Ипотечное кредитование

Ипотечное кредитование

     Богачева  Мария Юрьевна, каф. банковского  дела

     Лекция  № 1.

     Тема  № 1. Основные понятия  ИК

1. История возникновения ипотеки и актуальность ИК в современной России

Ипотека с древнегреческого – подставка, подборка. Впервые было использовано в Др.Греции Архонтом  для характеристики ответственности должника перед  кредитором в виде залога участка  земли. В качестве ответственности  выступала личность должника, если не погашал – становился рабом. Но после реформ Салона ответственность  заменили на имущественную, на участке  устанавливали столбы, на них были записи о залоге этого участка.

Позднее появились ипотечные книги, гос реестр прав на недвижимость, гос регистрационная палата.

В период феодализма ИК было разновидностью ростовщичества. При капиталистическом строе  оно развилось в специфическую  отрасль, лидерами были Россия и Германия.

В России в реформенный период финансирование жилищного строительства проходила  в рамах жилищной программы: централизованное распределение средств на строительство  гос жилья и распределении этих квартир среди граждан, которые стояли на очереди. Т.о., финансирование осуществлялось через систему 3х банков: Гос Сберегательный Банк, ПромСтройБанк и ЖилСоцБанк. Эти кредиты содержали элементы субсидий, процентная ставка по ним была 2% годовых, что было ниже ставки по вкладам выше года.

В 1991 г, после того как СберБанк стал акционерным банком, программа изменилась  и он перешел к переменной процентной ставке по жилищным кредитам, которая была привязана к рыночной стоимости ресурсов и ставке рефинансирования. В 1992 г было подписано соглашение между СберБанком, Минфином и ЦБ РФ, в соответствии с которым СберБанк стал предоставлять жилищные кредиты под 20%, из них заемщик выплачивал 8%, остальное бюджет. В 1995 г соглашение было остановлено, льготное кредитование стало практически невозможным.

2. Понятие ИК и его виды

Ипотека – форма имущественного обеспечения, залог.

Характерные черты ипотеки:

 - предметом ипотеки является недвижимое имущество

 - предмет ипотеки остается во владении должника, должник остается собственником, пользователем и владельцем этого имущества

- договор  кредитора и должника об ипотеке  оформляется закладной, которая  подлежит гос регистрации

- при  значительном превышении стоимости  залога над суммой кредита  должник имеет возможность взять  другие кредиты под эту же  недвижимость

- при  неисполнении должником своих  обязательств кредитор имеет  право требовать продажи заложенного  имущества с публичных торгов

Договоры, которые могут быть обеспечены ипотекой: аренды, купли-продажи, подряда.

Ипотека, как залог, обеспечена покрывать  уплату основной суммы долга, проценты по кредиту и определенные суммы, причитающиеся кредитору (в случае ненадлежащего исполнения заемщиком обязательств, возникающие убытки, штрафы; расходы, связанные с реализацией; судебные издержки)

Недвижимое  имущество:

- земельные  участки

- предприятия,  здания, сооружения, которые используются  в предпринимательской деятельности

- жилые  дома, квартиры, комнаты, дачи, садовые  дома и другие строения потребительского  назначения

- космические  объекты, воздушные и морские  суда

- незавершенное  строительство

Классификация ипотечного кредита:

1. по объекту недвижимости – в зависимости от предмета ипотеки
2. по целям кредитования (жилищное кредитование: на приобретение, на строительство, реконструкцию, ремонт, на строительство; на расширение производства, на развитие сельского хозяйства, на разработку участка)
3. по виду кредитора (банковские и небанковские ипотечные кредиты; государственный, частный или общественный; универсальный или специализированный)
4. по форме предоставления кредита (ипотечный кредит, предоставляемый разовым платежом или в виде кредитной линии)
5. по способу предоставления кредита. Относится к жилищному кредитованию. Немецкая модель: заемщик к определенному моменту времени обязана накопить определенную сумму денег (40-50%) и только после этого он может взять кредит. Американская модель: заемщик вносит от 20 до 30% суммы, остальная часть покрывается в виде кредита, причем первоначальный взнос может быть не только в виде денежных средств
6. по виду источника средств кредитора (если в качестве кредитора выступает ипотечный банк, то источник средств – выпуск ипотечных облигаций, если это универсальный банк, то это привлеченные или собственный средства, если это стройсберкассы, то это накопления клиентов, если это кредитные учреждения, то они имеют соглашения либо с ипотечными банками, либо с ипотечными агенствами и источником средств является продажа закладных ипотечному агенту или банку)
7. по способу погашения долга (ипотечные кредиты, уплачиваемы разовым платежом и периодическими платежами)
8. по виду платежей/по способу амортизации долга (постоянный ипотечный кредит/самоамортизируемый; ипотечный кредит с переменными выплатами (с «шаровыми» выплатами, с фиксированными выплатами основной суммы долга и с нарастающими платежами); ипотечные кредиты с индексацией долга)
9. по виду процентной ставки (с фиксированной, с переменной)
10. по возможности досрочного погашения (с правом досрочного погашения, без права, с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа)
11. по величине первоначального взноса

Ипотечное кредитование – система финасово-экономических отношений, возникающих по поводу организации, продажи и обслуживания ипотечного кредита. 

Лекция  № 2.

На  что влияет ИК:

1. на реальный сектор экономики – посредством ИК предприятия могут модернизироваться, повысить качество их продукции и конкурентоспособность на рынке
2. стимулирование и развитие отдельных отраслей экономики – реализация программы жилищного строительства, в процессе ее реализации развиваются возможности строительного производства (растет спрос на оборудование, комплектующие, материалы)
3. повышение инвестиционной активности хозяйствующих субъектов экономики
4. формирование инвестиционных ресурсов
5. решение проблем занятости
6. повышение трудоспособности населения

Функции ИК:

1. функция финансового механизма привлечения инвестиций в сферу материального производства
2. функция обеспечения возврата заемных средств
3. функция стимулирования оборота и перераспределения недвижимого имущества
4. функция развития рынка закладных и ипотечных ценных бумаг

Рынок ИК – часть ипотечного рынка, на которой перераспределяется заемный  капитал, обеспеченный недвижимым имуществом.

Эффективное функционирование рынка ИК предполагает:

1. доступность ипотечного кредита
2. низкий уровень риска по ипотечному кредиту
3. высокий уровень надежности ипотечных ценных бумаг, что позволяет привлекать дополнительные ресурсы для ИК

Классификация рынка ИК:

1. По инструментам: первичный и вторичный
2. По методу ипотеки: рынок жилой недвижимости, коммерческой недвижимости, промышленной недвижимости и т.д.

Первичный рынок:

Первичный рынок ИК – сегмент общего рынка ИК, охватывающий деятельность кредитных институтов по кредитованию юридических и физических лиц под залог недвижимости

Инструменты: закладные. Является главным инструментом, с помощью которого строятся отношения между участниками первичного ипотечного рынка. Закладная – именная ценная бумага, удостоверяющая следующие права ее владельца: право на получение исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой; право залога на заложенное имущество. Оформляется закладная залогодателем,  а если залогодатель является 3им лицом, то также и должником. Обязанным по закладной является должник, но если залогодателем является 3ье лицо, то и залогодатель. Оформляется и выдается первому залогодержателю закладная органом, осуществляющим гос регистрацию прав на ипотеку. Существует понятие первой и второй закладной. Первая закладная – закладная, до которой объект недвижимости ни разу не был заложен. Если в момент оформления закладной закладываемое имущество находится в залоге по другим обязательствам, то речь идет о второй закладной.

Основные  участники:

1. Прямые участники (кредиторы, заемщики)

Связаны между собой договором ипотеки.

Заемщики  – юридические и физические лица, обратившиеся за кредитом и получившие его.  

Кредиторы – финансовые и кредитные учреждения, предоставляющие ипотечные кредиты  юридическим и физическим лицам  и являющиеся первичными владельцами  закладных. Предоставлять ипотечные кредиты могут как и универсальные кредитные организации, в том числе универсальные коммерческие банки, обладающие достаточным объемом ресурсов и собственного капитала, так и специализированные – ипотечные банки, сберегательные банки, ссудо-сберегательные организации, страховые компании, жилищные кооперативы и т.д. Основным различием между этими организациями является механизм формирования ресурсов и форма государственного регулирования и контроля их деятельности.

2. Косвенные участники (риэлтерские компании, продавцы жилья, страховые компании, оценщики, органы гос регистрации прав на недвижимое имущество и сделки с ними, прочие участник)

 

Продавцы  жилья – юридические или физические лица 

Риэлтерские компании – юридические лица, которые являются профессиональными посредниками на рынке купли-продажи недвижимости. Их функции: подбор вариантов купли-продажи для заемщиков и продавцов, оказание помощи в заключении сделок по купле-продаже, организация продажи жилья по поручению других участников рынка, участие в организации проведения торгов по реализации жилья или других объектов недвижимости (залога, на который обращено взыскание). 

Страховые компании – лицензированные страховые компании, осуществляющие страхование предмета залога от риска утраты и повреждения, страхование жизни заемщика, страхование гражданско-правовой ответственности участников договора 

Оценщики – юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки объектов недвижимости, являющихся предметом залога 

Органы  гос регистрации … .Функции: регистрация сделок купли-продажи, оформление перехода прав собственности; регистрация договора ипотеки; хранение и предоставление соответствующей информации всем участникам рынка ИК 

Прочие  участники – нотариальные конторы, паспортные службы, службы опеки и попечительства. Обеспечивают необходимое юридическое сопровождение сделок с жилыми помещениями, регистрацию граждан по месту жительства, защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью.

Регулирующие  органы: государство, АИЖК

Вторичный рынок:

Вторичный рынок ИК охватывает процесс купли-продажи  закладных, выпущенных на первичном  рынке, является связующим звеном между  кредиторами и инвесторами. На нем  аккумулируются денежные средства инвесторов и инвестируются в ипотечные  кредиты.

Инструменты: закладные, ипотечные ценные бумаги

Ипотечные ценные бумаги – ценные бумаги, обеспеченные закладными. Их можно классифицировать:

1. В зависимости от эмитента: ценные бумаги, гарантированные государственными Агентствами; ценные бумаги частного сектора
2. В зависимости от вида закладываемого имущества: ипотечные ценные бумаги, выпущенные на основе жилищных ипотечных кредитов; ипотечные ценные бумаги, выпущенные на основе ипотечных кредитов, обеспеченных коммерческой недвижимостью; ипотечные ценные бумаги, выпущенные на основе сельскохозяйственного или фермерского кредита
3. В зависимости от структурирования потоков платежей от пула ипотек держателем облигаций: ипотечные облигации, которые могут быть с фиксированной или переменной процентной ставкой; ипотечные сертификаты (ценные бумаги прямого действия), ипотечные облигации прямой оплаты, структурированные или порядковые ипотечные ценные бумаги; декомпозированные ипотечные ценные бумаги (ипотечные облигации с отделяемым купоном).