Ипотечное кредитование

1. Отношение жилищных расходов и совокупного дохода заемщика
2. Отношение периодических платежей по кредиту и периодического дохода заемщика (чистый доход заемщика). Рекомендуемая величина данного отношения – не более 30% от чистого дохода заемщика.
3. Отношение суммы запрашиваемого кредита к стоимости залога. Данное отношение, как правило, составляет не более 70% от стоимости залога.
4. Отношение суммы предоставляемого кредита к минимальной цене продажи недвижимого имущества.

5. Принятие решения по кредиту

На  основании результатов проведенной  оценки кредитор принимает решение  о выдаче кредита или об отказе. В банках кредитный проект рассматривается  в кредитном комитете, а решение  принимает правительство банка. Если решение положительное, то определяются дополнительные параметры сделки: сумма  кредита, процентная ставка, срок кредитования, график платежей и порядок его  изменения, схема оформления в залог  приобретаемого жилья, порядок погашения  кредита.

6. Заключение кредитной сделки

На  данном этапе оформляются следующие  виды договоров:

1. Договор купли –продажи недвижимости – заключается между заемщиком и продавцом этой недвижимости
2. Кредитный договор
3. Договор ипотеки, который подлежит гос регистрации
4. Разнообразные договоры страхования

Лекция  №5

      7) Кредитный договор

     В нём должны быть отражены:

• Процентная ставка;
• Срок кредита;
• Размер %, который заёмщик должен оплатить;
• Порядок погашения для досрочного погашения;
• Возможные штрафные санкции;
• Права и обязанности сторон;

     Договор ипотеки подлежит обязательному государственному регистрированию. Договор ипотеки считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

     Договор ипотеки должен в себе содержать  следующую информацию:

• Предмет ипотеки, т.е. что конкретно является предметом залога;
• Цену залога;
• Оценочная стоимость залога;
• Существо основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Под существом основного обязательства понимается, кто является кредитором заёмщика и, что в качестве основного обязательства выступает предоставление кредитных средств;
• Размер основного обязательства;
• Срок исполнения основного обязательства;
• Право, в силу которого имущество, предоставляемое в залог, принадлежит залогодателю;
• Требование по страхованию передаваемого в ипотеку имущества;
• И др!

 

     Следует отметить, что право собственности  на заложенное имущество остаётся у  заёмщика. Но это право ограничено договором залога.  

     Договор страхования при ипотечном кредитовании. В соответствии с законом по ипотеке, требуется обязательное страхование только сам залог. Однако, при ипотечном кредитовании в соответствии с требованиями кредиторов заключаются след.договоры:

• Договоры страхования риска физической утраты или повреждения имущества, передаваемого в залог (имущественное страхование);
• Договор страхования риска утраты права собственности или заложенного недвижимого имущества;
• Договор страхования жизни и потери трудоспособности заёмщика из-за болезни или несчастного случая;
• Договор гражданской ответственности.

      

     В мировой практике широко используется страхование ипотечных обязательств, т.е. страхование ответственности  заёмщика перед кредитором за неисполнение или не надлежащее исполнение своих  обязательств.

     Данный  тип страхования направлен на защиту кредитора от убытка, который  может возникнуть в результате дефолта  заёмщика и недостатка денежных средств, полученных от продажи предмета залога.

     Данный  вид страхования позволяет повысить доступность ипотеки, поскольку  в данном случае кредитор может снизить  требования к размеру первоначального  взноса за приобретаемое жильё, а  также снизить ставку по кредиту. С другой стороны, застрахованные кредиты  более ликвидны на вторичном рынке.

     Данный  этап заканчивается перечислением  денежных средств.  

    8) Обслуживание кредитной  сделки

1. Осуществляется приём платежей. Погашение ипотечного кредита может осуществляться по двум схемам: аннуитентный и дифференцируемый. Аннуитентная схема предполагает погашение задолженности по основному долгу и процентам, равными ежемесячными платежами в течение всего срока кредитного договора. Она удобна для планирования бюджета заёмщика, т.к. платежи осуществляются всё время в одной и той же сумме. Размер аннуитентных платежей рассчитывается по следующей формуле:

S*r/(1-(1+r)^1-m)

r – 1/12 годовой % ставки; S – сумма кредита, m – это срок.

Дифференцируемая  схема предполагает ежемесячное  уменьшение суммы, которая перечисляется  в счёт погашения ипотечного кредита.

2. Проверяется соответствие практических выплат графику платежей;
3. Ведётся бухгалтерский учёт операции.
4. Взимаются просроченные платежи;
5. Ведётся работа с проблемными кредитами;
6. И т.д.

 

     Расходы, которые несёт заёмщик в процессе ипотечного кредитования. К основным расходам относятся проценты, уплачиваемые за кредит. К дополнительным расходам относятся:

1. Денежные средства, которые получается банк (штрафы, пенни, банковские комиссии);
2. Расходы, которые не зависят от банка – это расходы на государственную регистрацию сделок с недвижимостью;
3. Расходы за услуги сторонних организаций, т.е. это услуги страховых, оценочных компаний, риэлторов, ипотечных брокеров и т.д.

     Все эти платежи могут быть единовременными (комиссия за рассмотрение кредитной  заявки, оценка стоимости жилья, проверка предмета залога, нотариальное заверение  договора ипотеки, обналичивание кредитных средств, за аренду банковской ячейки), а могут быть постоянными расходами (страхование залога и рисков, ежемесячная или ежегодная плата за обслуживание ссудного счёта, комиссия за перевод денежных средств). 

     9) Закрытие кредитной  сделки

     После полного погашения по кредиту, уплаты процентов, возможных штрафных санкций, задолженность обнуляется, таким  образом, совершается закрытие кредитной  сделки. Поскольку ипотека прекращается, то соответствующая запись вносится в государственный реестр. В случае, если заёмщик или залогодатель не выполняет своих обязательств, то кредитор обращает взыскание на заложенное имущество. Полученные денежные средства идут на погашение основного долга  процентных ставок, и все расходов кредитора.

Лекция  № 6.

Механизмы финансирования ИК

Ипотечный рынок подразделяется на первичный  и вторичный.

На первичном  рынке происходит непосредственное кредитование под залог недвижимости. В результате этого у кредитора  активы в виде денежных средств трансформируются в долгосрочные активы, а именно в имущественные права требования, обеспеченные недвижимостью. Это ведет  к сокращению денежных ресурсов кредитора  и к возникновению потребности  привлечения свободных денежных средств с рынка долгосрочного  ссудного капитала, то есть возникает  проблема рефинансирования ипотечных  кредитов.

Решение данной проблемы является задачей вторичного рынка ипотечного кредитования, который  позволяет первоначальному кредитору  выступать в роли заемщика на долгосрочном кредитном рынке, эмитируя ипотечные  облигации, обеспеченные недвижимостью. Рефинансируя краткосрочные кредитные  ресурсы коммерческих и ипотечных  банков в долгосрочные, вторичный  рынок подводит не только устойчивую финансовую базу под ипотечное кредитование, но и позволяет кредиторам выдавать новые ипотечные кредиты.

У первичного кредитора есть несколько вариантов  использования активов в виде ипотечного кредита:

1. Он может их оставить в своем портфеле и получать проценты по ним, но это подрывает его ликвидность, так как увеличиваются долгосрочные вложения и ограничиваются масштабы деятельности
2. Кредитор может от своего имени выпустить облигации, обеспеченные данными имущественными правами требования (ипотечными кредитами), и привлечь дополнительный капитал
3. Первичный кредитор может продать или уступить права требования по ипотечному кредиту другому лицу

Одной из основных проблем ипотечного (в  особенности жилищного) кредитования является привлечение долгосрочных ресурсов в эффективных формах. При  этом ресурсы должны быть привлечены в необходимых объемах, по относительно низкой рыночной цене и на сроки, сопоставимые со сроками выдаваемых кредитов. Сегодня  в мировой практике существуют следующие  модели привлечения ресурсов:

1. Усечено-открытая модель (депозитная модель, модель универсальных коммерческих банков). Данная модель является наиболее распространённой в мировой практике. Она замыкается в рамках первичного ипотечного рынка.

В рамках этой модели универсальные коммерческие банки для финансирования ипотечных  кредитов используют депозиты и прочие вклады юридических и физических лиц, а полученные от клиентов закладные  используют в качестве обеспечения  по части привлекаемых внешних ресурсов.  

Достоинства этой модели:

• возможность использовать разнообразные кредитные и финансовые инструменты для покрытия рисков и обеспечения текущей финансовой устойчивости и надежности
• возможность использовать существующую финансовую инфраструктуру
• возможность выпускать ипотечные облигации для диверсификации ресурсной базы
• наличие широкой клиентуры и экономия на маркетинге ипотечных кредитов

Недостатки:

• необходимость увязки долгосрочных активов с краткосрочными пассивами
• более трудное управление кредитным риском

2. Волонтированая автономная модель (модель жилищно-контрактных сбережений или ссудо-сберегательная модель). В основе функционирования данной модели лежит ссудно-сберегательный принцип – финансирование ипотечных кредитов осуществляется не за счет внешних заимствований, а за счет целевых долгосрочных жилищных вкладов населения по жилищному накопительному контракту, за счет платежей заемщиков по ранее выданным кредитам и за счет государственных дотаций. В рамках этой модели право на получение кредита имеет только тот заемщик, который согласно жилищно-сберегательному контракту накапливал свои денежные средства. Как правило, эти накопления составляют 30-50% от требуемой суммы кредита. По данной схеме действуют стой-сберкассы и кредитно-сберегательные организации, ссудо-сберегательные организации и их ассоциации.

Данные  организации различают по следующим  критериям:

• степень замкнутости или открытости по отношению к финансовому рынке. Выделяют 3 типа ссудо-сберегательных учреждений:
1. Учреждения полностью закрытого типа (вклады являются единственным источником ресурсов). Строительные сберегательные кассы в Германии, Австрии, Чехии и Словакии
2. Учреждения относительно закрытого типа. Строительные общества Великобритании и сберегательные учреждения во Франции. Кредиты предоставляются не только вкладчикам, а вклады вносить могут не только заемщики.
3. Учреждения открытого типа. Ссудо-сберегательные ассоциации США. Источниками ресурсов являются как вклады, так и средства, привлекаемые на финансовых рынках. С одной стороны это расширяет деятельность организаций, но с другой стороны увеличиваются риски и зависимость от внешних рынков.
• условия долгосрочного контракта, на основе которого осуществляется накопление и кредитование заемщика
• наличие или отсутствие специального законодательства, регулирующего деятельность ссудо-сберегательных организаций, надзор и контроль за операциями, гарантиями по вкладам. Наиболее строгое законодательство в Германии, Чехии и Словакии
• влияние и поддержка со стороны государства. В Германии, Чехии и Словакии реализуется через систему накопительных премий и субсидирования кредитных ставок
• ограничение на активные операции