Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: теория и практика

В юридической литературе ведутся дискуссии о том, подлежат ли регистрации оспоримые сделки. Представляется, что, при возникновении  у регистратора сомнений в наличии  оснований для регистрации, в  регистрации должно быть отказано на основании аб. 3 ст.  20 ФЗ "О регистрации" (несоответствие по форме или содержанию представленных документов действующему законодательству). Данный отказ может быть оспорен в суде, где на основании норм процессуального права может быть вынесено положительное решение. После этого регистрация будет возможна. В качестве правоустанавливающего документа в этом случае необходимо рассматривать решение суда о признании действительности документа и сам документ. Само учреждение юстиции, по мнению автора, не может при принятии решений о регистрации или об отказе в ней, руководствоваться нормами процессуального права (за исключением регламентирующих процесс регистрации и отказа в ней).

В отличие от ранее  действовавшего гражданского законодательства, действующий ГК РФ упрощает форму сделок с недвижимостью. Отныне отменена обязательная нотариальная форма сделок с недвижимостью, исключения из этого правила устанавливаются в отдельных статьях ГК и в ином законодательстве. Так, например, договор пожизненного содержания с иждивением должен быть совершен в нотариальной форме (ч.2 ст.  601 и ст.  584 ГК РФ). Законом могут быть установлены и иные дополнительные требования к содержанию сделки. С января 2005г. договора ипотеки исключены из числа сделок, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению.

Несоблюдение специальных  требований к сделке (в том числе  о ее государственной регистрации) влечет ее недействительность. При  этом следует помнить, что требования о государственной регистрации сделок императивны. Любое дополнительное требование к сделке ограничивает или создает определенные сложности в осуществлении гражданских прав. Ввиду этого, регистрации подлежат только те сделки, для которых установлено особое требование о регистрации. Это положение логично истекает из требований ст. ст.  159,164 ГК РФ (форма и регистрация сделки) и ч.3 ст.  55 Конституции РФ (ограничение прав и свобод), и подчеркивает особый характер государственной регистрации.

Сделки, подлежащие государственной  регистрации, условно можно разделить на 2 группы: с отчуждением недвижимого имущества и без отчуждения. Некоторые юристы придерживаются точки зрения, согласно которой отдельно необходимо выделять акцессорные сделки⁷⁴. С этим нельзя согласиться, поскольку сделка, влекущая изменение или расторжение ранее зарегистрированных сделок, в своих последствиях может не иметь отчуждение имущества или иметь его отчуждение. Следует признать, что акцессорные сделки являются одной из возможных форм сделок указанных групп. Хотя, для удобства систематизации сделок, подлежащих государственной регистрации, выделение акцессорных сделок может быть оправдано.

На основании всего  вышеизложенного сделку, подлежащую государственной регистрации, можно  определить как двустороннюю или  многостороннюю сделку с отчуждением или без отчуждения недвижимого имущества, совершенную уполномоченными лицами, в соответствии с действовавшим на момент ее совершения законодательством, подлежащую государственной регистрации в соответствии с действующим гражданским законодательством, влекущую для сторон обязательства выполнения согласованных действий, направленных на изменение, установление или прекращение в установленном порядке прав на недвижимое имущество.

Перечень сделок, подлежащих государственной регистрации.

Сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной  регистрации в случаях, предусмотренных  ГК РФ⁷⁵. В отличие от нотариального удостоверения, которое может быть установлено соглашением сторон⁷⁶, обязательность государственной регистрации устанавливается только законом. Участники сделки не вправе установить или отменить обязательную регистрацию в соответствии с условиями договора.  Если государственная регистрация не предусмотрена законом, то сделка считается заключенной с момента подписания или нотариального удостоверения⁷⁷.  Именно поэтому можно говорить о том, что существует достаточно исчерпывающий перечень сделок, подлежащих государственной регистрации. Данный перечень может расширяться или сужаться при принятии новых законов, внесении в законодательство изменений и дополнений или отмене некоторых актов.

Ниже приведем список сделок, подлежащих государственной  регистрации на основании действующего на настоящий момент гражданского законодательства.

1. Договоры купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (ч.2 ст. 558 ГК РФ), а также доли в праве общей долевой собственности на указанные объекты недвижимости (ст.  251 ГК РФ), в том числе соглашение о приобретении заложенного жилого помещения залогодержателем (ч.3 ст. 55 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"⁷⁸);
2. Договоры мены жилых домов, квартир и их частей (ч.2 ст. 567 ГК РФ), а также доли в праве общей долевой собственности на них (ст.  251 ГК РФ);
3. Договоры дарения недвижимости (любого назначения) (ч.3 ст. 547 ГК РФ), доли в праве общей собственности на них (ст.  251 ГК РФ), в том числе пожертвование (ст.  582 ГК РФ);
4. Договоры ренты с передачей недвижимости под выплату ренты, в том числе договоры пожизненного содержания с иждивением (ст.  584, ч. 2 ст. 601 ГК РФ);
5. Договоры аренды с правом выкупа (ст.  624 ГК РФ);
6. Договоры продажи предприятия как имущественного комплекса (ч.3 ст.  560 ГК РФ), в том числе в процессе приватизации государственных и муниципальных предприятий (ч.1 ст.  28 ФЗ "О приватизации государственного и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации"⁷⁹), процедуры банкротства (ст.  86 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)"⁸⁰).
7. Договоры аренды:

