Аренда земельных участков

 Одновременно рассматриваемый пункт ст. 22 ЗК РФ закрепляет обязанность арендатора привести участок по требованию арендодателя в надлежащее состояние в пределах срока аренды, в том числе возместить убытки, выполнить работы по рекультивации, а также исполнить иные обязанности, вытекающие из закона или договора аренды.¹¹⁶

 Договор аренды земельного участка прекращается по основаниям, предусмотренным как гражданским, так и земельным законодательством.  По общему правилу договор изменяется или расторгается по соглашению сторон (ст. 451 ГК РФ). Помимо общих оснований расторжения всякого договора (ст. 450 – 453 ГК РФ) непосредственно в гл. 34 ГК РФ предусмотрены специальные основания расторжения договора. Так, если договор заключен на неопределенный срок, то каждая из сторон имеет право в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца.

Если  для данного договора аренды предусмотрен предельный срок, он считается прекращенным и в случае истечения данного  срока, при условии,  что срок аренды в договоре не был определен, а  стороны в процессе договора не отказались от договора (п. 3 ст. 610 ГК РФ). 

 Специальные основания расторжения договора аренды по требованию арендодателя предусмотрены ст. 619 ГК РФ. В их числе:

A)     использование     имущества     арендатором     с     существенным нарушением    условий    договора    или    назначения    имущества    либо    с неоднократными  нарушениями. Надо согласиться  с мнением, что толкование понятия  «существенное нарушение» требует  учета как специфики объекта,  так и иных обстоятельств дела. Нельзя считать, что существенным  является только такое нарушение,  которое влечет существенный  вред¹¹⁷;

Б) существенное ухудшение имущества арендатором. Применительно к аренде земельных  участков таким ухудшением следует  признать фактическое снижение бонитировки  почвы, уменьшение плодоносного слоя, допущение эрозии почв, расширение зоны оврагов и неудобий    и т.п.;

B)  не  внесение более двух раз подряд  арендной платы. В судебной  практике признано, что данное  право арендодателя подлежит  реализации через суд в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ в порядке, предусмотренном ст. 452 ГК РФ; если же данный порядок не соблюден, то иск о расторжении удовлетворению не подлежит.

Г) неосуществление  капитального ремонта в установленные  договором сроки, а при их отсутствии - в разумные сроки. Понятие «капитальный ремонт» не применимо к земле, но есть близкие понятия, например, «рекультивация нарушенных земель, восстановление плодородия почв» (пп. 6) п. 1ст. 13 ЗК РФ).¹¹⁸

В доктрине и судебной практике возможность  сокращения данного перечня оснований соглашением сторон справедливо отрицается¹¹⁹. Однако в соответствии с п. 2 ст. 450 и частью второй ст. 619 ГК РФ в договоре могут быть    предусмотрены    основания    прекращения    договора    аренды,    не предусмотренные законом. В частности, они могут и не быть связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора. Так, на практике арендодатель обычно указывает, что договор аренды земельного участка прекращается, если арендодатель приступает к освоению данного участка (начинает строительство, иную хозяйственную эксплуатацию) ¹²⁰.

 Сами  по себе нарушения, в том  числе и существенные, не могут  служить основанием для расторжения  договора аренды, если к моменту  рассмотрения спора они устранены¹²¹. И хотя это мнение сформировалось в судебно-арбитражной практике, его все-таки следует оценивать как общий подход, не исключая, что даже при устранении нарушений суд расторгнет договора аренды.

Специальные основания расторжения договора аренды по требованию арендатора перечислены в ст. 620 ГК РФ и включают случаи, когда:

A)   арендодатель   не   предоставляет   имущество   в   пользование   или препятствует пользованию;

Б) переданное имущество имеет препятствующие пользованию недостатки, которые не были оговорены арендодателем и не были известны арендатору, а также не могли быть им предварительно обнаружены;

B)    арендодатель   не   производит   являющийся   его   обязанностью  капитальный ремонт (в соответствии с договором или в разумные сроки).

Применительно к аренде земельных участков данное основание фактически применяться не может, так как действия по охране и содержанию земли, возлагаются прежде всего на арендатора.¹²²

Отмечая особенности расторжения договора аренды земельного участка по земельному законодательству прежде всего надо выделить норму п. 9 ст. 22 ЗК РФ, предусматривающую, что при аренде государственных и муниципальных земель, договор, заключенный на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя может быть расторгнут только по решению суда при существенном нарушении договора аренды. На эту норму, к сожалению, обращается мало внимания, но она обладает необычайным эффектом. Во-первых, рассматриваемое правило практически исключает возможность применения почти всех выше перечисленных оснований для прекращения договора аренды, так как сформулирован императивно. Во-вторых, часть вторая пп. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ существенным признает только то нарушение договора, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что было вправе рассчитывать при заключении договора; в результате различные нарушения, в том числе поправимые, касающиеся несвоевременных расчетов, нарушений целевого использования земельного участка, нерационального землепользования и пр., оказываются за пределами оснований к расторжению договора. В-третьих, имеющаяся редакция исключает и применение ст. 46 ЗК РФ. В-четвертых, фактически порождается правовой режим, свойственный для обычных прав вещных прав¹²³.

 Изъятие  земельного участка для государственных  или муниципальных нужд является  самостоятельным основанием для  прекращения договора (пп. 5 п. 2 ст. 46 ЗК РФ) и осуществляется с учетом  норм ст. 49, 55, 62, 63 ЗК РФ, а также  норм ряда других статей ГК  РФ, ЗК РФ, ряда федеральных законов   и иных нормативных правовых  актов. Данный вопрос рассматривается  в настоящей работе применительно лишь к теме, т.е. с точки зрения оснований прекращения договора аренды. Поэтому прежде всего следует выделить нормы ст. 49 ЗК РФ, содержащей  основания для изъятия земельных участков. В соответствии с данной нормой изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, связанных с:

1) выполнением  международных обязательств Российской  Федерации;

2) размещением  объектов государственного или муниципального значения перечисленных в ст.49 ЗК РФ при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов;

3) иными  обстоятельствами в установленных  федеральными законами случаях,  а применительно к изъятию,  в том числе путем выкупа, земельных  участков из земель, находящихся  в собственности субъектов Российской  Федерации или муниципальной  собственности, в случаях, установленных  законами субъектов Российской Федерации¹²⁴.

 Земельное  законодательство предусматривает  определенные гарантии прав на  землю при изъятии земельных  участков для государственных  или муниципальных нужд (ст. 55 ЗК  РФ). В частности, такое изъятие  осуществляется лишь после предоставления  по желанию лиц, у которых изымаются (в том числе выкупаются) земельные участки, равноценных земельных участков; после возмещения стоимости жилых, производственных и иных зданий, строений, сооружений, находящихся на изымаемых земельных участках; возмещения в полном объеме убытков, в том числе упущенной выгоды. Не позднее, чем за один год до предстоящего изъятия (в том числе путем выкупа) земельных участков собственники, землепользователи, землевладельцы, арендаторы земельных участков должны     быть     уведомлены     об     этом     исполнительным     органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии земельных участков. Изъятие земельных участков до истечения года со дня получения уведомления   допускается   только   с   согласия   собственников   земельных участков,   землепользователей,   землевладельцев,   арендаторов   земельных участков.

ГК РФ также предусматривает дополнительные гарантии прав при изъятии земельных участков, правда они касаются только их собственников. Так, согласно ст. 282 ГК РФ иск о выкупе земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику участка соответствующего уведомления.  Земельное законодательство предусматривает, что при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд возможен и выкуп. Поскольку это основание применимо и к арендным отношениям, следует сделать два уточнения. Во-первых, в случае обладания земельным участком на условиях аренды можно говорить лишь о выкупе прав на участок, а не о выкупе самого участка. Во-вторых, если произведен выкуп, то следует определить, что именно выкуплено; если сумма выкупа включает в себя возмещение убытков и потерь производства, у арендатора нет права на какого-либо рода компенсацию.¹²⁵

 Особенность  прекращения договора  аренды  составляет правило, согласно  которому прекращение договора  аренды не допускается в период  полевых сельскохозяйственных работ,  а так же в иных случаях,  предусмотренных федеральными законами, если использование земельного участка приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки, т.е. при наличии основания, предусмотренного пп.2 п.2 ст.46 ЗК РФ.При прекращении срока действия оговора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю земельный участок в том состоянии, в котором он его получил. Если арендатор не возвратил арендованный земельный участок либо возвратил его не своевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

III ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Подводя итоги настоящего исследования, можно  констатировать, что аренда (как  способ организации экономической  деятельности) сопровождает хозяйственную  и социальную жизнь человека и  является не вторичной и не второстепенной формой по отношению к ведению  хозяйственной деятельности на основе собственности, а равноценной и естественно дополняющей.

Земельные арендные отношения – это урегулированные  в основном земельным законодательством  общественные отношения по поводу права  владения, использования и охраны земель на срочной и возмездной основе. Собственники земель, передавая части своих земель или земельные участки, получают беззатратные доходы в виде установленной арендной платы, а арендаторы, внося свои средства и силы самостоятельно владеют и используют землю для получения собственных доходов в течение сроков, согласованного арендодателем.

Проведенный в работе историко-правовой анализ позволяет утверждать, что аренда и близкие ей вещные права исходно представляют собою одно и то же хозяйственно-экономическое и правовое явление. Это обстоятельство объясняет и отсутствие сегодня принципиальных отличий аренды и постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного (наследуемого) владения земельными участками.

Анализируя  соотношение права аренды земельного участка и вещных прав, сделан вывод, что первое не противостоит вторым, так как требуется различать ситуацию в момент заключения договора, когда возникают исключительно обязательственные права, и ситуацию после предоставления земельного участка, когда у арендатора возникают и вещные права (ср. п. 1 ст. 41 ЗК РФ). В названных ситуациях возникают разные правоотношения и разные права.

 Для  правильного применения норм  земельного и гражданского права   к    отношениям,    возникающим    по    поводу   земли,    следует изначально дифференцировать  сами фактические отношения: те  из них, которые складываются по поводу планирования, организации земельных ресурсов, контроля за ними и т.п. — это сфера действия норм земельного права. Отношения же имущественные, эквивалентно возмездные, в том числе   возникающие   при   обороте   земельных   участков,   являются гражданско-правовыми. Если в первом случае нормы Гражданского кодекса  Российской   Федерации    применению   не подлежат, то во втором случае они применяются субсидиарно. Однако в силу того, что ряд норм, регулирующих имущественные отношения по поводу земли, размещен в Земельном кодексе Российской Федерации, эти правила не становятся нормами земельного права и должны быть логически инкорпорированы в гражданское право.

 Земельное  законодательство фактически допускает,  что ряд вопросов, связанных с  оборотом земельных участков, регулируется  нормами законодательства субъектов РФ. В этой связи предлагается либо  допустить  такое   регулирование   и   соответствующим   образом изменить п. 1 ст. 3 ГК РФ, либо исключить такие нормы из ЗК РФ. В    целях    обеспечения   логики    правового    регулирования отношений   с  помощью   норм  различных   институтов,   в данной дипломной работе предлагается выделить в рамках главы 34 ГК РФ параграф, посвященный аренде земельных участков.

 В  ходе исследования вопросов аренды  земельных участков сделан вывод,  что земля (земельный участок)  не является принадлежностью расположенных на ней объектов недвижимости, равно как и наоборот, т.е. применять ст. 135 ГК РФ в данном случае нельзя.    Наличие же естественных  элементов  земельного  участка  (камни,   дикорастущая растительность, плодородный слой, полезные ископаемые и пр.)  и т.п. позволяет говорить о сложной вещи (ст. 134 ГК РФ). Острота проблемы единства земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости требуют выработки такого правового режима, когда бы названные объекты были законодательно признаны единым объектом гражданских прав.