Алгоритмы экономической (кадастровой) оценки городских земель и территориально-экономического зонирования

·         инфраструктурные факторы, связанные  с проблемно-ориентированным учетом предшествующих вложений в общегородскую  транспортную, инженерную и социальную инфраструктуры;

·         факторы престижа и репутации  районов города с точки зрения различных функций.

Доминирующую  роль играют коммуникационные факторы, или факторы местоположения в  городе.

Методика позволяет  определить удельные показатели кадастровой  стоимости земель поселений в  целом и кадастровых кварталов  в составе поселений по видам  функционального использования  земель. Удельные показатели кадастровой  стоимости земель служат основой  для расчета кадастровой стоимости земельных участков. Методика основана на статистическом анализе рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости. При расчете удельных показателей кадастровой стоимости земель используются адаптированные для российской практики подходы и методы оценки недвижимости.

Кадастровая стоимость  земельных участков определяется с  учетом:

- Уровня рыночных цен, ставок арендной платы за земельные участки в границах поселений (принимаются во внимание как застроенные, так и незастроенные земельные участки) и иной информации об объектах недвижимости;

- Площади земельного участка;

- Вида территориальной зоны и вида функционального (разрешенного) использования земельного участка;

- Факторов местоположения и окружающей среды.

Рассматривая  территорию города как единый сложный многофункциональный организм, как среду обитания человека, правильно рассчитанная стоимость городских земель станет для органов местного самоуправления рычагом повышения эффективности использования городской территории и ее дальнейшего целенаправленного развития.

Требования, предъявляемые к  Методике

     Алгоритм  расчета кадастровой стоимости  земельных участков, приведенный  в Методике, разработан с учетом следующих требований:

а) Преемственность  при проведении ГКОЗП:

Используется опыт и технологии оценочных работ, выполняемых в рамках землеустроительной, градостроительной, природоохранной и риэлтерской деятельности, с учетом практики управления земельными ресурсами поселений отраслевых подразделений территориальных органов исполнительной власти;

б) Достоверность  и доступность исходной информации:

Состав первичных  данных формируется на основе статистической и иной информации, используемой землеустроительными, градостроительными, иными службами и оценщиками в своей деятельности;

в) Объективность  учета существенных ценообразующих факторов:

Адекватность  результатов ГКОЗП рыночному  представлению о ценности (полезности, выгодности, значимости) объекта ГКОЗП  обеспечивается применением современных  методов обработки статистических данных, а также математического моделирования зависимости кадастровой стоимости земельных участков от факторов, оказывающих наибольшее влияние на потребительскую ценность (полезность) земель, что обеспечивает возможность учета слабо формализуемых неколичественных параметров и экспертных оценок;

г) Совместимость  с системой государственного земельного кадастра (далее ГЗК):

Обеспечивается  совместимость с системой ГЗК  как исходных данных, так и результатов  ГКОЗП и как следствие, совместимость  программных средств ГКОЗП с автоматизированной системой ГЗК.

д) Простота и  универсальность использования  специального программного обеспечения  Методики (далее СПО):

Предполагается  возможность реализации СПО с  использованием имеющихся в распоряжении пользователя технических средств на основе доступных программных продуктов. СПО, реализующее Методику, предусматривает обработку информации, представляемой в максимально разнообразных формах, с минимумом требований к ее свойствам и формам представления;

е) Многофункциональность  и иерархичность Методики:

Обеспечивается  ГКОЗП по видам функционального  использования земель и реализуется  иерархический принцип расчета  кадастровой стоимости земельных  участков на основе последовательного  учета ценообразующих факторов на уровне субъекта РФ, территории административного района, территории поселения, кадастрового квартала и конкретного земельного участка;

ж) Адаптация  подходов и методов оценки недвижимости:

Подходы и методы оценки недвижимости адаптируются к  работам по ГКОЗП за счет расширения статистической базы расчетного алгоритма (используется вся существующая информация о сделках с земельными участками и иными объектами недвижимости) и применения методов математической статистики, а также интерполяции получаемых данных и результатов ГКОЗП на территориях административных районов, поселений и по видам функционального использования земель, для которых отсутствует информация о сделках с земельными участками.

В процессе выполнения работ выделяются статистическая и  экспертно-аналитическая составляющие методики.

Статистическая  составляющая методики применяется  при условии наличия в городах  достаточного количества сделок, совершаемых  ежегодно с объектами недвижимости определенного вида функционального  использования, и равномерно распределенных в границах городской черты. В результате определяется типовой объект недвижимости, стоимость которого является средней по городу.

Экспертно-аналитическая  составляющая методики позволяет определить коэффициенты относительной ценности кадастровых кварталов. Коэффициенты определяются путем проведения факторного анализа всех созданных слоев на электронной карте города по объектам влияния на стоимость земли. В Омске было создано более восьмидесяти слоев, характеризующих уровни обеспечения территорий объектами социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры, а также архитектурно-ландшафтное и экологическое состояние. Кроме того, при расчете коэффициентов относительной ценности применяются данные экспертной оценки, с помощью которых корректируются соотношения вклада ценообразующих факторов, влияющих на кадастровую стоимость земель. Эксперты заполняют типовые анкеты, выражая в своих ответах мнение об относительной значимости факторов в оценке земель различного функционального использования.

При объединении  статистической и экспертно-аналитической составляющих были получены удельные показатели кадастровой стоимости земли (УПКСЗ) по 14 видам функционального использования в каждом оценочном участке.

Исходная  информация и ее источники 

Для проведения необходимых, в соответствии с настоящей Методикой, расчетов используется следующая информация о сделках с объектами недвижимости:

1) Данные по  сделкам купли-продажи объектов  недвижимости (включая незастроенные  земельные участки), совершаемым  физическими и юридическими лицами, в том числе данные торгов (конкурсов, аукционов);

2) Данные о  выкупе земельных участков под  приватизированными предприятиями;

3) Данные о  ставках арендной платы за  земельные участки, передаваемые  в аренду (под объекты торговли, культурно-бытового обслуживания и т.д.)

4) Информация  о стоимости продажи прав аренды;

5) Цены предложений  по объектам недвижимости (включая  незастроенные земельные участки), публикуемые в специальных изданиях  или средствах массовой информации.

Исходная информация, характеризующая местоположение объектов ГКОЗП, объектов городской инфраструктуры, а также координаты объектов сделок и характерных точек, наносится на электронную карту субъекта РФ масштаба 1:1 000 000 или 1:600 000 и электронные карты поселений масштаба 1:25 000 или 1:10 000.

Пространственная  привязка данных для решения задачи ГКОЗП на территории субъекта РФ берется  из кадастровых карт субъектов РФ и кадастровых карт поселений.

Для целей ГКОЗП  кадастровая карта субъекта РФ должна включать размещение:

- сети поселений;

- автодорожной сети с выделением магистралей;

- железнодорожной сети, в т.ч. участков с пригородным сообщением;

- гидрологической сети;

- ценных природно-рекреационных объектов.

Для целей ГКОЗП  кадастровая карта поселения  должна включать размещение:

- магистрально-уличной сети;

- кварталов жилой, общественной и производственной застройки;

- территории парков, лесопарков и городских лесов;

- других объектов инфраструктуры поселения, оказывающих влияние на величину кадастровой стоимости земель.

Расчетные блоки, используемые в Методике

     Методика  состоит из следующих расчетных  блоков:

1) Проведение  факторного анализа с учетом  следующих ценообразующих факторов:

- доступность  различных центров тяготения  (объектов);

- уровень развития  транспортной инфраструктуры;

- уровень развития инженерной и производственной инфраструктуры;

- уровень развития  социально-бытового обслуживания  населения;

- состояние окружающей  среды;

- историческая  и архитектурно-эстетическая ценность  застройки, ландшафтная и рекреационная  ценность территории;

- инженерно-геологические  условия и подверженность территории  разрушительным природным и техногенным  воздействиям.

2) Выделение  на территории субъекта РФ  кластеров административных районов,  поселений, кадастровых кварталов,  а также выделение на территории поселения характерных точек (перекрестков улиц, центров садовых и гаражных массивов и т.п.) и отнесение их к конкретному кластеру;

3) Выделение  тестовых объектов (наиболее типичных  по совокупности показателей)  в каждом кластере (тестовое поселение, тестовый кадастровый квартал и т.п.) и определение по выделенным тестовым объектам аналитических зависимостей между ценами сделок на земельные участки и другие объекты недвижимости и ценообразующими факторами;

4) Расчет по  тестовым объектам кластера удельных показателей кадастровой стоимости земель по видам функционального использования;

5) Распределение  (присвоение) на основе аналитических  зависимостей удельных показателей  кадастровой стоимости земель, рассчитанных  по тестовым объектам кластера, на другие объекты данного кластера;

6) Расчет кадастровой  стоимости земельных участков  на основе удельных показателей  кадастровой стоимости земель  объектов кластера, в котором  находится земельный участок.

Экономическая оценка городских  земель на основе градостроительной оценки территории. Программно-методический комплекс LandUser

     Оценка  стоимости городских земель ведется  как в рамках земельно-кадастровых  работ, так и в рамках градостроительного проектирования. Различия этих рамок  не меняют того обстоятельства, что предметом оценки является функциональная стоимость городских земель, а это означает принципиальную возможность использования единого методического и модельного инструментария.

Градостроительная оценка территории ведется по совокупности рассмотренных выше факторов. В традиционной проектной практике, которая ориентирована на ручные методы работы, базирующиеся на опыте и интуиции проектировщика, комплексной градостроительной оценкой называют совокупность картографических и табличных материалов, представляющих пофакторные характеристики территории. Более правильно связывать понятие оценки с единственным сводным показателем, характеризующим городские территории, представляемым в балльной или непосредственно стоимостной форме. Это требует использования расчетных методов и компьютерных программ.

Основное различие градостроительной и земельно-кадастровой  оценок заключается в том, что  градостроительная оценка ведется  с точки зрения предстоящих затрат на строительство и потерь в процессе функционирования города, и наилучшими считаются территории, освоение и использование которых влечет за собой наименьшие затраты и потери. Земельно-кадастровая оценка имеет принципиально рентный характер, и наилучшими считаются территории, освоение и использование которых влечет за собой наибольшие выгоды в смысле максимизации доходов. Земельно-кадастровая оценка в принципе может быть получена из градостроительной оценки путем определенных преобразований.