Элементы брачного договора и его правовое регулирование

       Является ли доля в праве собственности на имущество имуществом в смысле ст.34 СК?

     Как известно, термин "имущество" применяется  в гражданском праве неоднозначно. Часто под имуществом подразумевают вещь или определенную совокупность вещей. В ином значении употребляется термин "имущество", когда под ним понимают объединение имеющих денежную оценку как вещей, так и имущественных прав. Третий вариант: термин "имущество" включает в свой состав права (имущественные и обязательственные) и обязанности (например, относительно наследственной массы).

     Представляется, что в ст.34 СК термин "имущество" употреблен в третьем его значении. Это подтверждает п.15 постановления  Пленума Верховного Суда РФ от 5 ноября 1998 г. N 15¹, а также ст. 48 СК, связывающая обязанности супругов в отношении третьих лиц с брачным договором.

     Доля  в праве собственности, очевидно, не является ни вещью, ни обязанностью. Следовательно, необходимо уяснить, является ли она имущественным или обязательственным правом.

     Под вещным правом обычно понимается право, обеспечивающее удовлетворение интересов  управомоченного лица путем непосредственного  воздействия на вещь, которая находится  в сфере его хозяйственного господства.

     Лицо, которому принадлежит доля в праве  собственности на вещь (например, квартиру), удовлетворяет свои интересы путем  непосредственного воздействия  на эту вещь. В то же время доля в праве собственности отличается от самого права собственности тем, что ее владелец не наделен в отношении этой вещи в полной мере правомочиями владения, пользования и распоряжения. Таким образом, долю в праве собственности следует признать вещным правом, а следовательно, и имуществом в смысле ст.128 ГК и ст.34 СК.

     Вторая  проблема, может быть сформулирована так: возможно ли возмездное приобретение супругами имущества в общую  долевую собственность, участниками  которой будут являться оба супруга?

     В п.1 ст.256 ГК читаем: "Имущество, нажитое  супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества".

     В п.1 ст.33 СК записано: "Законным режимом  имущества супругов является режим  их совместной собственности". Законный режим имущества супругов действует, если брачным договором не установлено иное. Кодекс дает рассматриваемому договору специальное название и предусматривает ряд специальных требований к нему. Одним из них является обязательная нотариальная форма ( п.2 ст.41 СК).

     Рассмотрим  ситуацию, когда А. и Б., состоящие в зарегистрированном браке и не заключившие брачный договор, покупают какое-либо имущество (например, квартиру) и хотят, чтобы каждый из них имел половину доли в праве собственности на приобретенное имущество. Подобные договоры регулярно удостоверяются нотариусами, а также заключаются в простой письменной форме и регистрируются городским бюро регистрации прав на недвижимость.

     В соответствии с п.1 ст.33 СК, так как  между супругами А. и Б. не заключен брачный договор, купленное ими имущество должно поступить в их общую совместную собственность, независимо от того, подпишет ли договор только один из супругов или они оба. Будет ли правомерным включение в указанный договор фразы о том, что супруги А. и Б. приобретают квартиру в каких-либо долях? Какой режим собственности супругов будет установлен на приобретенное имущество при включении такой фразы?

     Некоторые нотариусы придерживаются мнения, что  без брачного договора супруги могут  купить имущество в долевую собственность, определив в договоре свои доли только равными. Они обосновывают свою позицию тем, что определение долей неравными при наличии совместной собственности супругов на эти доли вводит супругов в заблуждение, так как фактически каждая доля находится в общей совместной собственности супругов, что влечет равенство прав супругов на приобретенное имущество в целом.

     Другие  нотариусы считают, что супруги  имеют право определять при покупке  имущества размер доли каждого из них по своему усмотрению без предварительного заключения брачного договора. Есть и нотариусы, считающие вообще невозможным заключение указанных договоров (как с определением равных, так и с определением неравных долей) без предварительного заключения брачного договора.

     Городское бюро регистрации прав на недвижимость регистрирует любой вариант договора - как в простой письменной форме, так и в нотариальной, не усматривая ни в одном из этих случаев нарушения закона.

     В п.1 ст.434 ГК говорится, что договор  может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма. На наш взгляд, включение в договор купли-продажи пункта, определяющего долю каждого из супругов в приобретаемом имуществе, влечет возникновение у супругов режима собственности, отличного от законного (в данном случае - режима долевой собственности). При этом равенство или неравенство долей значения не имеет. В соответствии же с п.1 ст.33 СК иной режим имущества супругов в отличие от законного должен устанавливаться брачным договором. Он подлежит нотариальному удостоверению.

     Согласно  пп.2, 3 ст.421 ГК стороны могут заключить смешанный договор. В нашем случае это будет договор купли-продажи, содержащий элементы брачного договора. К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре. Значит, подобный договор должен быть нотариально удостоверен. Причем это будет уже трехсторонний договор. Предварительного заключения брачного договора в данном случае не требуется.

     Необходимо  обратить внимание на то, что заключенный  в простой письменной форме возмездный договор, по которому в общую долевую  собственность супругов приобретается  какое-либо имущество, является ничтожным  на основании п.1 ст.165 ГК.

     Третья  проблема: каково соотношение титульного права собственности и реального  права собственности?

     В соответствии со ст.34 СК имущество, нажитое  супругами во время брака, является их совместной собственностью. Из этого  следует, что при возмездном приобретении одним из супругов с согласия другого супруга недвижимого имущества (при условии, что между ними не заключен брачный контракт), это имущество поступает в общую совместную собственность этих супругов. Возникшее право в соответствии со ст.164 ГК, ст.ст.4 , 12 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При этом в реестр наряду с прочими данными должна быть внесена информация о правообладателях. Таким образом, в указанном случае нотариус должен удостоверять договор, по которому возникает право общей совместной собственности (это должно быть отражено в тексте договора), а регистрирующий орган должен зарегистрировать право общей совместной собственности с указанием в качестве правообладателей обоих супругов. На практике же происходит оформление договора, в котором в качестве собственника (титульного) указан только один из супругов. Регистрация производится только права частной (или общей долевой) собственности того из супругов, который подписал договор. Таким образом, титульным собственником является только один супруг, а реальным - оба. Такая практика, во-первых, не соответствует законодательству, во-вторых, порождает проблемы при дальнейшем распоряжении приобретенным имуществом, связанные с тем, что при отсутствии у нотариуса, удостоверяющего последующую сделку, или у регистрирующего органа сведений о заключенном браке продавца, могут быть ущемлены права супруга, согласие которого не будет получено, что может привести к признанию сделки недействительной в порядке п.2 ст.35 СК.

     Разрешение  перечисленных проблем видится  на пути усовершенствования законодательства и изменения существующей нотариальной практики оформления договоров и практики регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В частности, целесообразно дополнить п.2 ст.244 ГК указанием на возможность существования наряду с общей долевой и общей совместной собственностью общей смешанной собственности. Есть и другой выход: дополнить п.1 ст.34 СК перечнем имущества, которое не может находиться в общей совместной собственности супругов, а также ввести в ГК перечень имущества, которое не может быть объектом такой собственности. В нем может быть названа доля в праве собственности на имущество. Такой подход в настоящее время на практике применяет городское бюро регистрации прав на недвижимость Санкт-Петербурга. Однако этот подход представляется противоречащим ст.35 Конституции РФ, которая указывает: каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

     В отношении практики нотариального  оформления договоров можно рекомендовать  для исключения указанных проблем предусмотреть указание в договоре по возмездному приобретению супругами имущества в качестве приобретателей обоих супругов (в случае отсутствия между супругами соответствующего брачного договора). Подписывать договор при этом может как один из супругов, так и оба. Если договор подписывает только один супруг, это фактически будет смешанный договор, содержащий элементы договора в пользу третьего лица, предусмотренного ст.430 ГК. При этом согласие второго супруга, данное в порядке ст.35 СК, является фактически согласием третьего лица воспользоваться своим правом по данному договору.

     В отношении практики государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним можно рекомендовать  для исключения указанных проблем  внедрить регистрацию в Едином государственном реестре права общей совместной собственности (или общей смешанной собственности) с указанием обоих супругов в качестве правообладателей.  
 

1.3. Новации в законодательстве, затрагивающие супружескую собственность 
 

     Нововведения в сфере жилищного законодательства коснулись не только самого жилища как такового, но и всех лиц, кому это жилище предназначено, будь то собственник или наниматель. В первую очередь это коснулось жилищных прав и обязанностей собственников и нанимателей жилых помещений, в том числе и супругов. Самой уязвимой категорией в данном случае оказались бывшие члены семьи собственника жилого помещения - например, такие, как бывший супруг (супруга). Поскольку по новому закону в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения, в отличие от ЖК РСФСР, по общему основанию право пользования жильем за таким гражданином не сохраняется. Новый Жилищный кодекс устанавливает возможность проживания бывшего члена семьи собственника в жилом помещении лишь в ряде случаев: при наличии соглашения о пользовании жилым помещением с собственником жилого помещения; установлении судом ограниченного срока проживания вследствие отсутствия иного жилого помещения у бывшего члена семьи собственника, а также, если имущественное положение этого лица не позволяет ему обеспечить себя иным жильем.

     Однако  даже при наличии этих обстоятельств  при перемене собственника данная категория  граждан будет лишена права пользования  данным жилым помещением. Таким образом, продажа квартир со старушкой или мужичком "впридачу" с 1 марта 2005 года отменяется. Та же категория граждан в жилых помещениях по договору социального найма сохранит право пользования жильем при условии продолжения проживания в данном жилом помещении. Различия коснулись и самих членов семьи. Так, собственник может разрешить вселиться в свое жилье кому угодно, лишь бы он их вселял как членов своей семьи. Ограничения по количеству членов семьи собственника, которые могут быть вселены в жилое помещение, законодатель не ставит. Для признания членом семьи нанимателя, помимо супруга, детей и родителей, требуется не только совместное проживание, но ведение общего хозяйства. Иные лица, за исключением родственников и иждивенцев, могут стать членами семьи нанимателя только по решению суда. В данном случае имеется некоторое отличие от ст. 53 ЖК РСФСР, согласно которой в судебном порядке не обязательно было признавать свои права как члена семьи нанимателя, достаточно было совместного проживания и ведения общего хозяйства. На процесс вселения членов семьи нанимателя в соответствии с новым законом может повлиять наймодатель, ограничив число заселяющихся. Ограничение это сделано для того, чтобы при вселении граждан не было автоматического перехода такой семьи в разряд нуждающихся в улучшении жилищных условий.

     Нововведения  коснулись и вопросов, связанных  с выселением граждан из занимаемых жилых помещений, опять же, например, бывших супругов.

     Собственник теперь может быть выселен из своего жилого помещения не только вследствие непригодности жилья для дальнейшего проживания, но и при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Предоставление другого жилья взамен снесенного по новому закону не является обязательным. Собственнику может быть предложено другое жилье в зачет полной выкупной цены изымаемого жилья. Сама же выкупная цена включает в себя рыночную стоимость бывшего жилья, все возможные убытки, понесенные собственником, связанные с изъятием его жилья, в том числе упущенную выгоду по обязательствам, данным перед третьими лицами. Например, по договору найма, срок действия которого должен был закончиться значительно позднее изъятия жилья.

     Законом предусмотрена в данном случае защита прав собственника от внезапного появления на участке строительной техники. Решение об изъятии участка собственника жилья, расположенного на нем, должно быть доведено не позднее одного года с момента его принятия, причем только в письменном виде. Само же такое решение должно проходить государственную регистрацию в Регистрационной палате. Кроме этого, закон устанавливает срок исковой давности в два года для предъявления требований к собственнику, не согласному с процедурой фактического изъятия его жилья.