Алгоритмы экономической (кадастровой) оценки городских земель и территориально-экономического зонирования

Это обстоятельство было использовано для разработки необходимых  методических и инструментальных средств, вошедших в Программно-методический комплекс (ПМК) LandUse и ориентированных на широкий круг задач, связанных с городским землепользованием. ПМК LandUse включает средства работы в двух взаимосвязанных направлениях: проектно-градостроительном и земельно-кадастровом, в частности, средства для вычисления градостроительной и земельно-кадастровой оценок территории.

С точки зрения условий транспортной доступности  городская территория характеризуется  заведомой неравномерностью. Центр  города - это место, в котором затраты времени на связи со всеми остальными территориями города с учетом интенсивности этих связей являются минимальными. Чем дальше от центра, тем больше затраты времени на внутригородские связи. Наихудшими условиями сообщений, как правило, характеризуются территории городской периферии, у городской черты. Характер расчленения городских территорий препятствиями, количество и расположение мостов, трассы общегородских наземных транспортных магистралей и сеть линий метрополитена существенно меняют метрику пространства и непосредственно отражаются в рельефе стоимостей.

Рельеф стоимости  городских территорий, непосредственно  связанный с условиями сообщений  и оцениваемый с градостроительной (затратной) точки зрения, представляет собой чашу с дном в центре города и с микрорельефом стенок, формируемым транспортными магистралями и локальными центрами.

С земельно-кадастровой (рентной) точки зрения рельеф стоимости  в принципе представляет собой ту же чашу, но перевернутую дном вверх. Он имеет общий характер горного массива с главной вершиной в центре города и склонами, понижающимися по направлению к городской периферии. Транспортные магистрали, идущие от центра к периферии, образуют хребты, отходящие в радиальном направлении от главной вершины, причем, их высота зависит от скорости сообщений по ним в сравнении со скоростью сообщений по дисперсной улично-дорожной сети. Местные локальные центры, такие как торговые центры, ярмарки и крупные рынки, тяготеющие к основам магистралям, образуют местные вершины, высота которых зависит от их мощности и значимости. Такую же роль играют крупные транспортные узлы (железнодорожные и автобусные вокзалы) и станции метрополитена, и рельеф стоимости территорий отражает их наличие и значимость соответствующими поднятиями. Напротив, территории, удаленные от радиальных магистралей, характеризуются тальвегами и долинными понижениями рельефа стоимостей. Во многих случаях понижения рельефа связаны с наличием препятствий транспортному движению: рек, водных поверхностей, полос отвода железных дорог, лесных массивов и др. В таких местах локальный рельеф существенно зависит от близости мостов и путепроводов через препятствия.

Рельеф стоимостей, спускаясь от центра города к периферии, подходит к городской черте не на нулевых отметках. Так, стоимость земель в Москве у МКАД колеблется в разных местах в пределах 40-50 долларов за квадратный метр. Эта стоимость отражает предшествующие вложения города в городскую инженерную и транспортную инфраструктуру, сумма которых равномерно распространяется на все городские территории, образуя общее поднятие рельефа стоимостей в городе на фиксированную величину. Переход через городскую черту (точнее - за границу инженерно освоенных территорий) сопровождается резким падением стоимости земли: для условий Москвы - примерно в 5-7 раз.

Локализационные факторы, экология и престижные характеристики также оказывают на рельеф стоимостей свои влияния в направлении понижения (плохие инженерно-геологические условия  или плохая экологическое ситуация) или повышения (высокий престиж района, как, например, района Рублевского шоссе в Москве).

С формальной точки  зрения градостроительная оценка территории представляет собой матрицу, строки которой соответствуют оцениваемым  элементам территории (кварталам), а  столбцы - базовым функциям, таким как жилье, торговля, бизнес и др. Произвольный элемент dik матрицы представляет собой совокупные затраты и потери, связанные с предположительным использованием i-й ячейки под k-ю функцию, а k-й столбец - оценку всей территории с точки зрения k-й функции. Матрица градостроительной оценки представляет собой по существу совокупность оценок территории с точки зрения различных функций, а оценка с точки зрения конкретной функции представляет собой вектор-столбец матрицы. Вычисление матрицы осуществляется программными средствами, реализующими математическую модель оценки, в которой вычисляются предстоящие совокупные локализационные, коммуникационные и экологические затраты и потери. В расчетах коммуникационных затрат и потерь используется матрица расстояний по реальной сети между расчетными территориальными элементами (кварталами) и матрица интенсивности связей между всеми городскими функциями. Обе эти матрицы, в свою очередь, рассчитываются с использованием специального программного обеспечения.

Вычисленная матрица  градостроительной оценки территории преобразуется программными средствами в матрицу экономической (рентной) оценки городских земель. Непосредственные преобразования осуществляются с вектор-столбцами  матрицы. Преобразование основано на том, что рельеф рентной оценки в известном смысле противоположен рельефу затратной оценки и, следовательно, минимуму градостроительной затратной оценки соответствует максимум коммерческой рентной оценки и наоборот.

Общая схема  рентных преобразований каждого вектор-столбца градостроительной оценки территории в вектор-столбец кадастровой оценки включает следующие основные операции:

·         зеркальное отображение вектор-столбца  градостроительной оценки относительно наихудшего (наибольшего) значения, которое принимается за нуль первичной ренты;

·         масштабирование рентной оценки, состоящее в линейном отображении  вектор-столбца на интервал между  верхним и нижним значениями рентной  оценки;

·         дифференциация рентной оценки по городскими районам с учетом фактора престижа и репутации.

Кроме этих основных операций, осуществляются некоторые  операции технического характера, связанные  с нормированием оценки, то есть с приведением ее к значениям, соответствующим единице измерения  дол/кв.м или руб/кв.м.

