Ипотечное кредитование

Ипотечные облигации – облигации, обеспеченные ипотечными кредитами. Предмет обеспечения и генерируемые им потоки денежных средств принадлежат эмитенту облигации,  а сами облигации принадлежат инвестору. Облигации, обеспеченные ипотечным кредитом, обладают некоторыми особенностями:

1. Они представляют собой долговые обязательства, позволяющие эмитенту сохранить право собственности на залоговое обеспечение, извлекая из этого определенную выгоду. Для всех эмитентов выгода состоит в получении дохода от платежей по ипотечному кредиту, обеспечивающему облигацию.
2. Характеристики данных ценных бумаг (например, дата погашения) легко подогнать под потребности эмитента, при этом досрочно эти облигации погашены быть не могут, что является положительным фактором для инвесторов.

Ипотечные облигации с фиксированной процентной ставкой имеют следующее преимущество для инвесторов: инвесторам заранее известна величина получаемого дохода, однако для эмитента они связаны с рядом проблем:

1. Процентная ставка по данным бумагам должна отвечать реальной ситуации на рынке и соответствовать интересам как покупателя ценных бумаг, так и ипотечных заемщиков.
2. Возможность досрочного погашения заемщиками ипотечных кредитов может негативно сказаться на финансовом положении эмитента

Ипотечные облигации с переменной процентной ставкой – доходность по этим облигациям привязывается к общепринятым макроэкономическим индикаторам (ставка Либо – ставка по однодневным межбанковским кредитам на лондонском межбанковском рынке, значение инфляции, ИПЦ).

Ипотечные сертификаты участия (ценные бумаги прямого действия) – выпускаются в случаях, когда держатель закладных формирует пул (объединение ипотечных договоров) и продает доли или сертификаты участия в пуле. Состав пула не может быть изменен с течением времени, а эмитент не имеет права реинвестировать платежи, которые порождает этот пул. Периодичность и размеры выплат по таким пулам определяются поступлениями по ипотечным договорам, обеспечивающим данный пул.

Ипотечные облигации прямой оплаты -  данный вид ценных бумаг является гибридным финансовым инструментом, они соединяют в себе некоторые свойства ценных бумаг прямого действия со свойствами облигаций, обеспеченных ипотечным кредитом. Сама облигация принадлежит инвестору, а эмитент сохраняет за собой право владения предметом залога.

Структурированные (порядковые) облигации  – это ценные бумаги, обеспеченные пулом других ипотечных ценных бумаг или пулом ипотечных кредитов. В рамках одного пула существует несколько классов порядковых облигаций с разными сроками погашения. Эти классы называется траншами. Погасительные платежи пула используются для погашения порядковых облигаций на приоритетной основе, определенной в проспекте эмиссии.

Декомпозированные ипотечные ценные бумаги (ипотечные  облигации с отделяемым купоном) – характеризуется распределением денежного потока от соответствующего пула ипотечных договоров между держателями облигаций пропорционально. При этом разделяется основная сумма долга по данному инструменту и проценты. Каждый из этих потоков платежей выступает в качестве основы для выпуска новых облигаций. Новое обязательства по основной сумме долга – «только основной долг», новое обязательство по процентным платежам – «только процентные выплаты».  

Основные  участники: операторы, инвесторы. Операторы – специализированные организации, осуществляющие рефинансирование кредиторов, выдающих ипотечные кредиты. В России – агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), его региональные операторы и сервисные агенты. Основные функции операторов:

1. Рефинансирование кредиторов на основе установленных стандартов и требований, которые предъявляются к процедуре ипотечного кредитования
2. Выпуск эмиссионных ипотечных ценных бумаг
3. Привлечение средств инвесторов в сферу жилищного кредитования
4. Оказание кредиторам содействия во внедрении рациональной политики проведения операций ипотечного кредитования
5. Разработки типов ипотечного кредита, более доступных для заемщиков и менее рискованных для кредиторов

Инвесторы – юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, которые эмитируются  кредиторами и операторами вторичного рынка К инвесторам относятся  пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные банки, паевые инвестиционные фонды и прочее.

Ипотечный агент – специализированная коммерческая организация, создание которой связано  с выпуском(эмиссией) определенного  количества выпусков ипотечных облигаций. Количество этих выпусков прописывается  в учетных документах и меняться не может! После исполнения обязательств по всем выпускам данная организация  ликвидируется. 

Регулирующие  органы: государство, АИЖК

АИЖК  было создано в 1997 году по решению  правительства РФ, 100% акций принадлежит  государству в лице Федерального Агентства по управлению недвижимостью. Главная задача АИЖК – реализация государственной политики по доступности  жилья для населения России. Деятельность АИЖК направлена на создание равных возможностей для получения ипотечных кредитов всеми гражданами России. Особое внимание АИЖК уделяет развитию рынка ипотеки в регионах, где данный рынок развит слабо или вообще отсутствует. Агентством создана двухуровневая система рефинансирования жилищных кредитов, участниками которой являются банки (первичные кредиторы), региональные операторы и сервисные агенты. Основные функции АИЖК:

1. Заключение долгосрочных договоров на рефинансирование ипотечных кредитов и займов с фиксированными условиями – необходимо для того, чтобы ситуация для участников была предсказуемой
2. Внедрение различных финансовых инструментов и механизмов для повышения ликвидности и снижения рисков участников ипотечного кредита
3. Привлечение финансовых ресурсов на ипотечный рынок путем выпуска и размещения на открытом рынке корпоративных облигаций и ипотечных ценных бумаг
4. Стандартизация порядка предоставления, оформления и обслуживания ипотечно-жилищных кредитов и займов с целью обеспечения равной доступности ипотечных кредитов и займов для населения
5. Предоставление технической, консультационной помощи участникам рынка ипотечного кредитования в организации, подготовке и проведении операций, связанных с выдачей и рефинансированием ипотечных кредитов, покупкой и продажей закладных, выпуском ипотечных ценных бумаг и т.д.