• Земельных участков,

• Жилых помещений юридическими лицами– независимо от срока (ч.2 ст.  609 ГК РФ, ч.2 ст.  671 ГК РФ);
• Зданий, сооружений, нежилых помещений – на срок не менее одного года (ч.2 ст.  651 ГК РФ), а также аренды на неопределенный срок;
• Предприятия (п.2 ст.658 ГК РФ);
• Договоры субаренды (ч.2 ст.  615 ГК РФ), к которым применимы вышеуказанные правила о договорах аренды;

8. Договоры о залоге недвижимости (ипотека) (ч.3 ст. 339 ГК РФ, ч.2 ст. 10 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)), в том числе залог права аренды недвижимости (ч.5 ст.  5 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)");

9. Уступка требования по зарегистрированной сделке (ст.389 ГК РФ);
10. Перевод долга по зарегистрированной сделке (ст. 391 ГК РФ);
11. Соглашение об изменении зарегистрированного договора (ч.1 ст. 452 ГК РФ);
12. Соглашение о расторжении зарегистрированного договора (ч.1 ст. 452 ГК РФ);
13. Соглашение о предоставлении отступного по зарегистрированному договору (ст. 409 ГК РФ);
14. Отказ одаряемого принять дар (ст. 573 ГК РФ) (возможен только до передачи дара или договора дарения в будущем);
15. Соглашение сторон о новации обязательства по зарегистрированному договору (ст. 414 ГК РФ). ⁸¹

Существует мнение, что  регистрации подлежит также договор  обмена⁸².

Первые шесть сделок относятся к так называемым сделкам  с отчуждением, две следующие  – к сделкам без отчуждения.

Их различие в том, что в первом случае на правоустанавливающих документах  делается две записи – о регистрации сделки и о регистрации права, во втором же случае – одна запись – о регистрации сделки. Остальные сделки – это сделки акцессорные (они совершаются, как правило, в той же форме, что и основные сделки).

Следует особо обратить внимание и на то, что залог –  это сделка без отчуждения, поскольку  в случае неисполнения должником  обязательств, заложенное имущество  может перейти к залогодержателю  только на основании новой сделки. Также хочется заострить внимание на том, что в отличие от регистрации ранее возникшего права (до вступления в силу ФЗ "О регистрации"), которое возможно, ранее совершенная в соответствии с законодательством сделка регистрации в ЕГРП не подлежит, поскольку отношения сторон по сделке уже прекратились.

Глава II практика проведения регистрационных действий.

§ 1 Требования к порядку и форме документов, представляемых на государственную  регистрацию.

Общие требования к документам, представляемым на регистрацию, как  уже говорилось ранее, установлены нормами ФЗ "О регистрации".

Ст. 17 указанного закона раскрывает понятие правоустанавливающих документов посредством перечисления документов, которые могут выступать  в качестве таковых. К ним законодатель относит:

• акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
• договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;
• акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;
• свидетельства о праве на наследство;
• вступившие в законную силу судебные решения;
• акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
• иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения.

Данный перечень исчерпывающий  и расширению не подлежит. Хотя, ученые называют еще одно основание для  государственной регистрации права  собственности на жилое помещение, которое в ст. 17 ФЗ "О регистрации" не названо. Это случай возникновения права собственности на кооперативные квартиры и иное недвижимое имущество на основании закона. В соответствии с ГК РФ член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопление, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу или иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество. Регистрация в данном случае будет носить правоподтверждающий характер, поскольку право возникло с момента полного внесения пая⁸³. Хотя здесь заложена некоторая коллизия, ведь право собственности, как мы уже говорили ранее, возникает только с момента государственной регистрации.

На практике часто  возникает вопрос возможности истребования документов, на основании которых приняты соответствующие правоустанавливающие документы. Это обусловлено обязанностью учреждений юстиции проверять юридическую силу представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов.

Представляется, что при  этом нужно исходить из того, что, во-первых, в соответствии с ч.2 рассматриваемой  статьи ФЗ "О регистрации", не допускается  истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные документы  отвечают требованиям статьи 18 Федерального закона и если иное не установлено законодательством РФ; и, во-вторых, что у регистратора есть право при возникновении сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав в течение месяца принять меры по получению дополнительных сведений⁸⁴. Таким образом, на приеме должен быть принят любой пакет документов, отказ в приеме документов, ввиду непредставления запрошенных документов, невозможен. Но запросить в дальнейшем необходимые документы регистратор имеет право.

Краеугольным камнем преткновения стала норма о том, что обязательным приложением к  документам, необходимым для государственной  регистрации прав, являются план земельного участка, участка недр и (или) план объекта  недвижимости с указанием его  кадастрового номера⁸⁵. Здесь практика доходит даже до истребования кадастрового плана при отчуждении квартиры⁸⁶! Весьма распространенным был случай, когда отчуждался жилой дом, расположенный на земельном участке, находившемся у продавца в постоянном (бессрочном) пользовании, с представлением справки Комитета по земельным ресурсам и землеустройству о нахождении земли под домом в бессрочном пользовании отчуждателя. На сегодняшний день подобная практика, ввиду введения в действие ЗК РФ, прекращена.

Требования к уже указанным документам предъявляются ст. 18 ФЗ "О регистрации". Данные документы должны соответствовать требованиям, установленным законодательством РФ, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

Сразу же следует отметить, что описание недвижимого имущества  имеют не все документы. Например, решение суда зачастую содержит только сведения о месте нахождения имущества  и его площади. В случае земли, этих данных недостаточно. Однако обязать суд указывать кадастровый номер участка, учреждение юстиции не может. Поэтому данная норма подлежит расширительному толкованию. На практике учреждениям юстиции достаточно представленного дополнительно документа, содержащего описание недвижимого имущества (кадастрового плана и/или чертежа границ).