Оценка объекта с целью определения его стоимости

1. местоположение,
2. износ,
3. время продажи.

Стоимостные корректировки  в свою очередь подразделяются на:

1. стоимостные корректировки, вносимые к единице сравнения,
2. стоимостные корректировки, вносимые к цене объекта-аналога в целом.

Стоимостные корректировки, вносимые к единице сравнения  изменяют цену единицы сравнения  объекта аналога на сумму, в которую  оценивается различие в характеристиках  объекта-аналога и оцениваемого объекта.

Корректировки вносятся с положительным знаком, если оцениваемый объект лучше объекта-аналога. Корректировки вносятся с отрицательным знаком, если оцениваемый объект хуже объекта-аналога.

К стоимостным корректировкам можно отнести:

1. качественные характеристики,
2. корректировки, рассчитанные статистическими методами.

Стоимостные корректировки, вносимые к цене объекта-аналога  в целом изменяют цену всего объекта  на сумму, в которую оценивается  различие в характеристиках объекта-аналога  и оцениваемого объекта.

К таким корректировкам можно отнести корректировки на наличие или отсутствие дополнительных улучшений (подвалов, пристроек для зданий, дополнительного оборудования для автомашин и т.п.).

Корректировки вносятся с положительным знаком, если оцениваемый  объект имеет дополнительные улучшения по сравнению с объектом-аналогом. Корректировки вносятся с отрицательным знаком, если оцениваемый объект не имеет дополнительных улучшений, выявленных у объекта-аналога.

Последовательность  применения корректировок.

В первую очередь производятся корректировки, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка которые производятся путем применения каждой последующей корректировки к предыдущему результату.

1. состав передаваемых прав,
2. условия финансирования состоявшейся (или предполагаемой) сделки купли-продажи,
3. условия продажи (предложения),
4. время продажи (предложения).

Во вторую очередь  производятся корректировки, относящиеся  непосредственно к объекту, которые  производятся путем применения указанных  корректировок к результату, полученному  после корректировки на условия рынка, в любом порядке.

Расчет  корректировок.

Для расчета корректировок  в настоящем отчете мы использовали следующие:

1. анализ парных продаж,
2. статистические,
3. экспертных оценок.

Выбор метода расчета  корректировок зависит от объема и качества полученной рыночной информации.

Метод парных продаж.

Метод парных продаж основан  на сравнении двух объектов, являющихся идентичными друг другу за исключением  одного параметра, наличием которого и  объясняется разница в цене этих объектов.

Метод позволяет рассчитать поправку на эту характеристику и использовать ее для корректировки на этот параметр цены продажи сопоставимого с объектом оценки объекта-аналога.

Ограниченность применения данного метода обусловлена сложностью подбора объектов парной продажи, поиском и анализом большого количества информации.

Статистические  методы.

При наличии развитого  рынка и большого объема качественной информации эффективно использовать методы статистики, например, корреляционно-регрессионный  анализ.

Экспертные  оценки.

Экспертные оценки расчета  корректировок основываются на субъективном мнении экспертов о том, насколько  оцениваемый объект хуже или лучше  аналога. Чаще всего применяются  процентные корректировки.

 

10.6 Применение мультипликаторов

 

Некоторое применение особенно нашли различного рода мультипликаторы. Эта группа методов основана на определении соотношения между продажной ценой и различными характеристиками  аналогов. Предполагается, что такие же соотношения существуют и между характеристиками оцениваемого объекта и его стоимостью.

Наиболее часто встречающиеся  мультипликаторы.

Для объектов недвижимости:

1. Валовый рентный мультипликатор (валовой доход аналога разделить на цену продажи аналога),
2. Общий коэффициент капитализации (чистый операционный доход разделить на продажную цену).

 

10.7 Согласование

 

Выведение итоговой величины (обобщение) осуществлено посредством  расчета средней арифметической. Также для дополнительной проверки выполнен расчет моды, медианы, среднеквадратического  отклонения и доверительного интервала скорректированных значений цен сходных объектов.

Расчет рыночной стоимости  по сравнительному подходу приведен в таблице №4

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                                                 11. Доходный подход

 

      Доходный  подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении стоимости ожидаемых доходов от объекта оценки.

      Подход  использует информацию о доходах  и расходах, связанных с объектом  оценки и оценивает стоимость  объекта в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, то есть учитывает:

• Качество и количество дохода, который объект может принести в течение своего срока службы;
• Риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.

      В основе  метода дисконтирования денежных потоков лежит предпосылка, что стоимость объекта обусловлена способностью оцениваемого объекта генерировать потоки доходов в будущем. В рамках метода происходит преобразование будущих доходов от объекта в его стоимость с учетом уровня рисков и сроков полезного использования, характерных для данного объекта.

                Основные этапы оценки доходным  подходом:

      Для  определения стоимости объекта  доходным подходом необходимо  выполнить следующие этапы:

1. Определение размера дополнительных затрат;
2. Определение срока использования объекта;
3. Определение стоимости объекта на момент окончания срока использования объекта;
4. Анализ и прогноз доходов;
5. Анализ и прогноз расходов;
6. Определение чистого операционного дохода;
7. Формирование денежного потока;
8. Определение ставки дисконтирования;
9. Выбор метода расчета текущей стоимости;
10. Расчет текущей стоимости доходов;

 

11.1 Определение размера дополнительных затрат.

 

      Для  того чтобы объект приносил определенный доход, очень часто необходимо осуществить дополнительные затраты.

      К таким  затратам относятся:

1. Ремонт объекта (капитальный и (или) текущий)
2. Реконструкция
3. Модернизация
4. Монтаж
5. Пусконаладочные работы
6. Рекламная компания по сдаче в аренду объекта
7. Содержание объекта в период до сдачи его в аренду
8. Другие затраты

      Необходимость  дополнительных затрат определяется  при анализе лучшего и наиболее  эффективного варианта использования  объекта. 

      Размер  дополнительных затрат определяется:

• По смете
• По УПВС с учетом коэффициента готовности и износа
• По фактическим затратам на аналогичные объекты

 

11.2 Определение срока использования объекта

 

      Чтобы  определить срок использования  оцениваемого объекта необходимо:

1. Определить длительность срока использования;
2. Выбрать размер периода;
3. Определить количество периодов срока использования.

      В качестве  периода могут быть использованы  промежутки, наиболее распространенные  в практике хозяйственной деятельности:

• Месяц;
• Год.

      Арендные  платежи за пользование объектами,  коммунальные платежи, расчеты  по заработной плате, налоговые расчеты, как правило, осуществляются помесячно. Поэтому целесообразно при расчете доходным подходом стоимости объекта использовать в качестве периода «месяц».

      При  этом необходимо учитывать, что  при расчете стоимости доходным  подходом методом капитализации в качестве периода по умолчанию принимается «год».

      Количество  периодов получения дохода определяется  исходя из срока использования  объекта.

      Срок  использования ограничивается:

1. Оставшимся сроком полезного использования объекта и
2. Планами  собственника объекта по использованию объекта.

      Срок  полезного использования – это  срок, в течение которого объект  может приносить доход или  пользу (с момента своего создания  до момента ликвидации).

      Оставшийся  срок полезного использования – это оставшийся срок, в течение которого объект может, приносит доход или пользу (с текущего момента до момента ликвидации).

      Однако  собственник может не ставить  перед собой целью эксплуатацию  объекта до момента его полной  непригодности. В его планы может входить использование объекта в течение какого-либо промежутка времени, а затем продажа, обмен и т.п. В этом случае количество периодов получения доходов будет ограничено таким промежутком времени.

      Срок  использования – это срок с текущей даты до момента, когда объект будет отчужден или перестанет приносить доход (пользу).

 

11.3 Определение стоимости объекта на момент окончания срока использования объекта

 

      По истечении  срока оставшегося полезного  использования или срока использования объект может иметь определенную стоимость. При расчетах ее необходимо учесть.

      Возможны  следующие варианты:

1. Затраты на избавление от объекта выше доходов, полученных от его реализации. Например, затраты на демонтаж объекта, разборку, вывоз строительного мусора и рекультивацию земельного участка выше, чем выручка от продажи материалов, полученных от разборки объекта. То есть стоимость объекта на момент окончания использования объекта (утилизационная стоимость) будет отрицательной.
2. Затраты на избавление от объекта равны доходам, полученным от его реализации. Такое допущение часто применяют, когда достаточно сложно спрогнозировать возможные затраты и доходы при окончании срока использования объекта и при очень больших сроках использования объекта (при сроках, стремящихся к бесконечности текущая стоимость дисконтированной будущей стоимости объекта стремится к нулю). В этом случае стоимость объекта на момент окончания использования объекта равна нулю.
3. Доходы, полученные от реализации объекта превышают затраты на избавление от него. Например, собственник планирует эксплуатацию объекта в течение двух лет, а затем его продажу. По аналогам определяется возможная стоимость объекта через два года при планируемой интенсивности использования. В этом случае стоимость объекта на момент окончания использования объекта будет положительной.

 

 

11.4 Анализ и прогноз доходов

 

      Для  построения денежного потока  необходимо определить размер  и временные параметры доходов  от использования объекта оценки. Для этого определяется потенциальный валовой доход (ПВД). Этот доход, который можно получить за период от объекта при 100% его использовании без учета всех потерь и расходов. Зависит от количественных характеристик объекта (площадь, состояние) и рыночной арендной платы.

      Рыночная  арендная плата – это наиболее  вероятная величина арендной  платы, преобладающая на рынке  аналогичных объектов.

      Следует  учитывать, что Арендодатель может  получать другие доходы, кроме  как от объекта оценки. Если  эти доходы связаны с объектом оценки, то их необходимо прибавлять.

      Доходы, не связанные непосредственно  с объектом оценки не учитываются.

      На российском  рынке аренды объектов недвижимости  наиболее распространена помесячная  арендная плата. Арендная плата  может быть выражена как в рублях, так