Земельное право

     Земельный участок образуется:

     - путем выдела в счет земельной доли или земельных долей на основании решения общего собрания участников долевой собственности,

     - если решение общего собрания участников долевой собственности о выделе доли отсутствует, собственник земельной доли или земельных долей для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей заключает договор с кадастровым инженером, который подготавливает проект межевания земельного участка для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей. При этом размер и местоположение границ земельного участка, выделяемого в счет земельной доли или земельных долей, должны быть согласованы кадастровым инженером путем опубликования в средствах массовой информации. При этом если в течение тридцати дней со дня надлежащего извещения участников долевой собственности о согласовании проекта межевания земельного участка от участников долевой собственности не поступят возражения относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка, проект межевания земельного участка считается согласованным⁸.  

     Соответствуют ли указанные сделки требованиям закона?

     Указанные в условиях задачи сделки требованиям закона не соответствуют, так как выделяемые земельные участки внесены уставный капитал ОАО «Агрофирма «Ребус» и являются собственностью ОАО «Агрофирма «Ребус».

     В силу ст. 213 Гражданского кодекса РФ, коммерческие организации являются собственниками имущества переданного им в качестве вкладов (взносов) их учредителями (участниками, членами).

     В соответствии с п. 1 ст. 66 ГК РФ имущество, созданное за счет вкладов учредителей (участников), а также произведенное  и приобретенное хозяйственным  товариществом или обществом в процессе его деятельности, принадлежит ему на праве собственности⁵.

     Федеральный закон "Об акционерных обществах" не предусматривает общей долевой  собственности акционеров на имущество, внесенное в уставный капитал  общества⁶. 

     Как исчисляется выкупная цена земельного участка с/х назначения? 

     Согласно  действующей редакции п. 7 ст. 10 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" приобретение сельскохозяйственными организациями, а также гражданами, осуществляющими деятельность по ведению крестьянского (фермерского) хозяйства, права собственности на земельные участки или права аренды земельных участков, которые находятся у них на праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения приобретаются в собственность по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации в размере не более 15 процентов кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий⁹.

     При этом законами субъектов Российской Федерации могут устанавливаться  случаи бесплатного предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного  назначения.

     При установлении выкупной стоимости земельного участка сельскохозяйственного  назначения применению подлежит удельный показатель кадастровой стоимости  сельскохозяйственных угодий, а не кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий, являющихся частью выкупаемых земель сельскохозяйственного назначения.

     Согласно п. 1.2 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации до установления уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления порядка определения цены земельного участка эта цена устанавливается в размере его кадастровой стоимости¹⁰.

     В случае, если отсутствует установленный органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления порядок определения цены выкупа земельного участка сельскохозяйственного назначения, выкупная цена устанавливается в размере его кадастровой стоимости¹¹. 
 

     Задача  № 2

     Прокурор  обратился в арбитражный суд  с заявлением к индивидуальному  предпринимателю Курочкину А.В. о  признании недействительным договора купли-продажи земельного участка 01.08.2005г., расположенного в границах третьей  зоны округа санитарной охраны курорта, имеющего внешний контур и установленные границы, а также  возврате спорного земельного участка в муниципальную собственность по акту приема-передачи. Ответчик, возражая против заявленных требований, указал, что выкупленный им земельный участок необходим для эксплуатации здания макаронного цеха, принадлежащего ему на праве собственности. Кроме того, спорный земельный участок относится к землям населенных пунктов, где зонирование территории не проведено, поэтому и участок не может быть ограничен в обороте.

     Решите  дело.

     Ответ: В соответствии с подп. 1 п. 5 ст. 27 Земельного кодекса РФ ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий.

     Согласно п. 2 ст. 27 ЗК земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не представляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами¹⁰.

     В соответствии со ст.95 Земельного Кодекса  РФ и ст. 2 Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях" к землям особо охраняемых природных территорий относятся земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов¹².

     Согласно п. 8 ст. 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" отчуждению в соответствии с этим Федеральным законом не подлежат земельные участки в составе земель особо охраняемых природных территорий и объектов¹³.

     Понятие округа санитарной (горно-санитарной) охраны дано в Федеральном законе "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", согласно ст. 1 которого округ санитарной (горно-санитарной) охраны - особо охраняемая природная территория с установленным в соответствии с законодательством РФ режимом хозяйствования, проживания, природопользования, обеспечивающим защиту и сохранение природных лечебных ресурсов и лечебно-оздоровительной местности с прилегающими к ней участками от загрязнения и преждевременного истощения.¹⁴

     В составе округа санитарной (горно-санитарной) охраны, как это установлено ч. 3 ст. 16 указанного Федерального закона, выделяется до трех зон.

     В соответствии  подп. "ж" п. 1 ст. 2 Федерального закона  "Об особо охраняемых природных территориях" с учетом особенностей режима особо охраняемых природных территорий и статуса, находящихся на них природоохранных учреждений к числу особо охраняемых природных территорий относятся лечебно-оздоровительные местности и курорты¹⁴.

