Оценка объекта с целью определения его стоимости

 

 

 

 

8. Описание процесса оценки.

 

      Оценка  представляет собой процесс определения стоимости объекта.

         

 8.1 Последовательность определения стоимости объекта оценки

 

1. Запрашивается от Заказчика необходимая информация об объекте оценки.
2. Получаются от Заказчика документы, необходимые для оценки объекта оценки.
3. Устанавливаются количественные и качественные характеристики объекта оценки.
4. Осмотр объекта оценки, его фотографирование.
5. Производится анализ предоставленной Заказчиком информации.
6. Производится сбор и анализ рыночной информации.
7. Производится анализ наиболее эффективного использования объекта оценки.
8. Определяется применимость каждого из трех подходов к оценке для целей оценки объекта оценки, обосновывается использование определенных методов оценки в рамках каждого из применимых подходов.
9. Производится определение стоимости объекта оценки с использованием сравнительного подхода к оценке или обосновывается отказ от использования сравнительного подхода.
10. Производится определение стоимости объекта оценки с использованием доходного подхода к оценке или обосновывается отказ от использования доходного подхода.
11. Производится и определение стоимости объекта оценки с использованием затратного подхода к оценке или обосновывается отказ от использования затратного подхода.
12. Обобщ0аются результаты определения стоимости объекта оценки, полученных с использованием трех подходов к оценке.
13. Оформляется отчет об оценке.

 

8.2 Определения вида стоимости

 

      При  оценке объектов базовым понятием  является рыночная стоимость. 

Под рыночной стоимостью объекта оценки в соответствии с Федеральным  законом от 29 июля 1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• Одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• Стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• Объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
• Цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• Платеж за объект оценки выражен в денежной форме (ст. 3 ФЗ-135)

      В случае, когда в отличие от рыночной  стоимости при оценке учитываются  экономические последствия нарушения условий, определяющих рыночную стоимость, определяется другой вид стоимости.

      Для определения  соответствующего вида стоимости  воспользуемся Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами  оценочной деятельности .В соответствие с основанием оценки, требованиями Заказчика, согласно действующего законодательства и стандартов оценки в настоящем отчете мы используем вид стоимости: рыночная стоимость.

 

 

8.3 Основные понятия

 

    В настоящем  отчете используются следующие  основные понятия:

      Метод оценки – способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

      Дата проведения оценки – календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

      Цена – денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог.

      Аналог объекта оценки – сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях .

      Срок экспозиции объекта оценки – период времени начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.

      Итоговая величина стоимости объекта оценки – величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки, при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

      Безрисковая ставка доходности – ставка доходности инвестиций при вложении денежных средств в наиболее надежные активы.

      Дисконтирование – процесс определения текущей стоимости будущих доход и расходов.

      Фактор стоимости – фактор, изменение которого влияет на рыночную стоимость объекта.

 

8.4. Три подхода к оценке объекта

 

При оценке обычно используется три подхода к оценке:

1. Затратный подход
2. Сравнительный подход
3. Доходный подход.

После получения результатов  по каждому из этих подходов производится сравнительный анализ достоинств и  недостатков каждого из подходов, согласование результатов и устанавливается окончательная стоимость с учетом того, какой подход наиболее применим для достижения поставленных целей.

 

 

9. Затратный подход.

 

9.1. Общая характеристика затратного подхода

 

    Затратный подход – это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износ (пункт 15 ФСО-1).

    Затратный подход при оценке объектов недвижимости основан на предположении, что затраты на создание объекта (с учетом износа) в совокупности с рыночной стоимостью прав на земельный участок, на котором оцениваемый объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения стоимости недвижимой собственности.

   Затратный подход  основывается на принципе замещения, согласно которому инвестор, проявляя должное благоразумие, не заплатит за объект недвижимости большую сумму, чем та, в которую обойдется получение прав на соответствующий земельный участок под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных задержек.

   При определении  стоимости затратным подходом  определяется восстановительная стоимость. Она рассчитывается на базе либо стоимости замещения, либо стоимость воспроизводства объекта.

   Стоимость замещения – это сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки (пункт 4 Стандарта пост. Правительства)

  Стоимость воспроизводства объекта оценки – это сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов  технологий, с учетом износа объекта оценки.

9.2. Основные этапы оценки объекта недвижимости

 

1. Рассчитывается восстановительная стоимость объекта недвижимости с учетом предпринимательской прибыли (прибыли инвестора).
2. Определяется общий износ с учетом величины выявленных видов износа объекта.
3. Вычисляется общая сумма накопленного износа по объекту недвижимости из затрат на его воспроизводство или замещение.
4. Определяется рыночная стоимость прав на земельный участок, на котором находится объект недвижимости.
5. Рассчитывается общая стоимость объекта недвижимости и прав на земельный участок.

