Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: теория и практика

Таким образом, следует исходить из того, что если происходит распоряжение имуществом несовершеннолетнего (от его имени происходит возмездное отчуждение или передача недвижимости в пользование, залог), то для данной сделки необходимо предварительное разрешение органов опеки и попечительства⁹⁹. Если же несовершеннолетний по возмездной сделке выступает приобретателем недвижимости, то согласия органов опеки и попечительства не требуется.

§ 3 Последствия несоблюдения требования о государственной регистрации сделок.

На практике очень  часто возникает вопрос: какие  же сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации? Правоприменительная практика однозначно отвечает на этот вопрос: только сделки, для которых в законе прямо установлено требование о регистрации¹⁰⁰.

В то же время в юридической  литературе высказывались и другие мнения. Например, М.И. Брагинский считает, что "в силу ст. 131 (хотя в данной статье перечислены не сделки, а права, подлежащие регистрации) государственная регистрация обязательна для любого договора, предметом которого служит недвижимость"¹⁰¹.

Каковы же последствия  несоблюдения требования о государственной  регистрации?

В случае несоблюдения требования о государственной регистрации  прав согласно абз. 2 п. 1 ст. 2 Закона о  регистрации государственная регистрация  является единственным доказательством существования зарегистрированного права. В соответствии с п. 2 ст. 8 ГК права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Норма аналогичного содержания содержится и в п. 2 ст. 223 ГК.

При несоблюдении требования о государственной регистрации  сделки согласно п. 3 ст. 433 ГК договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Таким образом, в случае несоблюдения требования о государственной регистрации договор может быть признан незаключенным.

Также согласно п. 1 ст. 165 ГК несоблюдение в случаях, установленных  законом, требования о государственной  регистрации сделки влечет ее недействительность и она считается ничтожной. Таким образом, в случаях, установленных законом, при несоблюдении требования о государственной регистрации договор может быть признан и недействительным.

Возникает вопрос: в каком  случае при несоблюдении требования о государственной регистрации сделка будет признана незаключенной, а в каком - недействительной?

Поскольку для признания  сделки недействительной по основанию  несоблюдения требования о государственной  регистрации сделки требуется, чтобы  указание об этом было в законе, то в случае отсутствия такого указания договор признается незаключенным. Например, в ГК в случае несоблюдения требования о государственной регистрации прямо предусмотрено, что договор является недействительным для следующих видов договоров: договор залога имущества, для которого государственная регистрация обязательна (п. 3, 4 ст. 339 ГК), и договор доверительного управления (ст. 1017 ГК).

В случае несоблюдения требования о государственной регистрации  при заключении договоров (уступки требования по сделке, требующей государственной регистрации (ст. 389 ГК); перевода долга по сделке, требующей государственной регистрации (ст. 391 ГК); продажи жилых домов, квартир, частей жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК); дарения недвижимого имущества (п. 3 ст. 574 ГК); отчуждения недвижимого имущества под выплату ренты (ст. 584 ГК); аренды зданий и сооружений на срок более одного года (п. 2 ст. 651); аренды предприятия независимо от их срока (п. 2 ст. 658 ГК)) такие договоры признаются незаключенными.

Государственная регистрация  не входит в понятие "форма сделки". Поэтому нормы, содержащиеся в п. 2 ст. 560, п. 3 ст. 658 ГК (предусматривающие  недействительность договора), применяются  в отношении нарушений, предусмотренных  п. 1 ст. 560, п. 1 ст. 658 ГК соответственно. В случае отсутствия государственной регистрации договоры продажи и аренды предприятия считаются незаключенными.

Таким образом, незаключенными в случае отсутствия государственной  регистрации признаются договоры, когда  в отношении их в законе не указано, что такие договоры являются недействительными.

Получается, что в случае несоблюдения требования о государственной  регистрации сделка считается либо несостоявшейся, либо недействительной. Представляется, что такой правовой дуализм ничем не оправдан. Одинаковое основание, как правило, влечет за собой одинаковые последствия. Основанием для признания сделки несостоявшейся или недействительной является не столько вид сделки, сколько необходимость ее государственной регистрации. Вид сделки, скорее, является основанием для разделения сделок на требующие государственной регистрации и не требующие таковой.

Кроме того, несоблюдение требования о государственной регистрации  договора (сделки) с недвижимым имуществом не может являться и основанием признания его незаключенным, поскольку не соответствует правовой природе заключения договоров. Следовательно, требование о регистрации сделок должно быть исключено из законодательства, в том числе и по той причине, что договор, по сути являясь соглашением сторон, сам по себе как сделка уже состоялся до государственной регистрации. На государственную регистрацию представляется состоявшийся договор, и эта функция никакого отношения к заключению договора не имеет, то есть по этому основанию договор не может быть признан незаключенным.

Правда, в юридической  литературе имеется и другая точка  зрения. В частности, А.М. Эрделевский  указывает: "Государственная регистрация, в отличие от нотариального удостоверения  сделки, не является некой специальной  формой сделки, которую стороны могут выбирать по своему усмотрению, хотя бы по закону такая форма и не требовалась. Государственная регистрация сделки является специальной стадией, завершающей процесс совершения сделки".¹⁰²

Однако считать государственную  регистрацию стадией заключения договоров, на наш взгляд, не совсем правильно. Это, в частности, подтверждается Определением Конституционного Суда РФ от 5 июля 2001 г. по жалобе ЗАО "Сэвэнт" на нарушение конституционных прав и свобод положениями п. 1 ст. 165, п. 3 ст. 433 и п. 3 ст. 607 ГК. Заявитель обжаловал указанные положения нормативных актов, ссылаясь на то, что они лишают заинтересованных лиц возможности заключить договор на основе свободного волеизъявления и приобрести права и обязанности по сделке без санкции со стороны органа государственной власти, осуществляющего регистрацию договора, а в том случае, если договор не зарегистрирован, лишают сторону в договоре права на судебную защиту. Конституционный Суд по этому поводу указал, что "право лица на аренду конкретного помещения возникает в силу гражданского договора... государственная регистрации договора аренды здания или сооружения, равно как и государственная регистрация права его аренды, производимые соответствующим учреждением, не могут подменять собой договор аренды как основание возникновения, изменения и прекращения права аренды, вторгаться в содержание договора¹⁰³.

В любом случае в соответствии со ст. 131 ГК государственная регистрация прав на недвижимое имущество останется обязательной. Она, несомненно, способна самостоятельно обеспечить эти гарантии. Так, на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество всегда представляются документы, являющиеся основанием для возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения права на недвижимое имущество, то есть в том числе и договоры. Если же данные договоры будут иметь признаки ничтожности, то в соответствии со ст. 167 ГК в государственной регистрации будет отказано, поскольку такие сделки не влекут иных последствий, кроме тех, которые связаны с их недействительностью. Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество (личное обращение с заявлением правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности) также гарантирует от иных нарушений прав на недвижимое имущество¹⁰⁴.

§ 4 Понятие  самостоятельного объекта недвижимости и регистрация прав на него.

В последнее время  в периодической печати все чаще  встречаются высказывания о необходимости  установления правил, на основании которых объекты недвижимости могут обособляться как объекты гражданских прав¹⁰⁵. При этом уже традиционно используется термин "самостоятельный объект недвижимости", т.е. объект, который может свободно и самостоятельно участвовать в гражданско-правовом обороте.

