Понятие ипотеки. Анализ опыта внедрения ипотеки в жилищном секторе в РФ

• продавцы не желают продавать квартиры «ипотечному» покупателю или значительно увеличивают для него цену (цена на недвижимость растет быстро, а поскольку деньги надо ждать от двух до шести недель, средств на покупку новой квартиры может не хватить);
• ипотечному покупателю приходится нести дополнительные издержки или приобретать не оптимальный для них вариант недвижимости;
• риэлтеры, составляя длинные цепочки для совершенствования сделки, чтобы позволить «ипотечному» покупателю приобрести желаемую квартиру, тоже страдают, особенно в регионах, где нет большой ликвидности рынка, как в Москве и Московской области;
• банки несут серьезные затраты на строительство и управление депозитарием, а также дополнительные издержки на персонал.

     Решение заключается в том, что расчеты  по сделкам купли – продажи  недвижимости с помощью ипотеки  совершались сразу – продавец получает от покупателя деньги непосредственно  в день сделки.

     Среди факторов, сдерживающих развитие ипотечного жилищного кредитования в России, следует назвать отсутствие должной защиты прав кредиторов, в данном случае банков, выдающих ипотечные кредиты на приобретение жилья. Наиболее актуальными представляются следующие аспекты.

• Конституция РФ, гарантирующая каждому гражданину право на жилище, не позволяет выселять залогодателя и членов его семьи. Следовательно, необходимы четкие механизмы промежуточного отселения указанных лиц на период проведения реализации предмета ипотеки.

     В частности, предлагается предусмотреть  возможность переселения заемщиков и членов их семей в жилые помещения (отдельные квартиры, комнаты или общежития), предоставляемые в коммерческий имущественный наем третьими лицами по нормам, действующим в отношении маневренного фонда, - не менее 6 кв. м жилой площади на одного человека. Подобная норма может быть закреплена в Законе «Об ипотеке» и Жилищном кодексе РФ.

• В соответствии с законодательством РФ ипотечный кредитор имеет преимущественное право удовлетворения своих требований за счет предмета ипотеки перед другими кредиторами. Вместе с тем, в исполнительном законодательстве отсутствуют нормы, позволяющие ипотечному кредитору реализовывать указанное право. В частности, при наложении обеспечительного ареста на предмет ипотеки любым иным кредитором ипотечный кредитор не имеет никаких процессуальных механизмов, позволяющих ему заявлять о снятии данного ареста в рамках исполнительного производства или в судебном порядке.

     Необходимо  внести изменения в Гражданский  процессуальный кодекс, позволяющие  ипотечному кредитору подавать в суд заявление об освобождении предмета ипотеки от арестов иных кредиторов, и изменения в Закон «Об исполнительном производстве», позволяющие судебному приставу своим постановлением освобождать предмет ипотеки от арестов прочих кредиторов по заявлению ипотечного кредитора.

• В законодательстве РФ отсутствует надлежащее регулирование порядка реализации предмета ипотеки, на который обращено взыскание. Судебный пристав, получивший исполнительный лист от ипотечного кредитора, должен привлечь специализированную организацию для подготовки публичных торгов. Такими организациями в настоящее время являются органы Российского фонда федерального имущества (РФФИ) или его представители. Представителями РФФИ могут являться организации, отобранные в порядке, установленном РФФИ, и уполномоченные договором и доверенностью РФФИ. Как правило, таковыми выступают обычные коммерческие общества (ООО или ЗАО).

     Порядок отбора таких организаций далеко не прозрачен, и позволяет отдельным  компаниям монополизировать данный рынок.

     Ведомственное же регулирование процедуры реализации заложенного имущества затягивает реализацию предмета ипотеки и способствует целому ряду нарушений законных прав и интересов ипотечного кредитора.

     В частности, нормативно-правовыми актами РФФИ на реализацию предмета ипотеки отведено 2 месяца с момента получения всех необходимых документов от судебного пристава. Всем понятно, что этот срок невозможно выдержать, поскольку провести за это время первичные и повторные торги с обязательным извещением о торгах за 30 дней нельзя [20].

     Представляется  необходимым закрепить порядок  отбора указанных уполномоченных организаций  и требований к ним на уровне нормативно-правового  акта Правительства РФ, а также  издать ряд документов, четко и  подробно расписывающих процедуру  реализации предмета ипотеки.

     Как результат, внесение предлагаемых изменений  и дополнений в действующее законодательство, направленных на обеспечение прав кредиторов, безусловно, вызовет рост заинтересованности банков в наращивании объемов  ипотечного жилищного кредитования, в том числе и кредитования жилищного строительства.

     Для решения проблемы достаточного объема финансовых ресурсов в ипотечном  кредитовании необходимо:

• привлечь на российский ипотечный рынок, в том числе на рынок ипотечных ценных бумаг, долгосрочные финансовые ресурсы институциональных инвесторов;
• вовлечь в действующую унифицированную систему рефинансирования ипотечного кредитования большее число банков;
• постоянно увеличивать уставный капитал АИЖК и его региональных операторов, а также объемы предоставляемых гарантий РФ по обязательствам АИЖК и гарантий субъектов РФ по обязательствам региональных операторов;
• сформировать новый механизм государственной поддержки развития ипотечного кредитования.

     Необходимо  отметить, что для банковского  сообщества важна поддержка государством финансовых институтов, работающих с ипотекой. В данном случае речь может идти о создании особого режима налогообложения банковских доходов, получаемых от этой деятельности, а также о совершенствовании требований по обязательным нормативам и резервированию [18].

     Требует срочного решения и проблемы, связанные  с получением исходно – разрешительной документации, согласованием и проведением  экспертиз градостроительной и  проектной документации. От подачи заявки на предоставление земельного участка до утверждения акта приемки объекта в эксплуатацию и государственной регистрации права на объект недвижимости проходит от 1,5 до 3,5 лет. Заслуживает внимания пример Нижегородской области. В целях активизации жилищного строительства там было разработано Положение об организации целевого льготного кредитования инвесторов и застройщиков жилищного строительства. Согласно этому положению, в программу льготного кредитования включаются незавершенные строительством дома высокой степени готовности, чей срок достройки не превышает 6 месяцев, что значительно расширяет первичный рынок жилья, который можно вовлечь в ипотечный механизм.

     Необходимо  принятие законодательных актов  в области строительства, способствующих снижению себестоимости жилья. Прежде, всего, пристальное внимание надо обратить на выделение земельных участков под застройку, при котором велика зависимость инвесторов и строителей от местных администраций. Больших инвестиций со стороны строителей требует выкуп участков и проведение к ним коммуникаций. Это возможно решить путем развития девелопмента, изменения ряда налогов.

     С принятием поправок к Закону «Об  ипотечных ценных бумагах» банки  надеются получить финансовый инструмент секьюритизации и приступить к выпуску  ипотечных облигаций. Однако в погоне за клиентами нередко страдает качество ипотечных портфелей, возникает недобросовестная конкуренция, что приводит к подрыву доверия к банковской системе в целом и ипотечному кредитованию в частности. Таким образом, необходимо ввести стандартизацию и рейтингование ипотечных портфелей.

     Законодательное отражение обязательного рейтингования  эмитентов и ипотечных ценных бумаг - это оптимальный и общепринятый механизм. С одной стороны, обязательное рейтингование поможет добиться обеспечения высокого качества выпускаемых ипотечных ценных бумаг и, соответственно, снижения ставок привлекаемых ресурсов. С другой стороны, освобождение эмитентов ипотечных ценных бумаг от излишне детализированного регулирования в законодательных и нормативных актах в отношении размера первоначального взноса позволит кредитным организациям сделать ипотеку более доступной.

     Ожидаемым результатом обязательного рейтингования  станет снижение уровня процентных ставок для конечного потребителя - заемщика по ипотечному кредиту (за счет повышения ликвидности выпускаемых эмитентами ипотечных ценных бумаг).

     Основные  риски инвесторов, вкладывающих средства в ипотечные ценные бумаги - бумаги высокой степени надежности, будут  профессионально оценены независимыми рейтинговыми агентствами, имеющими многолетний опыт оценки качества эмитентов и выпусков ипотечных ценных бумаг.

     Решение проблемы снижения рисков для инвесторов в ипотечном  кредитовании позволит повысить надежность ипотечных ценных бумаг, привлечь дополнительные ресурсы с финансового рынка и частично удешевить заимствования путем снятия рисков, связанных с движением денежных средств, поступающих в погашение обязательств, лежащих в основе ипотечного покрытия [16].

     Для решения проблемы высоких транзакционных издержек (материальных, административных и временных) при выдаче кредита, рефинансировании, выпуске ипотечных ценных бумаг и их обеспечении необходимо:

• законодательно закрепить электронный (бездокументарный) учет прав требования по обеспеченным ипотекой обязательствам (закладные);
• унифицировать документы и стандартизировать процедуру выдачи и рефинансирования ипотечных кредитов.

     Перечисленные меры следует осуществить на всей территории Российской Федерации и  для всех участников ипотечного рынка  страны, возможно, с постепенным  переходом к национальным стандартам.

     Необходимо  отметить, что закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФН) - российский аналог американских трастов недвижимости, которые 30 лет назад оказали существенное влияние на развитие строй индустрии США. Мировой опыт показывает, что инвестиции в закрытые паевые фонды недвижимости и ипотечные ПИФы в долгосрочной перспективе являются более доходными и надежными (по сравнению, например, с банковскими вкладами и депозитами), чем другие формы инвестиций. У таких фондов есть ряд преимуществ:

• защита интересов инвесторов за счет строгого регулирования рынка инвестиционных фондов со стороны государства;
• управляют средствами ПИФа профессионалы, которые знают, какие объекты недвижимости следует выбирать для инвестиций, и способны оперативно реагировать на изменение рыночной конъюнктуры;
• открытость структуры инвестиционного портфеля и регулярная отчетность.

     Закрытые  ПИФы (недвижимости и ипотечные) уже  работают как инструменты секьюритизации банковских кредитов. Ипотечные паевые фонды получили толчок к развитию после постановления ФСФР, разрешающего ПИФам недвижимости инвестировать в незавершенное строительство и приобретать ипотечные ценные бумаги. Как и прогнозировали участники рынка, это дало импульс развитию ипотечных ПИФов, активами которых являются пулы закладных.

     Предоставленное им право финансировать подготовительный этап строительства - самое главное  изменение в положении ЗПИФов недвижимости. Теперь фонды могут  выступать в качестве заказчика  в строительстве новых и реконструкции старых зданий.

     В результате создается реальная альтернатива банковскому финансированию, которое  стало проблематичным вследствие введения Федеральным законом № 214 положения  о солидарной ответственности застройщика  и кредитной организации.

     В этой связи (с быстрым развитием: института ПИФов) актуальным представляется внесение изменений и дополнений в Налоговый кодекс РФ, касающихся налогообложения закрытых ПИФов.

     Таким образом, можно констатировать, что  на сегодня существует ряд достаточно серьезных проблем, от решения которых напрямую зависит развитие ипотечного кредитования в России. Успех во многом может быть обеспечен консолидированным стремлением всех заинтересованных сторон решить назревшие задачи. Сегодня такой подход более чем актуален. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     ЗАКЛЮЧЕНИЕ 

     Ипотечное кредитование – один из самых надёжных и проверенных в мировой практике способов привлечения частных инвестиций в жилищную сферу. Именно ипотека позволяет наиболее выгодно сочетать интересы населения в улучшении жилищных условий, коммерческих банков и других кредиторов – в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса – в ритмичной загрузке производства и, конечно же, государства, заинтересованного в экономическом росте. Однако не следует забывать – жизнь не стоит на месте, поэтому необходимо дальнейшее совершенствование правовых механизмов жилищной ипотеки и создание условий для эффективной работы институтов жилищного рынка. В настоящий момент главное, чтобы данное постановление, концепция и федеральная программа заработали, находясь под постоянным контролем государства.