В результате всех этих операций оказывается сформированной матрица конечной рентной оценки территории. Она имеет те же размеры, что и исходная матрица | | d| | комплексной градостроительной оценки, т.е. число строк, равное числу оцениваемых территориальных элементов, и число столбцов, равное числу активных функций. Элемент матрицы конечной рентной оценки Rik представляет собой полную рентную оценку i-й ячейки в предположении ее использования под k-ю функцию, а k-й столбец - полную рентную оценку всей оцениваемой территории с точки зрения k-й функции.

Исходные  данные для расчетов

     В состав первичных исходных данных для  расчетов входят в основном те же исходные данные, которые используются проектировщиками при разработке раздела функционального  зонирования в рамках традиционной технологии, а именно:

·         Опорный план, содержащий информацию по физической географии, существующему  функциональному использованию  территории, улично-дорожной сети.

·         Картографические и иные данные по инженерно-геологическим характеристикам территории.

·         Данные по промышленным предприятиям и другим местам приложения труда, включающие такие характеристики как наименование, расположение на плане, отраслевая принадлежность, численность занятых.

·         Данные по городской экологии: точечные источники выбросов, ареалы индексов суммарных загрязнений и др.

·         Данные по состоянию жилья: типы жилья, дифференцированные по плотности жилого фонда, этажности, периоду строительства, степени износа.

·         Данные по системе обслуживания населения: размещение и емкости торговых центров, ярмарок, рынков.

·         Данные по системе озеленения и мест отдыха.

·         Данные по историко-архитектурным памятникам и градостроительным регламентам.

·         Данные по системе городского транспорта.

·         Структура занятости и структура  подвижности населения.

·         Задание на проектирование генерального плана: цели развития на расчетный период, основные расчетные параметры, объемы строительства жилья, торговли, бизнеса, производства, ориентировочные территориальные ареалы возможного размещения строительства на расчетный период и др.

Данные обычно не ограничиваются городской чертой: в их состав должны входить данные о ближайшем окружении города, ближайших населенных пунктах, местах отдыха, сельскохозяйственных землях и т.п.

Как базовые  могут использоваться карты М.1:25000 и дополняющие их карты М.1:10000. Для крупных городов технологически более удобными могут оказаться  карты нестандартных масштабов  М.1:20000 и М.1:16000.

Таким образом, любой город, для которого разрабатывается  или ранее разрабатывался генеральный  план, имеет в своем распоряжении все необходимые данные для расчета  земельно-кадастровой оценки территории с помощью ПМК LandUse.

Предплановая  и постплановая оценка

     Важный  вопрос, с которым приходится встречаться  при проведении оценочных работ, состоит в том, на какую ситуацию следует ориентироваться при  подготовке данных для расчета: на существующую или на перспективную, исходящую  из учета проектных решений генерального плана, проектов детальной планировки и ориентировочных сроков завершения начатых строительных работ, касающихся жилищного строительства, строительства объектов сферы услуг, офисов, транспортных сооружений, линий метрополитена и т.д.

Ориентация на существующее положение необходима для целей налогообложения, ставок арендных платежей и выкупа права аренды. С другой стороны, для целей информационной поддержки рынка земли, инвестиционных проектов и анализа эффективности проектных решений необходима ориентация на перспективную ситуацию. Таким образом, существует потребность иметь две оценки городских земель: фискально ориентированную и инвестиционно ориентированную. ПМК LandUse обеспечивает возможность получения обоих видов оценки.

Калибровка  модели

     Методика  расчета экономической оценки городских земель на основе градостроительной оценки территории требует калибровки по данным продаж земельных участков или по результатам обработки данных продаж квартир и других видов недвижимости. В принципе, для калибровки необходимо иметь две величины стоимости земель: максимальную и минимальную по городу. Осуществляется линейное отображение вычисленных величин градостроительной оценки на эти границы так, что минимуму градостроительной оценки соответствует максимум земельно-кадастровой оценки и наоборот.

Минимальное значение стоимости земли определяется величиной  совокупных предшествующих вложений города в инженерную и транспортную инфраструктуры, равномерно распределенной на все городские  территории. Оно может быть получено на основе данных, имеющихся у городских служб эксплуатации этих систем, а также другими несложными методами. Максимальное значение может быть получено только по данным продаж и с использованием аналоговых процедур. Поскольку надежность данных о продажах всегда вызывает известные сомнения, то желательно опираться не на одну наиболее дорогую сделку, а на несколько. Кроме того, необходимо иметь данные в референтных точках, позволяющих оценить величину стоимостных надбавок, связанных с престижем и репутацией районов города. Здесь существенную роль играет участие в работе местных профессиональных оценщиков, знающих ситуацию в городе и располагающих данными о продажах.

Оценка  городских (поселковых) земель

     Так как земля в ходе проведения реформы  земельных отношений в Российской Федерации включена в сферу рыночных операций, возникла необходимость стоимостной оценки городских (по­селковых) земель.

Оценку земли  в городах связывают, как правило, с ценой скрепленных с участками  объектов недвижимости (например, с  рыночными ценами на квартиры, дома и т.п.).

Земля городских  поселений является объектом муниципальной  собственности и станет одним  из главных источников формирования их бюджетов, поэтому основной метод  определения стоимости земли  городских поселений основан  на учете ее доходности как объекта хозяйствования.

Один из методических подходов к решению данной проблемы, основанный на определении доли земли  в общей стоимости продукции, формирующейся как результат  воздействия совокупности ресурсных  факторов, разработан во ВНИЭТУСХ. Дальнейшие расчеты в данном разделе приведены исходя из методических рекомендаций по кадастровой оценке стоимости городских (поселковых) земель (проект).