Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: теория и практика

И все же мы можем привести пример, когда в случаях, установленных законом, несоблюдение требований о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность и такая сделка считается ничтожной. Однако предметом подобной сделки является не недвижимость, а право на использование охраняемого объекта промышленной собственности. Так, п. 2 ст. 13 Патентного закона РФ, указывая на необходимость регистрации лицензионного договора в патентном ведомстве, устанавливает, что несоблюдение требования его регистрации влечет его недействительность. В связи с тем что в законе не говорится о том, что лицензионный договор вступает в силу с момента регистрации, можно заключить, что еще не зарегистрированный договор является юридическим действием, уже породившим права и обязанности сторон, к которому можно применить последствия недействительности сделки.

Соответствующие нормы  ст. 165 ГК РФ содержат гарантии для добросовестных субъектов сделок, подлежащих нотариальному  удостоверению и государственной  регистрации, интересы которых могут быть нарушены бездействием их недобросовестных контрагентов, уклоняющихся от нотариального удостоверения сделки или от ее государственной регистрации. Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд вправе по требованию исполнившей сделку стороны признать сделку действительной (в этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется). Кроме того, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В тех случаях, когда  несоблюдение установленной законом  формы сделки влечет ее недействительность, она согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ не влечет юридических последствий (за исключением  тех, которые связаны с ее недействительностью) и недействительна с момента ее совершения.

Поскольку недействительность сделок с пороком формы всегда означает их ничтожность, то согласно ч. 2 п. 2 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной  сделки может быть предъявлено любым  заинтересованным лицом. Причем для таких требований п. 1 ст. 181 ГК РФ установлен 10-летний срок исковой давности, который исчисляется со дня начала ее исполнения.

Когда закон, устанавливая основания недействительности сделок, в том числе и вследствие нарушения  их формы, не определяет специальных последствий их недействительности, к подобным сделкам согласно ст. 167 ГК РФ применяется двусторонняя реституция, означающая, что каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке. В случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах.

Двусторонняя реституция по своей природе является возложением  принудительной обязанности на субъектов правоотношения, которое признано недействительной сделкой и осуществляется в процессуальной форме в силу судебного решения. Тогда есть все основания полагать, что двусторонняя реституция выступает в качестве санкции юридической ответственности, которая в данном случае наступает за нарушение установленных законом правил соблюдения формы сделок.

Суд, вынося соответствующие  решения, связанные с недействительностью  сделок, фактически выносит контрагентам (либо одному из них) предписание об исполнении обязанности, которой до вступления этого решения в законную силу у них не существовало. Причем эта обязанность носит принудительный характер, и ее исполнение может быть обеспечено соответствующими действиями судебных приставов - исполнителей.

Двусторонняя реституция как санкция юридической ответственности носит имущественный характер, так как при ней стороны возвращают друг другу имущество, переданное в результате действий, которые в своей совокупности образовали состав недействительной сделки. Несмотря на кажущуюся иллюзию о том, что стороны при этом виде реституции ничего, с точки зрения имущественных интересов, не потеряли, дело обстоит несколько по-другому. Во-первых, контрагентами могли быть сделаны затраты на ведение переговоров по заключению сделки. Во-вторых, каждая из сторон хотела в результате сделки получить какую-то имущественную выгоду, но не получила. В-третьих, стороны, передавая друг другу имущество, в силу условий сделки могли также делать затраты на его перевозку, которые после признания сделки недействительной удваиваются, поскольку имущество необходимо вернуть друг другу.

Порок формы сделки является серьезным нарушением норм гражданского права, которое, в свою очередь, весьма категорично к ним относится, признавая их (за исключением случаев, указанных в п. 1 ст. 162 ГК РФ) ничтожными.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Таким образом, в работе были рассмотрены теоретические  положения регистрации и некоторые  проблемы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Автором сделана попытка  комплексного анализа научной литературы и норм действующего гражданского, семейного и жилищного законодательства; раскрытия понятия государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; дана краткая характеристика некоторых источников регистрационного права и, самое  главное, рассмотрены отдельные, часто возникающие при проведении государственной регистрации, вопросы и коллизии, последствия нарушения или невыполнения процедуры регистрации.

Практическое значение предлагаемой работы мы видим в возможности использования ее материалов всеми участниками отношений, связанных с продажей недвижимости.

Работа в целом носит  обзорный характер. В ней использованы многочисленные материалы как нормативных  источников, так и доктринальных  позиций различных правовых школ, судебные акты. В то же время автор сделалаа попытку обозначить некоторые проблемы, связанные с определением предмета договора продажи и недвижимости, с регистрацией договора и перехода права собственности. В работе сделан ряд выводов, связанных с данными проблемами, а также предложены способы их решения.

