Оценка объекта с целью определения его стоимости

Величина восстановительной  стоимости рассчитывается по формуле:

 

ВС=V*С ед.*К

 

Где ВС – Восстановительная  стоимость,

V – количественные параметры (строительный объем, площадь и т.п.) объекта недвижимости, м куб., м кв., п.м.

С ед. – стоимость единицы  измерения количественного параметра  в ценах 1969 года по соответствующему сборнику УПВС,

К – коэффициент перехода от сметных цен базового года к  сметным ценам на дату оценки с  использованием индексов пересчета.

 

К= К1*К2*К3…

Где К1, К2 и т.д. – индексы, учитывающие изменения за прошедший  период (инфляция, налогообложение, другие экономические параметры).

 

9.5 Расчет индексов

1. Пересчет из цен 1969г. в цены  на 1.02.2007г. произведен согласно индексам цен в строительстве для Саратовской области КО – ИНВЕСТ (без НДС) и « Индексам изменения сметной стоимости (без НДС) на 2 квартал 2007 года к уровню баз 1991 и 2001 годов по Субъектам Российской Федерации» (письмо Федерального агентства по строительному жилищно – коммунальному хозяйству от 09.04.2007 г. № СК – 1395/02(61,95*0,08657/0,04410)=121,61
2. Прибыль предпринимателя в размере 25% на сновании среднестатистических данных КО – ИНВЕСТ Саратовской области.
3. Ставка НДС на дату оценки 18% (Налоговый кодекс РФ)

Итого: К= 61,82*1,25*1,18=179,37

 

9.6. Определение физического износа улучшений

 

Износ – технико-экономическое  понятие, выражающее уменьшение степени дальней эксплуатационной пригодности или уменьшение потребительской привлекательности тех или иных свойств объекта со временем

   Виды износа:

1. Функциональный.
2. Внешний
3. Общий

Под физическим износом  конструкции, элемента, системы инженерного оборудования и объекта в целом следует понимать утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, надежности, устойчивости и др.) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека.

    Физический износ на момент его оценки выражается соотношением объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкции, элемента, системы или объекта в целом, и их восстановительной стоимости (ВСН 53-86 (р) Госгражданстроя).

   Методы расчета физического износа объекта:

1. нормативный,
2. стоимостной,
3. метод срока жизни.

Нормативный метод предполагает использование нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня (Правила оценки физического износа жилых зданий (ВСН53-86) и т. п.)

   Физический износ объекта определяется по формуле:

Фз=∑К1*li

    Где Фз –  физический износ объекта, в  %,

Ф к1 – физический износ  отдельной конструкции, элемента или  системы, %,

li – коэффициент, соответствующий восстановительной стоимости отдельной конструкции, элемента или системы в общей восстановительной стоимости объекта.

  Доли восстановительной  стоимости отдельной конструкций,  элементов и систем в общей  восстановительной стоимости объекта  (в %) принимаем по укрупненным  показателям восстановительной стоимости (УПВС), а для тех, которые не имеют утвержденных показателей – по их сметной стоимости. В исключительных случаях используются близкие аналоги.

    В основе стоимостного метода определения физического износа лежит физический износ, выраженный на момент его оценки соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкций, элемента, системы или объекта в целом и их восстановительной стоимости.

    Определение  износа методом срока жизни осуществляется по формуле:

                      И = (ЭВ : ФЖ)*100=(ЭВ:(ЭВ+ОСПИ))*100

   Где И - износ  в %,

ЭВ – эффективный  возраст или фактический срок физический жизни

ФЖ -  нормативный, типичный срок службы,

ОСПИ – оставшийся срок полезного использования

   Определение физического износа объекта

В настоящем отчете мы воспользовались для определения  размера физического нормативном  методом.

   Расчет физического  износа произведен в приложении таблица №2

 

9.7 Функциональный износ

 

   Это уменьшение  потребительской привлекательности  тех или иных свойств объекта, обусловленное развитием новых технологий в сере производства аналогичных объектов. По причинам, вызвавшим этот вид износа, выделяют моральный и технологический износ.

    Причиной морального износа является изменение свойств изделий, аналогичного данному (изменение технических параметров или конструктивных решений, появлении новых возможностей, большей экологичности, эргономичности и т. д), или удешевление их производства.

    Причиной технологического износа является изменение технологического цикла, в который традиционно включается данный объект.

   Стоимостным выражением  функционального износа является  разница между стоимостью воспроизводства  и стоимостью замещения, которая  исключает из рассмотрения функциональный  износ.

   Функциональный  износ подразделяется на устранимый и неустранимый.

    Устранимый функциональный износ определяется затратами на необходимую реконструкцию, способствующую более эффективной эксплуатации объекта.

     Причины:

1. Недостатки, требующие добавления элементов.
2. Недостатки, требующие замещения или модернизации элементов.
3. Сверхулучшения.

Недостатки, требующие  добавления элементов –  элементы объекта, которых нет в существующем окружении. Износ измеряется стоимостью добавления этих элементов, включая монтаж.

