Понятие ипотеки. Анализ опыта внедрения ипотеки в жилищном секторе в РФ

     МИНИСТЕРСТВО  ОБРАЗОВАНИЯ И  НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

     Федеральное Государственное Бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования

     «Санкт-Петербургский  государственный

     инженерно-экономический  университет» 

     факультет  предпринимательства и финансов

     Кафедра финансов и банковского дела 
 

     КУРСОВАЯ  РАБОТА

     по  дисциплине «Инвестиции» 

на тему: «Понятие ипотеки. Анализ опыта внедрения ипотеки в жилищном секторе в РФ.» 
 

Выполнила: Хапко А.О.

студент 4 курса 4г. 10 мес.срок обучения

специальности  «Финансы и кредит»

Группа 3382

Номер зачетной книжки  33164/08

Подпись _____________ 

Проверила: Евстафьева И.Ю. 

Должность: Доцент кафедры финансов и банковского дела

Оценка: _______ Дата: ________________

Подпись _____________ 

                                  Санкт-Петербург

     2011 

      СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ	…………………………………………………………	3
ГЛАВА 1.	ПОНЯТИЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ……	5
1.1.	Понятие ипотеки……………………………………...	5
1.2.	Виды ипотечного кредитования……………………	8
1.3.	Оценка рисков при ипотечном кредитовании…….	13
ГЛАВА 2.	АНАЛИЗ ОПЫТА  ВНЕДРЕНИЯ ИПОТЕКИ В ЖИЛИЩНОМ СЕКТОРЕ В РФ……………………	15
2.1	Анализ рынка  ипотечного кредитования в РФ……	15
2.2.	Проблемы и  пути развития ипотечного кредитования в РФ……………………………………	17
ЗАКЛЮЧЕНИЕ	………………………………………………………….	25
СПИСОК  ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ИСТОЧНИКОВ…………………...…......		26

 

  ВВЕДЕНИЕ 
 

     Ипотечное кредитование - это предоставление частным лицам долгосрочных кредитов на покупку недвижимого имущества возвращение, которого обеспечено залогом недвижимого имущества (ипотекой).

     Впервые об ипотеке в России начали говорить в 1993 году, когда вступил в силу Президентский Указ «О разработке и  внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы». Следующий шаг был сделан только через три года в преддверии президентских выборов в 1996 году. Тогда были приняты сразу два правительственных постановления, касающихся развития ипотечного рынка. В соответствии с ними Мингосимуществу было поручено приступить к созданию Агентства по ипотечному жилищному кредитованию - специального федерального органа. Сегодня об ипотечных программах говорят и федеральное правительство, и региональные лидеры.

     В настоящий момент в России значительная часть населения нуждается в  улучшении жилищных условий, а также в приобретении нового жилья.

     Целью развития системы ипотечного кредитования является, с одной стороны, улучшение жилищных условий населения, а с другой, стимулирование спроса на рынке недвижимости и строительства. Кроме этого поддержка государством развития ипотечного кредитования является одной из основных предпосылок достижения реального экономического роста в стране. Особое место ипотечного кредитования в системе рыночной экономики определяется и тем, что оно является одним из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу, что способствует снижению инфляции, оттягивая на себя временно свободные денежные средства граждан и предприятий. Ипотечное кредитование оказывает огромное влияние на мотивацию человека, общественные процессы, происходящие в обществе.

     Совершенствование системы ипотечного кредитования усугубляют такие проблемы, как недостаточный  объем строящегося жилья; правовое регулирование прав и обязанностей застройщиков, инвесторов, которое сможет обеспечить реальное предложение жилья на рынке при минимальных правовых рисках для покупателей; отсутствие должной защиты прав кредиторов; налогообложение банковских доходов и т.д.

     Сегодня сложно переоценить актуальность изучения проблем связанных с функционированием рынка ипотечных кредитов в нашей стране.

     Таким образом, цель написания данной курсовой работы заключается в том, чтобы показать совершенствование системы ипотечного кредитования в регионах России. Поставленная цель обусловила необходимость исследования ряда взаимосвязанных задач:

1. рассмотреть теоретические основы ипотечного кредитования;
2. проанализировать практику ипотечного кредитования;
3. охарактеризовать проблемы и пути совершенствования системы ипотечного кредитования в регионах РФ.

Объектом  исследования является изучение ипотечного кредитования, а

предметом исследования является изучение совершенствования системы ипотечного кредитования. 
 
 
 
 
 
 

  ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ 

1. Понятие ипотеки

 

     Ипотека – это обязательство, обеспечением которого является залог недвижимого  имущества.

     В финансово-кредитном словаре дается следующее определение ипотечного кредита: «способ привлечения финансовых ресурсов в форме кредитов под залог недвижимости».

     В классическом понимании ипотека – это не только выдача кредита, но и способ привлечения ресурсов, связанных с выпуском ценных бумаг – закладных, облигаций, сертификатов участия в кредите [6].

     Залогодателем может выступать как сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, так и третье лицо.

     Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе и основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре в соответствии с законодательством.

     Ипотечное кредитование позитивно влияет на развитие реального сектора экономики, ведет к оживлению производства в ряде отраслей промышленности. Так, промышленное ипотечное кредитование обеспечивает возможность модернизации производства, что особенно актуально в условиях существенного износа основных фондов в России. Жилищное ипотечное кредитование стимулирует рост строительства, что одновременно вызывает оживление в производстве строительных материалов и конструкций, дорожном машиностроении деревообработке и других смежных отраслях. Стимулируется также развитие транспортной инфраструктуры [9].

     Развитие системы ипотечного кредитования способствует также сдерживанию инфляционных процессов в экономике через стимулирование внутреннего накопления и отвлечение средств населения из текущего оборота.

   Широкое развитие ипотечного кредитования возможно только:

• при наличии законодательной базы, соответствующей особенностям ипотеки
• государственном стимулировании развития ипотечного кредитования
• отсутствии высокого уровня инфляции, что в свою очередь влияет на уровень процентных ставок для заемщика
• наличии достаточно развитой инфраструктуры
• наличии системы рефинансирования ипотеки
• наличии платежеспособного спроса со стороны граждан

 

   В организации и развитии ипотечного кредитования большая роль принадлежит государству, в функции которого входит следующее:

• обеспечение законодательной основы развития ипотеки, регулирование вторичного рынка ипотечных ценных бумаг
• стимулирование участников ипотеки путем принятия соответствующих государственных программ
• контроль деятельности ипотечных банков с целью защиты интересов их кредиторов

     Субъектами ипотечного кредитования выступают:

• заемщик
• кредитор
• инвестор

     Цель заемщика – привлечь оптимальное по стоимости финансирование.

     Цель кредитора – максимизация прибыли и соответственно прибыльности на капитал при условии обеспечения адекватного фондирования и ликвидности баланса. Инвестор, приобретая закладные или облигации, обеспеченные закладными, также стремится максимизировать прибыль [10].

     В основе ипотечного кредитования лежит соблюдение основных принципов кредитования – целевого использования, обеспеченности, срочности и возвратности.  
 
 

2. Виды ипотечного кредитования

 
 

     Классификация ипотечных кредитов осуществляется по следующим основным признакам.

1. По объекту закладываемой недвижимости:

• земельные участки;
• предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
• жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир;
• дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
• воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты и др.

2. По целям кредитования:

• на приобретение недвижимости (объектов производственного назначения, жилья в многоквартирном доме, коттеджа, земельного участка);
• на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт недвижимости;
• на приобретение других видов основных, а также оборотных средств;
• по субъектам кредитных отношений (с позиции кредитора):
• банковские
• небанковские;
• по субъектам кредитных отношений (с позиции заемщика):
• кредиты, предоставляемые юридическим лицам,
• кредиты, предоставляемые физическим лицам как будущим собственникам жилья либо иной недвижимости.

3. По срокам кредитования:

• краткосрочные (до года);
• среднесрочные (от года до трех лет);
• долгосрочные (свыше трех лет);

4. По возможности досрочного погашения:

• с правом досрочного погашения;
• без права досрочного погашения;

5. По виду применяемых процентных ставок:

• с фиксированной процентной ставкой до окончания кредитного договора;
• с переменной процентной ставкой;

6. По способу (источникам) финансирования для кредитора:

• за счет собственных средств;
• за счет заемных источников (депозиты, облигации, векселя и др);
• за счет выпуска ипотечных облигаций;
• за счет продажи закладных;
• за счет комбинированных источников [9].

     Ипотечный рынок принято делить на первичный и вторичный.

     Первичный рынок ипотечных кредитов – сегмент ипотечного рынка, непосредственно охватывающий совокупность отношений кредиторов и заемщиков, при которых должник (залогодатель) в качестве способа обеспечения обязательства предоставляет, а кредитор (залогодержатель), предоставляя ресурсы в долг, принимает в залог недвижимое имущество. в том случае, если в качестве кредитора по ипотечной сделки выступает банк, для последнего особую актуальность имеет наличие адекватного источника финансирования таких кредитов. Для обеспечения ликвидности и требований надзорных органов по ограничению рисков в качестве источников ипотечного кредитования может выступать собственный капитал банка, а также ресурсы, привлекаемые путем выпуска долгосрочных облигаций и других финансовых инструментов. Именно потребности банков в рефинансировании ипотечных кредитов для дальнейшего кредитования требуют организации вторичного рынка ипотечных кредитов [12].