СПИСОК

ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

нормативно-правовые акты

Конституция РФ, Кодексы,

федеральные законы, Законы

1. Конституции РФ. – М., 1993.
2. Градостроительный кодекс РФ. – М., 2005.
3. Гражданский кодекс РСФСР. – М., 1997.
4. Гражданский Кодекс РФ. – М., 2004.
5. Жилищный кодекс РФ. – М., 2005.
6. Земельный кодекс РФ//Российская газета. N 211-212. 30.10.2001.
7. Семейный кодекс РФ. – М., 2004.
8. Федеральный закон "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации". – Система "Консультант +".
9. Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Комментарий. – М., 1999.
10. Федеральный закон "О государственной регистрации юридических лиц". – Система "Консультант +".
11. Федеральный закон "О государственном земельном кадастре"//Российская газета. N 5. 10.01.2000; Собрание законодательства Российской Федерации. N 2. 10.01.2000.
12. Федеральный закон "О некоммерческих организациях"//Собрание законодательства Российской Федерации. N 3. 15.01.1996; Российская газета. N 229. 02.12.1998
13. Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)"// Российская газета. N 10-11. 20-21.01.1998.
14. Федеральный закон "О приватизации и об основах приватизации муниципального имущества в Российской федерации"// Российская газета. N 148. 02.08.1997.
15. Федеральный закон "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" //Российская газета. N 79. 23.04.1998; Собрание законодательства Российской Федерации. 1998. N 16. ст. 1801., Собрание законодательства Российской Федерации. N 48. 27.11.2000.
16. Федеральный закон "Об акционерных обществах". – М., 2004.
17. Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)"// Российская газета. N 137. 22.07.1998.
18. Федеральный закон "Об исполнительном производстве"//Российская газета. N 149. 05.08.1997; Российская газета,. N 1-3, 11, 13, 14, от 05, 18-20 января 2000 года; Российская газета. N 243. 26.12.2000.
19. Федеральный закон "Об обществах с ограниченной ответственностью"//Собрание законодательства Российской Федерации. N 7. 16.02.1998.
20. Федеральный закон "Об основах федеральной жилищной политики"//Российская газета. 23.01.1993; Изменения и дополнения – Система "Консультант +".

постановления, распоряжения, указы, приказы

21. Постановление губернатора Ленинградской области от 24.05.2001 N 207-пг "О плате за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах на территории Ленинградской области"//Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей. №3, 1999. – Санкт-Петербург, 1999.
22. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.02.1998. №8. – Система "Консультант +".
23. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28.02.1995 N 2/1 "О некоторых вопросах, связанных с введением в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации". – Система "Консультант +".
24. Постановление Правительства Ленинградской области от 13.11.1995 N 458 "Об утверждении Порядка купли-продажи гражданами земельных участков в Ленинградской области". – Система "Консультант +".
25. Постановление Правительства Ленинградской области от 13.11.1995 N 459 "О регистрации прав на недвижимость и сделок с ней на территории Ленинградской области". – Система "Консультант +".
26. Постановление Правительства Ленинградской области от 13.11.1995 N 458 "Об утверждении Порядка купли-продажи гражданами земельных участков в Ленинградской области"//Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей. №3, 1999. – Санкт-Петербург, 1999.
27. Постановление Правительства Ленинградской области от 13.11.1995 N 459 "О регистрации прав на недвижимость и сделок с ней на территории Ленинградской области"//Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей. №3, 1999. – Санкт-Петербург, 1999.
28. Постановление Правительства РФ от 01.11.1997 N 1378 "О мерах по реализации Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"// Законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. – М., 2001.
29. Постановление Правительства РФ от 06.03.1998 N 288 "Об утверждении Примерного положения об учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"// Законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. – М., 2001.
30. Постановление Правительства РФ от 06.09.2000 N 660 "Об утверждении Правил кадастрового деления территории Российской Федерации и Правил присвоения кадастровых номеров земельным участкам"// Законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. – М., 2001.
31. Постановление Правительства РФ от 17 июля 1995 года N 713 "Об утверждении Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня должностных лиц, ответственных за регистрацию". – М., 2004.
32. Постановление Правительства РФ от 31.08.2000 N 648 "Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, находящееся в федеральной собственности"// Законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. – М., 2001.
33. Приказ Минимущества России от 03.07.2000 N 17, Приказ Госстроя России от 03.07.2000 N 2, Приказ Росземкадастра от 03.07.2000 N 169 "Об утверждении Инструкции о государственной регистрации прав и сделок с объектами недвижимого имущества, расположенными на территории нескольких регистрационных округов"// Законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. – М., 2001.
34. Приказ Министерства юстиции РФ №158 от 02.02.1998. – Система "Консультант +".
35. Приказ Минюста России от 02.02.1998 N 18 "О согласовании порядка создания, структуры и принципов размещения учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"// Законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. – М., 2001.
36. Приказ Минюста России от 16.08.1999 N 244 "О правовом контроле за деятельностью учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"// Законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. – М., 2001.
37. Приказ Минюста России от 16.10.2000 N 289, Приказ Госстроя России от 16.10.2000 N 235, Приказ ФКЦБ России от 16.10.2000 N 290 "Об утверждении Инструкции о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам". – Система "Консультант +".
38. Распоряжение Правительства РФ от 22.12.1993 N 96-рз "Основные положения о залоге недвижимого имущества – ипотеке"// Законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. – М., 2001.
39. Указ Президента РФ "О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость" от 11.12.1993г. №2130//Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей. №4.2000. – Санкт-Петербург, 2000.

письма, правила, инструкции, решения

40. Инструкция о государственной регистрации прав и сделок с объектами недвижимого имущества, расположенными на территории нескольких регистрационных округов//Законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. – М., 2001.
41. Инструкция о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения. – Санкт-Петербург, 2001.
42. Письмо Минюста России от 23.04.1998 N 2725-ПК "О регистрации сделок с недвижимостью"//Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей. №3, 1999. – Санкт-Петербург, 1999.
43. Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним//Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей. Санкт-Петербург. 1999. №3.
44. Правила ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. – М., 2001.
45. Приложения к Правилам ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним// Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей. Санкт-Петербург. 1999. №3.
46. Примерное положения об учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним// Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей. Санкт-Петербург. 1999. №1.
47. Решение №1 Методического совета ЛОРП от 30.11.2001г. – Санкт-Петербург, 2001.
48. Решение №2 Методического совета ЛОРП от 31.11.2001г. – Санкт-Петербург, 2001.
49. Решение методического совета УЮ-ЛОРП от 07.12.2001г. – Санкт-Петербург, 2001.

научная литература, иные источники

50. Бархатов М. Система земельных организаций в Российской Федерации//Закон. 1999. №6.
51. Бокша М.С. Регистрация прав на недвижимое имущество – основа гарантий правообладателей в России и Соединенных Штатах// Бюллетень Министерства юстиции Российской Федерации. 2001. №1.
52. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Справ. пособие: Ч. 1. Тюмень, 1999.
53. Гражданское право России. Часть первая: /Учебник/Под редакцией З.И. Цыбуленко. – М., 1998.
54. Грибанов А. Предприятие и фирменное наименование.//Хозяйство и право. 2000. №11.
55. Гришаев С. Сделки с недвижимым имуществом.//Закон. 2002. №1.
56. Гришаев С.П. Правовое регулирование недвижимости//Государство и право. 1999. №3.
57. Доклад зав. кафедрой Российского института государственных регистраторов при Министерстве юстиции РФ М.Г. Пискуновой на курсах обучения регистраторов в 2001г.
58. Жилищные проблемы в вопросах и ответах. – СПб, 1998.
59. Иванидзе К.Л. Подлежит ли регистрации договор обмена?// Правовой помощник. №2 (37). 2004.
60. Камышанский В.П. Право собственности: пределы и ограничения. – М., 2004.
61. Кашанин А. Новое о квалификации гражданско-правового договора.//Хозяйство и право. 2001. №9.
62. Кияшко В.А. Государственная регистрация сделок в гражданском законодательстве// Журнал российского права". N 11. 2004.
63. Королев С. Нужны новые подходы к лизинговому законодательству.//Хозяйство и право. 2001. №9.
64. Крашенинников П.В. Вводный комментарий. Законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. – М., 2001.
65. Крашенинников П.В. Вступительная статья// Бюллетень Министерства юстиции Российской Федерации. 1998. №7.
66. Ломидзе О. Проблемы правового регулирования государственной регистрации ограничений прав на недвижимое имущество//Хозяйство и право. 2001. №7.
67. Назимкина О. Государственная регистрация прав на землю// Закон. 1999. №6.
68. Огородников В.В. Опыт и ближайшие перспективы развития государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним//Бюллетень Министерства юстиции Российской Федерации. 1998. №7.
69. От составителей//Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей. Санкт-Петербург. 1999. №1.
70. Павлова И. Воля и волеизъявление участников сделки.//Закон. 2002. №1.
71. Пискунова М.Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним как правоприменительная деятельность учреждений юстиции.//Бюллетень Министерства юстиции Российской Федерации. 2001. №1.
72. Пятков Д. Регистрация перехода права при продаже зданий.// Хозяйство и право. 2000. №11.
73. Сделки с недвижимостью без нотариуса. Государственная регистрация. Образцы документов. Комментарии и нормативные акты. – М., 2001.
74. Сыродоев Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество//Государство и право. 1999. №8.
75. Фогельсон Ю. Хозяйственная цель сделки.//Хозяйство и право. 2001. №2.
76. Царев М.В. Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним// Современное право. N 12. 2003.
77. Шаталов С. Лизинг недвижимости и проблемы регистрации.//Хозяйство и право. 2001. №9.
78. Шичанин А., Гривков О. Исполнение договорных обязательств в зеркале социальных противоречий.//Хозяйство и право. 2001. №2.
79. Эрделевский А. Заблуждение относительно природы сделок.//Закон. 2002. №1.
80. Эрделевский А. Недействительность сделок: условия, виды, последствия.//Закон. 2002. №1. Миклина О, Гусев Я. К подготовке регистраторов привлечены лучшие умы// "Бизнес-адвокат". No. 9, 2001 г.