     Недостатки, требующие замещения или модернизации элементов – позиции, которые выполняют свои функции, но уже не соответствует современным стандартам. Износ определяется как стоимость существующих элементов с учетом их физического износа минус стоимость возврата материалов, плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых элементов.

     Сверхулучшения – позиции и элементы объекта, наличие которых в настоящее время не адекватно современным требованиям рыночных стандартов. Износ определяется как текущая восстановительная стоимость позиций «сверхулучшений» минус физический износ, плюс стоимость демонтажа и минус ликвидационная стоимость демонтируемых элементов.

    Неустранимый функциональный износ вызывается устаревшими объемно – планировочными и (или) конструктивными характеристиками оцениваемых объектов относительно современных стандартов .Признаком неустранимого функционального износа является экономическая целесообразность осуществления затрат на устранение этих недостатков.

     Стоимость  неустранимого функционального износа определяется:

    - капитализацией потерь в арендной плате;

    - капитализацией избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для содержания объекта в надлежащем порядке.

     По оцениваемому  объекту функциональный износ можно принять равным нулю.

 

 

 

9.8 Внешний износ

 

   Это потеря  стоимости, обусловленная внешними  факторами: рыночная ситуация, накладываемые  сервитуты на определенное использование  объекта, изменение окружающей инфраструктуры и законодательных решений о налогообложении и т.п.

   Для оценки  применяются следующие методы:

1. сравнительных продаж,
2. срока экономической жизни,
3. капитализации потерь в арендной плате.

   Расчет методом  капитализации потерь в арендной  плате 

   Метод сравнительных  продаж основан на анализе имеющейся ценовой информации по недавно проданным аналогичным объектам (парным продажам).

   Метод срока жизни позволяет рассчитать внешний износ исходя из резкого сокращения оставшейся экономической (физической) жизни объекта.

   По оцениваемому  объекту внешний износ можно принять равным нулю.

 

9.9  Общий износ.

 

   Расчет общего  износа произведен в приложении (таблица №3А)

   Определение общей  суммы износа определялось по  следующей формуле:

Иобщ. =1-(1-Ифиз./100)*(1-Ифунк.)*(1-Ивн.)

Где Иобщ. - Значение общего износа

Ифиз. - Значение коэффициента физического износа

Ивн. – значение коэффициента внешнего износа.

Ифунк. – значение коэффициента функционального устаревания

 

9.10 Рыночная стоимость основного объекта по затратному подходу

 

Расчет рыночной стоимости по затратному подходу произведен в приложении (таблица №3)

 

 

10. Сравнительный подход.

 

   Сравнительный  подход-совокупность методов оценки  стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

   Аналог объекта  оценки сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.

   Этот подход  основан на принципе замещения,  который гласит, что «несколько  сходных, соизмеримых товаров,  предметов потребления или услуг  равнодоступны то тот, который  обладает самой низкой ценой, привлекает наивысший спрос и имеет наиболее широкое распространение». Возможность применения данного подхода основана на сборе информации о продажах объектов, сходных с оцениваемым, и ее анализе, с помощью которого могут быть получены величины корректировок, для определения факторов, влияющих на оценку стоимости.

10.1 Анализ рынка

 

Анализ рынка произведен в настоящем отчете ранее в  одноименной главе.

10.2 Подбор аналогов

 

В качестве аналогов для  сравнительного и доходного подходов выявляются и выбираются объекты, наиболее схожие с оцениваемым как по своим техническим характеристикам, так и по качеству местоположения. Проверяется и анализируется информация о сделках объектов-аналогов.

10.3 Определение единиц сравнения

 

В качестве единицы сравнения принимают измерители, традиционно сложившиеся на рынке аналогичных объектов. Для оценки одного и того же объекта могут быть применены одновременно несколько единиц сравнения.

Единицы сравнения зданий и помещений:

1. цена за 1 м² общей площади,
2. цена за 1 фронтальный метр,
3. цена за 1 м² чистой площади, подлежащей сдаче в аренду,
4. цена за 1 м³.

 

10.4 Выделение элементов сравнения

 

В качестве элементов  сравнения принимают характеристики объектов и условия сделок, которые  существенно влияют на цену объектов.

В настоящем отчете к  элементам, подлежащим обязательному  учету при оценке объектов недвижимости, относятся:

1. состав передаваемых прав;
2. условия финансирования состоявшейся (или предполагаемой) сделки купли-продажи;
3. условия продажи (предложения);
4. время продажи (предложения);
5. месторасположение объекта;
6. физические характеристики объекта;
7. экономические характеристики объекта;
8. характер использования объекта;
9. компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью.

 

10.5 Корректировка стоимости единиц сравнения по элементам сравнения

 

На выявленные различия в элементах сравнения осуществляется корректировка.

Классификация корректировок.

Корректировки бывают:

1. Процентные (коэффициентные),
2. Стоимостные (денежные).

Процентные корректировки  вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше аналога, то коэффициент больше единицы. Если хуже – коэффициент меньше единицы.

К процентным корректировкам можно отнести, например, корректировки  на: