Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: теория и практика

В подраздел III вносятся записи об ограничениях (обременениях) вещных прав. Этот подраздел  разбит на специальные части⁵⁴.

Каждый подраздел Единого  государственного реестра прав ведется  на отдельном листе. Каждый лист подразделов II и III идентифицируется номером регистрации, который формируется при приеме документов на государственную регистрацию прав на основе входящего номера, указанного в книге учета входящих документов. Порядок ведения книг учета входящих документов, на основании которого присваивается номер регистрации, определяется Правилами ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.⁵⁵

ЕГРП во всех субъектах Российской Федерации ведется только на русском  языке⁵⁶.

В случае если владельцем права является физическое лицо, в  записях ЕГРП указываются фамилия, имя, отчество, дата рождения, удостоверяющий личность документ и его реквизиты, адрес постоянного места жительства или преимущественного пребывания. В отношении юридических лиц указываются полное наименование, индивидуальный номер налогоплательщика, юридический адрес, дата и место государственной регистрации, номер регистрационного свидетельства, адрес фактического местонахождения.

В ЕГРП перечисляются  основные реквизиты тех правоустанавливающих документов, на основании которых  принято решение о государственной  регистрации прав или ограничений (обременений) прав. Эти реквизиты  включают наименование документа, его серию и номер, дату выдачи и название учреждения, выдавшего документ, и позволяют идентифицировать этот документ в деле правоустанавливающих документов.

Каждая запись в Едином государственном реестре прав заканчивается  указанием фамилии регистратора, датой совершения записи и подписью регистратора, заверенной печатью.

Правила ведения ЕГРП содержат также требования к удостоверению государственной  регистрации прав и сделок и к  свидетельству о государственной  регистрации прав, выдаваемому правообладателю. Оно является документом строгой отчетности, имеет степень защищенности на уровне ценной бумаги на предъявителя, а также учетную серию и номер. Форма свидетельства устанавливается Правилами⁵⁷.

Инструкция  о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения.

06.08.2001г.  Приказом Минюста РФ №233⁵⁸ была утверждена Инструкция "О порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения ". Данный документ был вызван к жизни имеющимися различиями в процессе государственной регистрации и удостоверения сделок с жилыми помещениями в различных учреждениях юстиции. Инструкция направлена на унификацию требований к документам, представляемым на государственную регистрацию, и требований по соблюдению законности сделок.

Инструкцией регулируются вопросы, касающиеся проведения учреждениями юстиции по государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним государственной регистрации договоров купли-продажи жилых помещений и перехода права собственности на жилые помещения, приобретаемые на основании договоров купли-продажи, а также, в силу положения ч.2 ст.  567 ГК РФ, - договоров мены.

В отличие от трех предыдущих документов, подробно рассматривать основные положения Инструкции, в силу ее подзаконного и рекомендательного характера⁵⁹, мы не будем. Обозначим лишь основные вопросы, связанные с ее применением.

Данная Инструкция хотя и восполнила пробел в правовом регулировании  деятельности учреждений юстиции по приему на регистрацию и по регистрации договоров купли-продажи жилых помещений, но и поставила немало вопросов, ответы на которые выработает только практика.

Так, в Инструкции неоднократно используется термин "копия". Например, в п. 4 Инструкции сказано, что на государственную регистрацию договора продажи в соответствии со статьями 16 и 17 Закона "О регистрации" представляется подлинный платежный документ, подтверждающий внесение платы за государственную регистрацию договора продажи и его копия. Но вот кем эта копия должна быть заверена, кто должен нести расходы по её  заверению? Лишь в некоторых случаях в Инструкции делается оговорка, что копия должна быть нотариально заверена. В остальных же случаях термин не раскрывается. Ответ выработает, очевидно, практика⁶⁰.

Особенностью Инструкции является наличие Общего раздела, обозначающего  основные положения института регистрации. Здесь делается ссылка на статьи ГК РФ и ФЗ "О регистрации".

Разделы II и III Инструкции устанавливают перечень документов представляемых на государственную регистрацию договора продажи, перехода права  и требования к ним.

Раздел IV Инструкции устанавливает особенности регистрации договора продажи и перехода права. Например, на практике часто вставал вопрос о регистрации сделки, совершенной лицом, не имеющим полномочий, но совершившим сделку к выгоде заявителя прав. Инструкция в п. 14 дала следующий ответ: "Если на государственную регистрацию договора продажи, совершенного несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет, или лицом, ограниченным в дееспособности судом, не представлено письменное согласие законных представителей, то государственная регистрация договора продажи приостанавливается в порядке, установленном пунктом 1 статьи 19 Закона, с обязательным письменным уведомлением заявителей о причинах, приведших к ее приостановлению"⁶¹. Это вполне соответствует положению о том, что учреждение юстиции не вправе самостоятельно применять нормы гражданского процессуального права, за исключением норм, регламентирующих процесс регистрации.

Заключительный, пятый, раздел Инструкции устанавливает порядок  регистрации договора продажи и  перехода права. Следует отметить, что  положения данного раздела в  точности дублируют соответствующие  нормы ФЗ "О регистрации"  и Правил ведения ЕГРП.

Помимо рассмотренных  источников регистрационного права, имеются  и другие, к которым учреждения юстиции обращаются ежедневно. Примерный  перечень таких документов, который  носит далеко не исчерпывающий характер, приведен в Приложении 1.

На сегодняшний день наибольшее количество вопросов возникает при оформлении прав на недвижимость, возникающих на основании договоров, и при регистрации сделок. Согласно статистическим данным, наиболее распространенными сделками с недвижимым имуществом являются купля-продажа, дарение, мена, рента⁶². Наиболее затруднительным, даже для опытных нотариусов, является вопрос о том, подлежит ли сделка регистрации⁶³.

Следующий параграф работы будет посвящен рассмотрению понятия  сделки при государственной регистрации  и вопроса о том, какие сделки подлежат государственной регистрации.

§ 3 Сделки, подлежащие государственной регистрации: понятие  и классификация.

Как уже говорилось ранее, помимо государственной регистрации  права регистрации подлежат также  и сделки с недвижимостью. В юридической  литературе проблеме сделок посвящено  множество статей и монографий⁶⁴. Законодатель в статье 153 ГК РФ дал следующее определение сделки: "Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей".

Исходя из данного  определения, в науке гражданского права принято выделять четыре признака сделки:

1. юридический факт;
2. правомерное юридическое действие;
3. волевой акт;
4. действие, влекущее установление, изменение и прекращение прав и обязанностей.⁶⁵

Все эти признаки с  необходимостью относятся и к  сделке, подлежащей государственной  регистрации. Но не будем рассматривать содержание этих признаков, поскольку цель данного параграфа – дать определение одного из видов сделок – сделок, подлежащих государственной регистрации, а рассмотрение основных положений относится к сфере общей науки гражданского права.

Необходимо помнить о различиях терминов "сделка" и "сделка, подлежащая государственной регистрации". В первом случае сделка может быть и односторонней, во втором случае – только либо двусторонней, либо многосторонней⁶⁶. Т.е. "сделка" – категория более широкая, чем "сделка, подлежащая государственной регистрации".

Сделки с недвижимостью, как минимум, двусторонние сделки, поскольку  необходимым элементом операций с недвижимостью является ее фактическая  передача. Двусторонние сделки оформляются  договорами. В то же время, изменения и дополнения к таким многосторонним сделкам совершаются, как правило, в форме соглашений. Таким образом, сделка с недвижимостью может быть совершена в нескольких формах. Именно поэтому, в качестве обобщающего термина, законодатель предусматривает регистрацию не договора, например, купли-продажи недвижимости, а сделки с недвижимым имуществом. Разумеется, сделка и договор могут совпадать по своему содержанию, следовательно, говорить о "государственной регистрации договора" приемлемо, но необходимо помнить о том, что такое совпадение не всегда обязательно.

Для заключения рассматриваемых  договоров в отношении недвижимого  имущества, особенно жилого назначения, законом установлены определенные требования. Для того чтобы такой  договор считался заключенным и имел силу, он должен быть зарегистрирован, в противном случае, в соответствие со ст.  165 ГК РФ, сделка считается ничтожной, поскольку признается не заключенной. Законом установлены соответствующие требования и к соглашениям.

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.⁶⁷ В то же время моментом заключения договора, подлежащего регистрации,  считается, в соответствии с ч.3 ст.  433 ГК РФ, момент регистрации. Незарегистрированный договор не порождает у сторон никаких обязанностей, кроме одной – совершение согласованных действий, направленных на государственную регистрацию сделки и перехода права.

Сторонами гражданско-правовых сделок  с недвижимостью могут  выступать различные субъекты, в  соответствии с гражданским законодательством (наличие дееспособности, правоспособности и др.): граждане, юридические лица, муниципальные образования, РФ, субъекты РФ в лице уполномоченных органов.

Для признания сделки с недвижимым имуществом действительной требуется соблюдение ряда условий:

1. Сделка должна соответствовать закону и иным правовым актам;
2. Стороны должны быть правоспособны и дееспособны, или их воля должна быть подкреплена волей другого, определенного в законе лица⁶⁸;
3. Недвижимое имущество должно принадлежать отчуждающей его стороне на праве титула, дающего право отчуждения;
4. Волеизъявление участника сделки должно соответствовать его действительной воле;
5. Сделка должна быть оформлена письменно;
6. Как правило, обязательна государственная регистрация по месту расположения недвижимости.⁶⁹

Относительно первого  условия отметим, что в соответствии с п.п.2,6 ст.3 ГК РФ под законами в  ГК понимаются сам ГК и принятые в соответствии с ним иные федеральные  законы, а под иными правовыми  актами – указы Президента РФ и  постановления Правительства РФ. Другие нормативные акты, например органов субъектов РФ, к законам и иным правовым актам в ст. 3 ГК не отнесены. Поэтому сопоставление текста статей 3 и 168 ГК РФ дает основания полагать, что нарушение требований таких нормативных актов не влечет недействительность сделок. Эту позицию развивает и поддерживает профессор Эрделевский А.⁷⁰ Однако, как уже говорилось ранее,  вопросы владения, пользования и распоряжения землей, недрами, водными и другими природными ресурсами находятся в совместном ведении РФ и ее субъектов. Поэтому нормативная база субъектов РФ в сфере правомочий в отношении вышеуказанных объектов все-таки должна действовать. Судебная же практика склонна к расширительному толкованию выражения "закон и иные правовые акты", понимая под ними, в том числе, различные ведомственные инструкции⁷¹, что, конечно, не недопустимо.

При невыполнении указанных  ранее условий сделка считается  недействительной.

Отметим, что в термине "недействительная сделка" можно  усмотреть некоторое внутреннее противоречие, поскольку определение сделки, как правомерного юридического действия, исключает способность такого действия одновременно быть неправомерным, каковым неизбежно является недействительная сделка. По этому поводу в науке гражданского права высказывались различные мнения. Нам наиболее обоснованным представляется точка зрения Новицкого И.Б.: "Раз воля сторон выражена и направлена на определенный результат…, этот факт наступил и не наступившим стать не может. Другое дело – те юридические последствия, которые с ним нормально связываются: они могут наступить, и в этом последнем случае имеет место недействительная сделка".⁷²

Государственной регистрации  не подлежат сделки, признаваемые в  соответствии с ГК РФ ничтожными. Недействительные сделки признаются таковыми только судом и подлежат либо расторжению в установленном законом порядке, либо не подлежат регистрации. Положения о недействительности сделок устанавливается §2 главы 9 ГК РФ. Статьи 166-168 ГК РФ устанавливают общие правила о недействительности сделок. Эти правила носят императивный характер и никем не могут изменяться. Но законодательством предусмотрены специальные случаи признания сделок недействительными (ст. ст. 169-180 ГК РФ).  Недействительные сделки делятся на две группы – абсолютно недействительные или ничтожные, и относительно недействительные, или оспоримые.⁷³