Земельный участок как объект земельных отношений - это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой),  границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Улучшения земельных  участков - это здания, строения, сооружения, объекты инженерной инфраструктуры, расположенные в пределах земельного участка, а также результаты работ и антропогенных воздействий, изменяющих качественные характеристики земельных участков.

 

9.3. Оценка улучшений затратным  подходом.

 

Затраты на воспроизводство  либо затраты на замещение улучшений в затратном подходе при оценке объекта – это стоимость объекта в ценах на дату оценки как нового, без учета изменения стоимости объекта (износ, устаревание и т.п.).

Затраты на воспроизводство  либо затраты на замещение улучшений  включают в себя:

1. Затраты на создание объекта,
2. Прибыль инвестора.

Прибыль инвестора –  это предпринимательский доход, представляющий собой вознаграждение за риск, связанный с реализацией  проекта. Определяется на основании  рыночных или нормативных данных.

Затраты на создание объекта включают в себя:

1. Прямые затраты,
2. Косвенные затраты на создание объекта.

Прямые затраты –  это затраты, непосредственно связанные  с созданием объекта.

К ним относятся:

1. Стоимость материалов, изделий и оборудования,
2. Заработная плата с отчислениями рабочих,
3. Стоимость сопутствующих созданию сооружений и инженерных сетей,
4. Стоимость доставки и хранения материалов и т.п.

Косвенные затраты –  это затраты, не относящиеся непосредственно  к созданию объекта.

К ним относятся:

1. Стоимость инвестиций в землю,
2. Проектно-сметные затраты,
3. Маркетинговые, страховые, рекламные расходы,
4. Накладные расходы.

Затраты на воспроизводство  либо затраты на замещение улучшений  определяются следующими методами:

1. сметный или метод количественного обследования,
2. индексный,
3. метод сравнительной единицы,
4. метод разбивки по компонентам.

 

Сметный метод заключается  в составлении сметы на создание объекта. Это наиболее точный, но и  наиболее затратный и трудоемкий метод.

Основными статьями сметы  для объекта недвижимости являются:

1. Строительные работы,
2. Монтажные работы,
3. Затраты на приобретение оборудования, мебели и инвентаря,
4. Прочие затраты.

Сметный метод наиболее широко применяется при новом  строительстве, оценке ущерба, составлении  сметы затрат на ремонт объектов.

Индексный метод заключается в определении затрат на воспроизводство либо затрат на замещение улучшений оцениваемого объекта путем умножения балансовой (полной восстановительной) стоимости на индекс. Индексы для переоценки основных средств устанавливались чаще всего правительством РФ.

Наиболее широко метод  применялся при переоценке основных средств.

При использовании метода разбивки по компонентам стоимость  всего объекта рассчитывается как  сумма стоимостей его отдельных  компонентов – для недвижимости: фундаментов, стен, перекрытий и т.п.

При расчете затрат на воспроизводство либо затрат на замещение  нами был использован метод сравнительной  единицы так как объект широко представлен в виде аналогов как  в нормативных и справочных материалах, так и на рынке недвижимости. Стоимость  сравнительных единиц у аналогов существенно не отличается и может быть эффективно использована для расчетов.

Метод сравнительной  единицы предполагает расчет стоимости  создания сравнительной единицы (1 м  кв., 1 м куб. и т.д.) аналогичного объекта  с учетом корректировок на имеющиеся различия в сравниваемых объектах.

Для расчета затрат на воспроизводство либо затрат на замещение  оцениваемого объекта скорректированная  стоимость единицы сравнения  умножается на количество единиц сравнения.

В качестве единиц сравнения используются:

По объектам недвижимости:

1. Метр квадратный общей площади (квартиры, офисы, встроенные помещения),
2. Метр кубический строительного объема (здания, сооружения),
3. Погонный метр (ограждения, передаточные устройства: трубопроводы, линии электропередач и связи).

Могут использоваться другие сравнительные единицы.

Для расчета стоимости  нового строительства объекта используются сборники укрупненных показателей  восстановительной стоимости (УПВС).

 

9.4. Расчет восстановительной  стоимости улучшений.

 

В соответствии с «Общей частью к сборникам УПВС», в восстановительную стоимость приведенных в сборниках укрупненных показателей включены все прямые и косвенные затраты, связанные со строительством.