Жилищные споры

4. Субъекты  договора коммерческого  найма

 Наименование  сторон в жилищных правоотношениях,  их правовое положение зависят  от того, в силу каких оснований  указанные правоотношения возникают¹⁷.

 Сторонами  договора коммерческого найма  жилого помещения являются наймодатель  и наниматель.

 Наймодателем  может быть любой субъект гражданского  права с соблюдением общих  требований о правоспособности  и дееспособности.

 Сдачу  жилых помещений в наем осуществляют  их собственники, а также иные  лица, наделенные таким правом  законом или собственником (например, государственные и муниципальные  унитарные предприятия, за которыми  жилые помещения закреплены на  праве хозяйственного ведения,  юридические лица – арендаторы  жилых помещений).

 Нанимателем  по договору найма жилого помещения  может быть только гражданин  (п. 1 ст. 677 ГК РФ).

 Каких-либо  особых требований, касающихся дееспособности  граждан – нанимателей, нет.  Существует мнение, что нанимателем  может выступать только совершеннолетний  гражданин. Такой вывод делается  из п.1 ст. 686 ГК РФ, устанавливающего  право на замену нанимателя  одним из совершеннолетних лиц,  проживающих совместно с нанимателем.  Однако эта норма рассчитана  на конкретную ситуацию – замену  нанимателя. В то же время, в  случае смерти нанимателя допускается  его замена одним из постоянно  проживающих с ним лиц без  указания о совершеннолетии лица. Поскольку по достижении 14 лет  гражданин может проживать отдельно  от родителей, усыновителей, попечителей,  за ним следует признать возможность  быть нанимателем по договору  найма жилого помещения. Этот  вывод подкрепляется и тем,  что с 14 лет гражданин сам,  пусть и с согласия родителей,  усыновителей или попечителей,  совершает сделки, несет самостоятельную  ответственность по своим обязательствам¹⁸.

 В  соответствии со ст. 677 ГК РФ  нанимателем по договору найма  жилого помещения может быть  только гражданин. В договоре  должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом  помещении вместе с нанимателем.  Граждане, постоянно проживающие  совместно с нанимателем, имеют  равные с ним права по пользованию  жилым помещением.

 В  договоре коммерческого найма  круг постоянно проживающих с  нанимателем лиц определяется  исключительно по усмотрению  нанимателя и самих этих лиц.  Такой подход законодателя представляется  вполне логичным, поскольку не  ограничивает нанимателя в выборе  лиц, с которыми он желал  бы совместно проживать и за  которых он готов отвечать  перед наймодателем. Поэтому нельзя  согласиться с негативной оценкой  некоторыми авторами круга постоянно проживающих граждан как «конгломерата случайных лиц»¹⁹.

 В  данном случае имеются в виду, прежде всего лица, которые вселялись  в жилое помещение вместе с  нанимателем.

 Статус  постоянно проживающих в силу  закона могут приобрести и  те, кто вселился позднее. Однако  для этого необходимо наличие  двух условий (ст.679 ГК РФ). Первое  – получение согласия на вселение  от обеих сторон (наймодателя  и нанимателя). Второе условие  связано с тем, что подобное  вселение не должно за собой  нарушение требований законодательства  о норме жилого помещения на  одного человека. И лишь в виде  исключения установлено, что ни  то, ни другое условие не распространяются  на случаи, когда речь идет  о несовершеннолетних детях²⁰.

 Помимо  лиц, имеющих право пользования  жилым помещением наравне с  нанимателем, в качестве сторон  в жилых правоотношениях могут  выступать и такие лица, которым  самостоятельное право пользования  жилым помещением не принадлежит.  Их права зависимы и производны  от прав тех лиц, которые  пользуются жилым помещением  самостоятельно, в первую очередь  от прав нанимателя²¹. В соответствии со ст. 680 ГК РФ наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям). Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев.

 На  основании выше сказанного можно  подвести итог о том что,  сторонами договора коммерческого  найма жилого помещения являются  наймодатель и наниматель. Наймодателем  по договору является собственник  либо лица, наделенные правом  на сдачу жилого помещения  в наем законом или собственником.  Нанимателем по договору найма  жилого помещения может быть  только гражданин, юридическим  лицам жилое помещение может  быть предоставлено на основе  договора аренды или иного  договора. В договоре коммерческого  найма жилого помещения должны  быть указаны граждане, постоянно  проживающие в жилом помещении  вместе с нанимателем, они имеют  равные с ним права по пользованию  жилым помещением. За их неправомерные  действия наниматель несет ответственность  перед наймодателем, но граждане, постоянно проживающие вместе  с нанимателем, могут выступать  как сонаниматели и нести совместно  с нанимателем солидарную ответственность.  Также выделяются такие категории  как временные жильцы и поднаниматели, они являются временными пользователями.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

5. Основания расторжения договора коммерческого найма 

 Прекращение  жилищного правоотношения, возникающего  из договора найма жилого помещения,  может иметь место как в  следствие расторжения договора  найма, так и по другим основаниям (смерть одинокого нанимателя). Поэтому  понятие «прекращение договора  найма» шире понятия «расторжение  договора найма». Расторжение договора  найма жилого помещения – это  волевой акт, являющийся по  своей юридической природе односторонней  или двусторонней сделкой. Как  любой гражданско-правовой договор,  договор найма жилого помещения  может быть расторгнут по соглашению  сторон²².

 Таким  образом, договор коммерческого  найма, как и любой гражданско-правовой  договор, может быть прекращен  при наличии волеизъявления сторон (стороны) договора - расторжение  договора и независимо от их  волеизъявления (в случае утраты  жилого помещения, смерти одиноко  проживающего гражданина-нанимателя, объявления его умершим, признания  безвестно отсутствующим).

 Общие  основания прекращения договора  коммерческого найма жилого помещения  изложены в гл. 26 ГК «Прекращение  обязательств», выделим некоторые  из них: прекращение обязательства  его надлежащим исполнением (ст. 408 ГК); прекращение обязательства  совпадением должника и кредитора  в одном лице, например, наниматель  как наследник становится собственником  нанятого жилого помещения (ст. 413 ГК); прекращение обязательства  невозможностью исполнения, если  она вызвана обстоятельством,  за которое ни одна из сторон  не отвечает, например разрушение  жилого помещения, его утрата  в связи со сносом дома и  т.д. (ст. 416 ГК); прекращение обязательства  смертью гражданина (в данном  случае только одиноко проживающего  нанимателя в силу п. 2 ст. 686, ст. 675 ГК) (ст. 418 ГК); прекращение обязательства  ликвидацией юридического лица (в  данном случае юридического лица - наймодателя) (ст. 419 ГК).

 Прекращение  договора может наступить по  причине отказа от продления  договора наймодателем в связи  с решением не сдавать в  течение не менее года жилое  помещение в наем. В этом случае  наймодатель обязан не позднее  чем за три месяца предупредить  об этом нанимателя (Ст. 684 ГК РФ).

 ГК  содержит специальные правила,  посвященные основаниям и порядку  расторжения договора коммерческого  найма (ст. 687 ГК). Особенность данной  статьи состоит в том, что  она допускает субсидиарное применение  жилищного законодательства (п. 3 ст. 687 ГК). При этом согласно ст. 688 ГК последствием расторжения  договора коммерческого найма  является выселение из жилого  помещения на основании решения  суда как самого нанимателя, так  и других граждан, которые к  моменту расторжения договора  проживали в указанном помещении.

 Основания  и порядок расторжения договора  коммерческого найма устанавливаются  ст. 687 ГК РФ:

 Наниматель  жилого помещения вправе с  согласия других граждан, постоянно  проживающих с ним, в любое  время расторгнуть договор найма  с письменным предупреждением  наймодателя за три месяца.

 Договор  найма жилого помещения может  быть расторгнут в судебном  порядке по требованию наймодателя  в случаях:

 Невнесения  нанимателем платы за жилое  помещение за шесть месяцев,  если договором не установлен  более длительный срок, а при  краткосрочном найме в случае  невнесения платы более двух  раз по истечении установленного  договором срока платежа;

 Разрушения  или порчи жилого помещения  нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

 Любая  из сторон договора коммерческого  найма жилого помещения может  потребовать расторжения договора  в судебном порядке по основаниям, указанным в п. 3 ст. 687 ГК и в  жилищном законодательстве, в частности  в ст. 83 ЖК. К сожалению, в этом  пункте содержится лишь общая  отсылка к жилищному законодательству, что нельзя признать правильным. Расторжение договора коммерческого  найма жилого помещения влечет  серьезные последствия для сторон, поэтому в самой ст. 687 ГК следовало  бы указать исчерпывающий перечень  оснований такого расторжения,  а не ограничиваться указанной  отсылкой. Для нанимателя право  на расторжение договора, установленное  настоящим пунктом, не столь  актуально, поскольку он в соответствии  с п. 1 ст. 687 ГК РФ и так вправе  в любое время без объяснения  причин во внесудебном порядке  односторонне расторгнуть договор.  Таким образом, это право в  основном - для наймодателя.

 Если  наниматель жилого помещения  или другие граждане, за действия  которых он отвечает, используют  жилое помещение не по назначению, либо систематически нарушают  права и интересы соседей, наймодатель  может предупредить нанимателя  о необходимости устранения нарушения.  Если наниматель или другие  граждане, за действия которых  он отвечает, после предупреждения  продолжают использовать жилое  помещение не по назначению  или нарушать права и интересы  соседей, наймодатель вправе в  судебном порядке расторгнуть  договор найма жилого помещения  (п. 4 ст.687).

 В  качестве последствия расторжения  договора коммерческого найма,  как уже отмечалось ранее, ст. 688 ГК называет выселение. Выселение  - это принудительное изъятие  жилой площади у лиц, которые  не имеют на нее права или  право которых прекратилось по  установленным законом основаниям. Данное последствие как принудительная  мера применимо только к случаям  расторжения договора по инициативе  наймодателя.45.

 Можно  сделать вывод о том, что  наниматель по договору коммерческого  найма жилого помещения более  защищен, чем наймодатель. Во-первых  это проявляется в том, что  расторжение договора по инициативе  наймодателя возможно только  в судебном порядке, а по  инициативе нанимателя в любое  время. Во-вторых, при задолжности по оплате суд исследует причины образовавшейся задолжности и если он посчитает их уважительными договор не расторгается. В-третьих при разрушении или порче жилого помещения судебным решением нанимателю предоставляется срок для восстановления пригодности жилого помещения для проживания. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Заключение 

 Коммерческий  наем имеет свой собственный  предмет, который составляют юридический  объект – действия наймодателя  по передачи жилого помещения  за плату во владение и пользование  нанимателю и материальный объект  – изолированное жилое помещение,  пригодное для постоянного проживания.

 Объектами  договора коммерческого найма  жилого помещения могут выступать  жилые дома, квартиры в многоквартирных  жилых домах, а также изолированные  жилые комнаты в домах либо  в квартирах. 

 Сторонами  договора коммерческого найма  жилого помещения являются наймодатель  и наниматель. Наймодателем по  договору является собственник  либо лица, наделенные правом  на сдачу жилого помещения  в наем законом или собственником.  Нанимателем по договору найма  жилого помещения может быть  только гражданин, юридическим  лицам жилое помещение может  быть предоставлено на основе  договора аренды или иного  договора. за плату.