В 2002 году АИЖК выпустил Стандарты процедур выдачи, рефинансирования, сопровождения  ипотечных кредитов. Они устанавливают  порядок взаимодействия Агентства  с участниками ипотечного рынка, условия процедур выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов, а также требования, которые Агентство предъявляет к участникам системы финансирования ипотечных кредитов (региональные операторы, первичные кредиторы, оценочные и страховые компании), к основным параметрам ипотечно-кредитной сделки, к заемщикам, к предмету залога и к страховому обеспечению ипотечно-кредитных сделок.

Государство:

1. Определяет концепцию развития системы ипотечного кредитования и формирует нормативно-правовую базу для эффективного функционирования данной системы
2. Создает механизм социальной защиты населения
3. Проводит налоговую политику, стимулирующую участников рынка ипотечного кредитования
4. Создает необходимые институты для организации рынка и участвует в управлении им (например, институт – АИЖК)
5. Предоставляет поручительства инвесторам по ценным бумагам

Преимущества  ИК для кредиторов:

1. Поскольку объект недвижимости сохраняет свои свойства в течение длительного периода времени, это позволяет организовывать кредитование клиентов на длительные сроки.
2. Стоимость недвижимости в долгосрочной перспективе имеет тенденцию к росту. Это способствует более полной гарантии интересов кредиторов и защите их от потерь в процессе кредитования.
3. Поскольку залог подлежит государственной регистрации, то это также дополнительно защищает интересы кредиторов, поскольку позволяет отследить последующее использование этого имущества в залог
4. Относительная простота и  доступность организации контроля над сохранностью предмета залога, что избавляет кредитора от излишних расходов
5. Возможность для кредитора получать стабильный доход в течение длительного промежутка времени
6. Высокая стоимость недвижимости и риск ее потерять стимулируют заемщиков точно и своевременно исполнять свои обязательства
7. Наличие вторичного рынка ИК дает возможность кредиторам продавать закладные и укреплять, таким образом, свою платежеспособность
8. При условии стабильного функционирования системы ИК, достигается согласование между всеми элементами данной системы, что снижает риск для кредитора

Лекция  № 4.

Основные  этапы ИК.

1. Предварительный этап

На  данном этапе проводится первичное  собеседование с потенциальным  заемщиком, в результате которого решаются следующие задачи:

1. Разъяснение клиенту основных условий кредитования. Заемщик должен получить всю необходимую информацию о кредите, об условиях его предоставления, о своих правах и обязанностях при заключении кредитной сделки. Также заемщику разъясняются требования кредитора к предмету залога (он должен быть ликвидным, права со стороны третьих лиц на него должны отсутствовать и т.д.).
2. Получение комплекса информации о потенциальном заемщике, а так же выяснение порядочности и добросовестности потенциального заемщика, чтобы определить целесообразность работы кредитора с данным клиентом.

2. Сбор информации о клиенте и залоге

Если  первый этап пройден успешно, клиент заполняет заявление и анкету. Заявление на выдачу кредита и  анкета рассматриваются кредитором как один из самых важных источников информации о клиенте. В заявлении  должны быть отражены следующие данные: ФИО клиента, паспортные данные, место регистрации, место жительства, желаемые условия кредита (общая сумма, процентная ставка, схема амортизации, размер ежемесячного платежа), назначение кредита (покупка, строительство и т.д.). Анкета должна содержать следующую информацию: сведения о заемщике (пол, возраст, семейное положение, наличие брачного контракта, наличие и количество иждивенцев), сведения об активах и обязательствах заемщика, основная информация о приобретаемой недвижимости, наличие и источник первоначального платежа, сведения о работе и источниках дохода, сведения об имуществе, которое может выступать в качестве залога или должно быть продано для внесения первоначального взноса. Вопросы анкеты имеют бальную оценку, в зависимости от суммы баллов клиент классифицируется как стабильный или нестабильный.

3. Проверка информации о клиенте и залоге

Цель  данного этапа – выявление  потенциально некредитоспособных заемщиков. На данном этапе проводится проверка достоверности информации, полученной от клиента. Для этого проверяется  трудоустройство клиента, документы, подтверждающие его доходы, а также  достоверность сведений об имуществе, передаваемом в залог.

Если  выявлено, что клиент предоставил  ложную информацию, то ему будет  отказано в получении кредита. В  ином случае клиент собирает пакет  документов для получения кредита

4. Оценка вероятности погашения кредита

Для этого анализируется кредитоспособность клиента, оценивается собственность  клиента, предполагаемая для продажи  с целью получения суммы первоначального  взноса, оценивается предмет залога, оцениваются дополнительные активы клиента, вычисляются коэффициенты ипотечного кредита, оцениваются риски, проводится оценка риска смерти или  утраты трудоспособности заемщика. При  проведении этой оценки учитывается  уровень образования клиента, профессиональный опыт, уровень квалификации, занятость  в потенциально развивающимся или  доходном секторе рынка.

Основные  коэффициенты ипотечного кредита: