичний знос; функціональне старіння; зовнішнє (економічне) старіння; технологічне старіння)

Традиційно  виділяють три рівні кошторисів:

1.          локальні кошториси – документи, які фіксують повні витрати (незалежно відносять їх на собівартість чи ні) на виконання окремих робіт, проведення окремих комерційних угод, купівлю та монтаж певних об’єктів.

2.          об’єктні кошториси – зведені документи, які акумулюють інформацію локальних кошторисів у розрізі цілісних об’єктів.

3.          зведені кошториси – це загальні звіти про суму повних витрат на створення (використання), які включають дані об’єктних кошторисів та дають змогу оцінити суму витрат у цілому по підприємству.

                Для складання кошторисів усіх рівнів використовують такі методи визначення витрат:

1.   ресурсний метод – розрахунок окремих елементів кошторису, що необхідні для реалізації управлінського рішення, через облік витрат у поточних чи прогнозних цінах і тарифах.