Необходимость установления дополнительных критериев отнесения  объектов к недвижимому имуществу  возникла в связи с лавинообразным  развитием рынка недвижимости, соответственно – гражданско-правовых отношений  в этой сфере. Установление указанных  критериев обусловлено также пробелами  и коллизиями в гражданском законодательстве, приводящими к противоречивой и зачастую взаимоисключающей правоприменительной практике учреждений юстиции, органов технического и кадастрового учета; к различной судебной и правоприменительной практике.  Например, действующим законодательством достаточно слабо урегулированы вопросы общей собственности, отношения по поводу сложных и делимых недвижимых вещей. А ведь в гражданский оборот все чаще вовлекаются такие специфические объекты как "часть дома", "часть участка" и т.п.

Понятие и признаки недвижимости

Определение недвижимости, данное законодателем в ст. 130 Гражданского кодекса РФ (ГК), как неоднократно указывалось в работах цивилистов, требует дальнейшей конкретизации. Любой объект недвижимости является индивидуально определенной вещью, которая может иметь разную степень оборотоспособности (быть ограниченной, неограниченной или изъятой из оборота), являться делимой или неделимой, простой и сложной. Т.е., невозможно ввести в оборот просто земельный участок. Предметом гражданско-правовых отношений может быть только конкретный участок земли, причем допускаемый к обороту.

Ст. 130 ГК РФ устанавливает 3 критерия отнесения объектов гражданских  прав к недвижимому имуществу. Это природные свойства - земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты ("недвижимость по природе"); физические свойства - прочная связь с землей, невозможность перемещения без несоразмерного ущерба их назначению) - леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и другие объекты; указание в законе ("недвижимость по закону") - воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, предприятие как имущественный комплекс (ст. 132 ГК РФ). В то же время ст. 131 ГК РФ устанавливает дополнительный критерий – обязательность государственной регистрации прав на недвижимость.

Таким образом, самостоятельный объект недвижимости должен существовать в природе, иметь  неразрывную физическую (прямую или  опосредованную) связь с землей, и права на него должны подлежать регистрации.

Для государственной  регистрации (а по существу - для  целей имущественного оборота) необходимо описание и индивидуализация объекта  недвижимости, установление характеристик, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов. Это возможно только посредством кадастрового и технического учета (инвентаризации) (ст. 1 ФЗ от 21.07.97 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - далее Закон о регистрации). Таким образом, понятие самостоятельного объекта недвижимости с необходимостью будет конкретизироваться при его техническом учете.

Однако не следует  отождествлять самостоятельный  объект недвижимости с объектом, подлежащим техническому учету. Объекты технического учета отнюдь не всегда являются объектом гражданских прав (см. далее). Хотя при этом следует признать, что критерии отнесения объекта недвижимости к самостоятельному крайне близки к признакам, на основании которых объект должен быть технически учтен.

Технический учет

Технический учет распадается на учет собственно земельных участков (кадастровый учет)  и учет возведенных объектов (техническая инвентаризация). Первый регулируется ФЗ от 02.01.2000 № 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" и ФЗ от 18.06.2001 № 78-ФЗ "О землеустройстве". В отличие от кадастрового учета техническая инвентаризация регулируется не федеральными законами, а распорядительными актами исполнительной власти: постановлениями Правительства РФ от 13.10.1997 № 1301 "О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации", от 04.12.2000 № 921 "О государственном техническом учете и технической инвентаризации в РФ объектов градостроительной деятельности"; Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в РФ, утвержденной приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 № 37; Правилами ведения Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности, утвержденными приказом Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 31.05.2001 № 120¹⁰⁶.

Таким образом, налицо различный  подход законодателя к индивидуализации объекта недвижимости. На наш взгляд, такой подход не оправдан: кадастровый учет имеет важное юридическое значение, а именно формирование земельного участка как потенциального объекта гражданских правоотношений. Моментом возникновения или моментом прекращения существования земельного участка как объекта государственного кадастрового учета и, соответственно, потенциального объекта гражданских правоотношений является дата внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель" (п. 3 ст. 14 ФЗ "О ГЗК"). Но по аналогии, инвентаризация и технический учет возведенного объекта недвижимости также влечет юридическое последствие в виде формирования нового потенциального объекта гражданских правоотношений.