Аренда земельных участков

По мнению О.Ю.Скворцова, «земля становится объектом недвижимости лишь с определенного момента. Таким моментом является наделение земли правовым режимом земельного участка, которое в свою очередь  также  оказывается  юридически  значимым   понятием.   До   того момента, как земельный участок индивидуализирован путем его кадастровой оценки, установления местонахождения с целью вовлечения в гражданский оборот, этот земельный участок остается составной частью территории государства как публично-правового образования»⁵⁰.

 Если  же обратиться к земельному  законодательству, то можно встретить несколько определений земельного участка. Понятие земельного участка дано в ст. 6 ЗК РФ - земельный участок есть часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Согласно Инструкции по организации и осуществлению государственного контроля за использованием и охраной земель органами Минприроды России, утвержденной Приказом Минприроды РФ от 25 мая 1994 г. №160 , земельный участок представляет собой часть поверхности земли, имеющую фиксированную границу, площадь, местоположение, определенное правовое положение, качественную оценку, стоимость, отражаемые в государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.

Понятие земли сформулировано также в  ГОСТ 26640-85 «Земли. Термины и определения»: «земля — это важнейшая часть окружающей природной среды, характеризующаяся пространством, рельефом, климатом, почвенным покровом, растительностью, недрами, водами, являющаяся главным средством производства в сельском и лесном хозяйстве, а также пространственным базисом для размещения предприятий и организаций всех отраслей народного хозяйства»⁵¹. Определение земельного участка содержится и в ст. 1 Федерального закона «О государственном земельном кадастре»⁵², где ключевым термином является «часть поверхности».

  По мнению В.А. Лапача, для любого земельного участка существенны пространственно-качественные характеристики почвенного слоя, они должны включаться в описание каждого земельного участка⁵³. Поскольку всегда речь идет о части земли, для земли, сдаваемой в аренду, характерным признаком является наличие территориальных границ. Существование последних позволяет утверждать, что всякая  земля  как объект гражданских правоотношений имеет пространственные пределы, позволяющие, с одной стороны, идентифицировать ее как таковую (т.е. конкретную землю), и, с другой, отличать (отделять) от иных земель. Следовательно, это всегда квалифицирующая черта земли и именно поэтому в основу всякой земли как объекта аренды целесообразно положить понятие земельного участка (территории).

 Объект  в правовых связях существует  лишь постольку, поскольку в  отношении именно его, а не  иного, проявлен интерес и сформирована (направлена на него) воля субъекта, т.е. он должен быть выделен среди прочих как таковой; правильно также считать, что до согласования объекта нет и договора, отсутствие данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору, приводит к признанию договора незаключенным (см. п. 3 ст. 607 ГК РФ). Установление границ, если даже они имеют привязку к известным объектам на местности, не решает этой задачи; следовательно, всякий земельный участок должен быть определен и с точки зрения его местонахождения. Земельный участок идентифицируется так же и с помощью кадастрового номера, постоянного или условного, но применительно к аренде это требование не обязательно⁵⁴.

 Таким образом,  объектом отношений, возникающих при аренде земли, является земельный участок как неотторжимая часть земной коры, имеющий пространственное расположение по ее поверхности с конкретными границами, местоположением и качеством, а также некоторые сопряженные (связанные с ним и им определяемые) объекты.

 Предметом любых разновидностей аренды является совокупность действий по предоставлению непотребляемой вещи в пользовании (владение и пользование) на условиях срочности и платности (возмездности). Однако существует несколько сложных ситуаций, требующих специального анализа именно предмета этого договора.

 Действующее законодательство однозначно определяет всякие случаи найма имущества как аренду независимо от объема предоставляемых арендатору прав, дифференциация правового регулирования арендных отношений связывается преимущественно с объектом. До принятия ГК РФ в отечественном гражданском праве наблюдались попытки проведения различий между договором найма и договором аренды. Так, Е.А.Суханов в этот период отмечал, что договор хозяйственной аренды «заключался для хозяйственной деятельности в отношении недвижимого имущества, такого как предприятия и земельные участки. Обычная же аренда служит различным, в том числе потребительским целям»⁵⁵. Эта позиция имела под собою теоретические положения, давно известные в цивилистической науке. Так, К.П. Победоносцев отличал простой найм имущества от «съема» или аренды⁵⁶; судя по всему, границей служил критерий объемности предоставляемых прав: в первом случае вещь поступала в пользование для удовлетворения личных потребностей как таковая, а во втором – для использования всех ее производительных сил, в том числе с извлечением и присвоением плодов и доходов.

 Представляется, отечественный законодатель обоснованно  не пошел по пути разграничения  найма и аренды; связанные с  этим разграничением задачи решаются не путем дифференциации единого договора аренды (найма), а путем установления цели пользования либо в императивных нормах закона, либо непосредственно самими сторонами в соглашении⁵⁷.

 Действующее  законодательство (ст. 606 ГК РФ) предусматривает,  что арендодатель обязуется предоставить  арендатору имущество во временное  владение и пользование либо  только во временное пользование.  Иными словами, допускается возможность предоставления объекта только в пользование.

Возможность предоставления вещей исключительно  в пользование, но не во владение, обычно иллюстрируется примерами аренды движимого  имущества (например, компьютеров или  оборудования, которые арендатор  эксплуатирует лишь приходя на время в помещение арендодателя); возможность появления у арендатора только права пользования рядом исследователей связывается также с развитием гражданско-правовых отношений, появлением новых областей экономического сотрудничества⁵⁸.

В настоящее  время арендатор все чаще на практике наделяется только теми возможностями, которые связаны с извлечением  из вещей полезных благ, т.е. пользованием, без владения ими в классическом смысле. Очевидно, когда по договору аренды предоставляется несамостоятельная, неотделимая часть вещи, владение в полном объеме (в отношении вещи в целом) не передается, арендатор обладает по отношению к подобному предмету договора аренды правомочием пользования, арендодатель же владеет им. Так, например, арендатор, арендующий часть здания, явственно обладает лишь правомочием пользования по отношении к этой части, владельцем же его признается владелец всего здания в целом. В подобном случае на часть здания, также как и на здание в целом, распространяется одинаковый режим, устанавливаемый его владельцем. Примером могут служить и столь популярные в настоящее время торговые центры, где каждый арендатор обладает лишь правомочием пользования относительно арендуемой части здания, тогда как владеет зданием в целом арендодатель, распространяя на здание в целом и соответственно на каждую его часть один и тот же режим охраны, пропуска и т.д.⁵⁹

 Возникает  вопрос, возможно ли по договору  аренды передать земельный участок только в пользование без владения им, а также – в какой             степени имеет смысл различать владение и пользование при аренде?

Основной  экономический эффект, получаемый при  претворении арендных отношений  в жизнь, состоит в возможности  пользоваться имуществом, извлекать его полезные свойства, присваивать плоды и доходы арендатором-несобственником. Осуществление пользования как такового не обязательно должно быть сопряжено с владением используемой вещи. Для достижения эффекта, к которому стремится арендатор, заключая арендный договор, в большинстве случаев вполне достаточно обладание им               правомочиями,    характерными    для    пользования;    права    же,    обычно характеризующие владение, предоставляются лишь постольку, поскольку это необходимо для реализации главной цели.⁶⁰

Определяющее  значение в отношениях аренды имеет  предоставленная арендатору возможность  пользоваться арендованным имуществом. Поэтому договор аренды получил  столь широкое применение в условиях рынка,    свободного    экономического    оборота,    так    как    предоставляет  возможность арендатору извлекать плоды и доходы из имущества, не приобретая его в собственность, что в большинстве случаев представляется экономически наиболее целесообразным и возможным. Так, право аренды может служить одним из видов вклада в уставный капитал общества или товарищества. Юридическое лицо может вообще не обладать на праве собственности недвижимым имуществом, может лишь пользоваться им по договору аренды.

 Договор  аренды — один из видов договоров  по передаче имущества в пользование.  Целью договора аренды, как отмечает  А.А. Иванов, является обеспечение  передачи имущества именно во  временное пользование; то, «что  в ч. 1 ст. 606 ГК указывается не  только на временное пользование,  но и на владение имуществом, не может изменить цели договора, поскольку далеко не всякий арендатор может быть признан владельцем, пользователем же он будет всегда»⁶¹. Следовательно, с точки зрения цели соглашения, предметом является совершение действий, предопределяемых этой целью. Более того, следует предположить, что заключение договора аренды «для владения», порочит соглашение как договор аренды и требует его переквалификации. 

Надо  также отметить, что полномочия владения, пользования и распоряжения в большей степени выражают фактическую и экономическую меру воздействия на объект, каждое из них не может быть строго отграничено от другого⁶².

 Что  же касается   вопроса есть  ли владение при аренде земельного  участка, то на него следует  отвечать утвердительно в том  смысле, что понимаемое в традиционном цивилистическом толковании владение присуще всякой аренде. В статье 5 ЗК РФ помимо собственников земельных участков называются землевладельцы, землепользователи и арендаторы земельных участков, под которыми понимаются лица, владеющие и пользующиеся земельными участками соответственно на праве пожизненно    наследуемого    владения,    постоянного    (бессрочного)    или безвозмездного срочного пользования, по договору аренды и субаренды. Все перечисленные категории лиц наделены правами как пользования, так и владения, согласно ст. 41 ЗК РФ они имеют равные возможности пользования земельным участком. Таким образом, понятие землепользования по земельному законодательству предполагает не только извлечение из имущества плодов и доходов, но и фактическое обладание (господство, «держание») этим участком. Полноценное использование земельного участка — в чем бы оно не заключалось — невозможно без установления контроля за ним в целом, обеспечения неприкосновенности его границ, отслеживания состояния земли, установления определенного режима доступа к нему и т.п. Кроме того, на арендатора земли возлагаются и различные обязанности (например, по обеспечению рационального использования земли — ст. 42 ЗК РФ), требующие для их исполнения именно владения.

Таким образом, если даже арендатору не требуются  полномочия, характерные для владения, сами по себе такого рода возможности имеются у него в силу закона. Более того, при включении в текст соглашения условия о том, что арендатор лишен таких правомочий, подобное условие следует считать недействительным в силу прямого указания п. 3 ст. 5 ЗК РФ о наличии у арендатора правомочий владения.⁶³

 Выше  было доказано, что в действительности  для аренды вопрос о владении  не является квалифицирующим;  предмет этого договора составляют действия по предоставлению имущества «в целях пользования». Установить же наличие у арендатора права владения не всегда легко, да и сами такого рода полномочия специально не прописываются в тексте соглашений. Можно даже сказать, что они (владельческие возможности) имеются у всякого арендатора, но в большем или меньшем объеме, закреплены более или менее четко. Даже при аренде земельного участка, например, выделенного в составе земель собственника и не имеющего отдельного (самостоятельного) подъезда (подхода), существует проблема признания такой аренды сопряженной с владением⁶⁴. Опасения вызывает и тот факт, что в литературе все чаще предпринимаются попытки заявить о необходимости различать аренду с разным правовым режимом; «знак равенства между понятиями «арендатор» и «субъект, которому предоставлена возможность вещно-правовой защиты своего права» ставить нельзя»⁶⁵. Совершенно понятно, что при таком подходе арендатор оказывается обязанным доказать наличие владельческих полномочий, но если это ему не удастся, то будет лишен вещно-правовой защиты. Чтобы исключить подобное, следует непосредственно в ст. 305 ГК РФ указать и на арендатора, как лицо, обладающее вещно-правовой защитой вне зависимости от объема и степени владения объектом.

§2.Строны, срок и цена договора аренды земельных участков

Сторонами договора аренды земельных участков являются арендодатель и арендатор.

 Право  сдачи земельного участка в  аренду согласно ст. 608 ГК РФ  принадлежит, прежде всего, его собственнику. Аналогичное правило установлено земельным законодательством⁶⁶. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. В роли арендодателей могут выступать граждане РФ, юридические лица, а также сама Российская Федерация и ее субъекты, муниципальные образования (ст. 124 ГК РФ); в последнем случае от имени арендодателей обычно выступают комитеты (иные аналогичные органы) по управлению имуществом. Если же полномочие из закона не вытекает, арендодатель должен иметь специальное уполномочие собственника на сдачу имущества в аренду, например, по договору комиссии. В случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия (п. 10 ст. 22 ЗК РФ).