     То  обстоятельство, что в соответствии с кадастровым планом земельный участок отнесен к числу земель поселений, не исключает его принадлежности к особо охраняемым природным территориям. Факт отнесения участка к землям особо охраняемых территорий и землям населенных пунктов не противоречит закону, поскольку в соответствии со статьей 85 Земельного кодекса Российской Федерации и статьей 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации в пределах черты поселений могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное или иное особо ценное значение¹⁵. При этом согласно статье 4 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" на проведение мероприятий по зонированию установлен срок до 1 января 2012 года, который на данный момент не истек.¹⁶ Такую позицию подтверждает и Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 07.02.2011 по делу N А63-17198/2009.¹⁷

     Таким образом, нахождение указанного земельного участка в составе земель, отнесенных ко второму округу санитарной охраны, в силу статьи 1 Федерального закона от 23 февраля 1995 года N 33-ФЗ является подтверждением того, что земельный участок находится в составе особо охраняемых природных территорий, в отношении которых законом установлен запрет на отчуждение¹⁸. 

     Какой правовой режим земель особо охраняемых природных территорий?

     К землям особо охраняемых природных  территорий относятся земли:

     - государственных природных заповедников, в том числе биосферных;

     - государственных природных заказников;

     - памятников природы;

     - национальных парков, природных  парков, дендрологических парков, ботанических садов;

     - территорий традиционного природопользования  коренных малочисленных народов  Севера, Сибири и Дальнего Востока  Российской Федерации;

     - земли лечебно-оздоровительных местностей  и курортов.

     1. По форме собственности земли особо охраняемых природных территорий могут находиться в федеральной собственности, собственности субъектов РФ и в муниципальной собственности.

     Исключительно в федеральной собственности  находятся земли государственных  заповедников и национальных парков.

     Согласно  п.2 ст. 95 Земельного кодекса РФ в случаях, предусмотренных федеральными законами, допускается включение в такие земли земельных участков, принадлежащих гражданам и юридическим лицам на праве собственности, что не меняет формы публичной собственности на особо охраняемую природную территорию¹⁰.

     2. Изъяты из оборота (п. 4 ст. 27 ЗК РФ) находящиеся в федеральной собственности земельные участки, занятые государственными природными заповедниками и национальными парками, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами (п. 2 ст. 95 ЗК РФ). Такое своеобразное исключение предусмотрено п. 6 ст. 95 ЗК РФ и повторившим его п. 4 ст. 12 Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях", установившим, что в отдельных случаях допускается наличие в границах национальных парков земельных участков иных пользователей, а также собственников, деятельность которых не оказывает негативное воздействие на земли и не нарушает режим использования земель. Национальные парки имеют исключительное право приобретения указанных земель. Это означает, что сделки по отчуждению участков, расположенных в границах национального парка, их частными собственниками возможны, но только путем совершения их с национальным парком. Согласно п. 2 ст. 18 Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях" территории природных парков располагаются на землях, предоставленных им в бессрочное (постоянное) пользование, в отдельных случаях - на землях иных пользователей, а также собственников¹². Исключительного права природного парка на приобретение указанных земель законом не предусмотрено. Следовательно, частные собственники вправе отчуждать свои участки любому лицу, если исключительное право природного парка на приобретение участка не будет предусмотрено в правовом акте о природном парке субъекта РФ или муниципального образования, предусматривающем его особый правовой режим.

     Ограничиваются  в обороте все иные земельные  участки в пределах особо охраняемых природных территорий, находящиеся  в государственной или муниципальной  собственности (п. 5 ст. 27 ЗК РФ). Пока в федеральных законах не предусмотрено случаев, допускающих передачу государственных и муниципальных земель в пределах особо охраняемых природных территорий в частную собственность.

     3. Особые режимы использования  особо охраняемых природных территорий устанавливаются публичными собственниками (в положениях о соответствующей территории) и являются общим принципом правового регулирования особо охраняемых территорий и объектов (ст. 94 ЗК РФ). Возможность установления ограничений прав на землю частных лиц закреплена в п. 2 ст. 56 ЗК РФ¹⁰.

     На  землях государственных природных  заповедников, в том числе биосферных, национальных парков, природных парков, государственных природных заказников, памятников природы, дендрологических парков и ботанических садов, включающих в себя особо ценные экологические системы и объекты, ради сохранения которых создавалась особо охраняемая природная территория, запрещается деятельность, не связанная с сохранением и изучением природных комплексов и объектов и не предусмотренная федеральными законами и законами субъектов РФ. В пределах земель особо охраняемых природных территорий изменение целевого назначения земельных участков или прекращение прав на землю для нужд, противоречащих их целевому назначению, не допускается.

     В составе земель особо охраняемых природных территорий выделяются земельные  участки частичного хозяйственного использования, на которых разрешено осуществлять хозяйственную и иную деятельность с соблюдением установленных ограничений. Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" предусматривает выделение таких участков только на территориях государственных природных заповедников. На территориях национальных парков, природных парков, дендрологических парков и ботанических садов такие земельные участки не выделяются. На этих территориях выделяются лишь функциональные зоны. Федеральные законы также не содержат требований о выделении участков частичного хозяйственного использования на территориях государственных природных заказников.

     На  землях особо охраняемых природных  территорий федерального значения запрещается: