Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: теория и практика

Устанавливая возможность  совершения сделок в устной форме, законодатель стремится к упрощению юридического оформления волеизъявления контрагентов, особенно когда данные сделки касаются выполнения мелких бытовых операций, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Вместе с тем приходится констатировать и то, что в настоящее  время основная форма сделок - письменная, что объяснимо целым рядом  факторов.

Во-первых, в условиях становления рыночных отношений  и развития гражданского оборота  в Российской Федерации еще сравнительно мала степень доверия между участниками  сделок, особенно носящих предпринимательский  характер.

Во-вторых, письменная форма сделки позволяет более четко сформулировать основные условия юридических действий контрагентов и тем самым избежать расплывчатости и неконкретности, которые могут иметь место в случае устной договоренности.

В-третьих, именно при  заключении договора - сделки в письменной форме возможен (в допустимых законом случаях) отход контрагентов от диспозитивных норм гражданского законодательства и урегулирование соответствующих отношений по воле сторон. При устной же форме сделки контрагенты фактически лишены возможности определять своим соглашением иное, и к их действиям будут всегда применяться только положения законодательства.

В-четвертых, необходимость  письменного оформления договорных отношений способствует правильной хозяйственной отчетности субъектов  предпринимательской деятельности и одновременно надлежащей реализации фискальной функции налоговых органов.

Учитывая это, ст. 161 ГК РФ установила, что простая письменная форма необходима для сделок, не требующих нотариального удостоверения:

- между юридическими  лицами;

- между юридическим  лицом и гражданами;

- между гражданами  на сумму, превышающую не менее  чем в 10 раз установленный законом  минимальный размер оплаты труда  (МРОТ), а в случаях, установленных  законом, - независимо от суммы  сделки (например, для соглашения о неустойке (ст. 331 ГК РФ), договора залога (п. 2 ст. 339 ГК РФ), обещания дарения (п. 2 ст. 574 ГК РФ) и др.).

Сущность письменной формы раскрывается в ст. 160 ГК РФ, гласящей, что совершение сделки в  письменной форме обычно происходит "путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку или должным образом уполномоченными лицами". Данная форма сделки может предусматривать и обмен документами посредством почтовой, телетайпной или иной связи. Законом и иными правовыми актами либо соглашением сторон могут устанавливаться дополнительные требования к письменной форме сделки (например, совершение на бланке определенной формы, скрепление печатью и т.д.). Здесь следует заметить, что в ряде норм ГК РФ законодатель, указывая на необходимость соблюдения письменной формы сделки, дает контрагентам возможность выбора ее воплощения. Например, заключение договора банковского вклада согласно ст. 836 ГК РФ может быть удостоверено сберегательной книжкой, сберегательным или депозитным сертификатом либо иным выданным банком вкладчику документом, отвечающим требованиям, предусмотренным для таких документов законом, установленными в соответствии с ним банковскими правилами и применяемыми в банковской практике обычаями делового оборота). И все-таки в ряде случаев (например, при указании на требования заключения договора аренды здания или сооружения (п. 1 ст. 651 ГК РФ)), законодатель императивно требует составления единого документа, подписанного сторонами.

Такая разновидность письменной формы сделки, как ее нотариальное удостоверение, согласно ст. 163 ГК РФ осуществляется путем совершения на документе удостоверительной надписи нотариусом или другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие. Нотариальная форма вводится законодателем для следующих видов юридических действий:

- доверенность на совершение  сделок, требующих нотариальной  формы (п. 2 ст. 185 ГК РФ);

- совершение передоверия  по доверенности (п. 3 ст. 187 ГК РФ);

- договор об ипотеке  (п. 2 ст. 339 ГК РФ);

- договор о залоге  имущества в обеспечение обязательств  по договору, который должен быть  нотариально удостоверен (п. 2 ст. 339 ГК РФ);

- договор об уступке  требования, основанного на сделке, совершенной по нотариальной  форме (п. 1 ст. 389 ГК РФ);

- договоры постоянной  и пожизненной ренты и пожизненного  содержания с иждивением (ст. 584 ГК  РФ);

Кроме того, подп. 2 п. 2 ст. 163 ГК РФ устанавливает возможность  нотариального удостоверения сделок в случаях, предусмотренных соглашением  сторон, несмотря на то, что по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась. Осуществляя нотариальное удостоверение сделки, для которой данная форма не требуется, стороны придают ей больший юридический вес, фактически страхуя ее от недействительности, поскольку перед осуществлением удостоверительной надписи нотариус обязан проверить наличие правоспособности и дееспособность сторон, а также отсутствие иных пороков действительности сделки.

Согласно статьям 131 и 164 ГК РФ сделки, связанные с возникновением, переходом и прекращением вещных прав на недвижимое имущество, а также иные права на недвижимость, в случаях, предусмотренных законом, подлежат обязательной государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21.07.97 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним."

При совершении сделок с  недвижимостью следует учитывать, что в законе могут содержаться  требования о необходимости государственной  регистрации самого договора по передаче недвижимости (именно с момента такой регистрации он вступает в силу). Закон также может требовать обязательную государственную регистрацию перехода права на недвижимость, причем в ряде случаев оба вида регистрации друг друга не исключают.

Например, купля - продажа  нежилой недвижимости (за исключением предприятий) согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ требует государственной регистрации лишь перехода прав на нее, но не самого договора. Купля - продажа жилых помещений в соответствии с п. 2 ст. 558 ГК РФ требует государственной регистрации договора, но не перехода права собственности. А вот в случае продажи предприятия требуется и государственная регистрация договора (п. 3 ст. 560 ГК РФ), с момента которой у сторон возникают соответствующие права и обязанности, и государственная регистрация перехода права собственности на предприятие (п. 1 ст. 564 ГК РФ). Подобным правилам согласно п. 2 ст. 567 и п. 2 ст. 1017 ГК РФ подчиняются соответственно договоры мены и доверительного управления имуществом.

В остальных случаях  речь идет лишь о государственной регистрации договоров с недвижимостью, направленных на приобретение вещных прав на нее. Что же касается приобретения обязательственных прав на недвижимое имущество, то подобные сделки подлежат государственной регистрации только в случаях, указанных в законе. Речь идет о договоре об ипотеке (п. 3 ст. 339 ГК РФ), договоре аренды здания и сооружения, заключенном на срок не менее года (п. 2 ст. 651 ГК РФ), договоре аренды предприятий (п. 2 ст. 658 ГК РФ) и др. Вместе с тем не подлежат государственной регистрации такие сделки с недвижимостью, как договоры аренды зданий и сооружений, которые заключены на срок менее одного года, аренды транспортных средств (воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания и космических объектов).

Следует заметить, что законом может быть установлена государственная регистрация как сделок с движимым имуществом определенных видов (п. 2 ст. 164 ГК РФ), так и сделок с другими объектами гражданских правоотношений. Например, п. 2 ст. 13 Патентного закона Российской Федерации от 23.09.92 г. N 3517-1 <*> установлена обязательная государственная регистрация лицензионных договоров в патентном ведомстве РФ¹¹².

Государственная регистрация  сделок не отнесена законом к отдельной  разновидности формы сделок. Однако в связи с тем, что ей подлежат сделки, требующие простой письменной формы, а некоторые из них (ипотека, пожизненное содержание с иждивением и др.) - еще и нотариального удостоверения, можно говорить о том, что акт государственной регистрации сделки представляет собой дополнительный юридически значимый элемент, относящийся к надлежащему соблюдению письменной формы сделки.

Следует заметить, что  стороны сделки не имеют права  требовать государственной регистрации  сделки, если это прямо не предусмотрено  в действующем законодательстве, как в случае с нотариальным удостоверением.

Поскольку соблюдение формы  сделки является одним из условий  ее действительности, то ее несоблюдение может повлечь для участников сделки определенные юридические последствия, природа которых будет рассмотрена  ниже.

Устная форма сделки является простейшей, и сделки могут  заключаться в устной форме, если законом или договором для  них не предусмотрена иная, более  сложная форма. Учитывая это, законодатель не устанавливает последствий несоблюдения устной формы сделки, что было бы абсурдно. В связи с этим мы говорим лишь о последствиях несоблюдения простой письменной формы сделки, а также о последствиях несоблюдения нотариальной формы сделки и требованиях ее государственной регистрации.

Юридические последствия  несоблюдения простой письменной формы сделки отражены в ГК РФ и сводятся законодателем к двум позициям.

Во-первых, несоблюдение простой письменной формы сделки согласно п. 1 ст. 162 ГК РФ лишает стороны  права в случае спора ссылаться  в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (общее последствие несоблюдения простой письменной формы сделок).

Во-вторых, в соответствии с п. 2 ст. 162 ГК РФ это влечет недействительность сделки в случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон (специальные последствия несоблюдения простой письменной формы сделок).

В первом случае мы имеем  дело лишь с отказом государства  защищать права участника сделки, который фактически нарушил предписание  гражданского законодательства о необходимости соблюдения соответствующей формы сделки и не может предъявить иных доказательств факта сделки и ее условий, кроме свидетельских показаний, но не с недействительностью сделки.

Во втором случае следует  заметить, что законодатель не всегда последователен в формулировках при определении последствий несоблюдения простой письменной формы сделки, которые согласно п. 2 ст. 162 ГК РФ связаны с ее недействительностью. Так, несоблюдение простой письменной формы следующих сделок влечет их недействительность:

- предварительного договора (п. 2 ст. 429 ГК РФ);

- договора дарения,  если дарителем является юридическое  лицо и стоимость дара превышает  5 МРОТ;

- договора обещания  дарения (п. 2 ст. 574 ГК РФ);

- договора кредита  (ст. 820 ГК РФ);

- договора банковского  вклада (п. 2 ст. 836 ГК РФ);

- договора коммерческой  концессии (п. 1 ст. 1028 ГК РФ) - влечет  их ничтожность согласно указанным  нормам, то несоблюдение простой  письменной формы:

- внешнеэкономической  сделки (п. 3 ст. 162 ГК РФ);

- соглашения о неустойке  (ст. 331 ГК РФ);

- договора о залоге (п. 4 ст. 339 ГК РФ);

- договора поручительства (ст. 362 ГК РФ);

- договора продажи  нежилой недвижимости (ст. 550 ГК РФ);

- договора аренды зданий  и сооружений (п. 1 ст. 651 ГК РФ);

- договора страхования (за исключением обязательного государственного страхования) (п. 1 ст. 940 ГК РФ).

Однако в данном случае речь также идет о ничтожности  вышеупомянутых сделок, поскольку по смыслу п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка является оспоримой в силу признания ее таковой судом. А статьи об оспоримости сделок всегда содержат положения о том, что они могут быть признаны недействительными судом по искам конкретно названных в законе субъектов, чего не содержат нормы п. 3 ст. 162, ст. 331, п. 4 ст. 339, ст. 362, ст. 550, п. 1 ст. 651, п. 1 ст. 940 ГК РФ.

Таким образом, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее ничтожность лишь в вышеуказанных  случаях, предусмотренных законом.

Признавая нотариальное заверение сделки разновидностью ее письменной формы, а государственную регистрацию лишь юридически значимым элементом письменной формы сделки (как простой, так и нотариальной), законодатель в ст. 165 ГК РФ определяет последствия несоблюдения нотариальной формы сделки и требования ее государственной регистрации. Так, несоблюдение нотариальной формы всегда влечет ее недействительность, а требования о государственной регистрации сделки - только в случаях, установленных законом. Причем подобные действия считаются ничтожными сделками.

Гражданский кодекс РФ называет следующие виды сделок с недвижимым имуществом, несоблюдение государственной регистрации которых влечет их недействительность:

- договор об ипотеке  (п. 4 ст. 339);

- договор продажи предприятия  (п. 2 ст. 560);

- договор аренды предприятия  (п. 3 ст. 658);

- договор доверительного управления предприятием (из смысла ст. 1017).

Тем не менее, данные указания закона не совсем корректны, так как признать недействительной можно только состоявшуюся (уже заключенную) сделку. Пункт 3 ст. 433 ГК РФ предусматривает, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента регистрации, если иное не установлено законом. А законом применительно к вышеуказанным правоотношениям подчеркивается, что данный конкретный договор (например, договор продажи предприятия (п. 3 ст. 560 ГК РФ)) считается заключенным с момента государственной регистрации. Следовательно, вышеуказанные договоры, не прошедшие такую регистрацию, являются незаключенными, и поэтому здесь еще не существует действия, совершенного в виде сделки, обладающего признаками недействительности. В данном случае еще нечего признавать недействительным.

В остальных случаях, когда закон говорит о необходимости  государственной регистрации сделок с недвижимостью (например, для купли - продажи жилого помещения (п. 2 ст. 558 ГК РФ)), он не устанавливает, что несоблюдение этого правила влечет недействительность сделки. Можно сделать вывод о том, что подобные сделки являются действительными лишь в том случае, если законом не установлено, что соответствующий договор считается заключенным с момента его государственной регистрации. В противном же случае мы вновь имеем дело с незаключенной сделкой, которую нет необходимости признавать недействительной.

Таким образом, в отношении  сделок с недвижимостью при несоблюдении требования об их государственной регистрации фактически отсутствуют необходимость и возможность применения к последним последствий недействительности, так как в данном случае ГК РФ указывает на недействительность сделок, которые еще не заключены.