Оценка объекта с целью определения его стоимости

и в иностранной валюте.

      Далее  определяется эффективный (действительный) валовой доход (ЭВД).

      Это  потенциальный валовой доход  за вычетом потерь от недоиспользования  объекта и потерь при сборе  арендной платы. Наиболее принятой формой отражения этих величин является процент от потенциального валового дохода.

                                        ЭВД = ПВД – Потери   

                                        Потери = Кндп х ПВД

                                          Кндп = (Кнд + Кп), где

Кндп – коэффициент  недоиспользования и потерь;

Кнд – коэффициент  недоиспользования;

Кп – коэффициент  потерь;

      Для  определения коэффициента недоиспользования  применяется формула:

                                              Кнд = Дп х Тс : Na, где

Дп – доля единиц объекта, по которым в течение временного срока (например, года) перезаключаются  договоры,

Тс – среднее число  периодов, в течение которых единица  объекта свободна

Na – число арендных периодов в течение временного срока.

      Коэффициент потерь определяется из анализа динамики сборов арендных платежей и рассчитывается как отношение суммы потерь при сборе арендных платежей и потенциального валового дохода.

 

11.5 Анализ и прогноз расходов

 

      При  анализе сложившейся практики сдачи в аренду объектов недвижимости выявляется следующая наиболее распространенная тенденция во взаимоотношениях Арендаторов и Арендодателей по отношению к операционным расходам: арендная плата, как правило, состоит из двух частей: первая – фиксированная, не изменяющаяся, базовая еще называемая «чистая аренда» включает в себя чистый операционный доход Арендодателя и расходы на замещение. Вторая – изменяющаяся, ежемесячно пересчитываемая, которая включает условно-переменные и, как правило, условно-постоянные расходы.

      Так  как условия арендных договоров  предусматривают очень разные  условия включения или не включения  операционных расходов в арендную  плату, то в своих расчетах  мы в качестве базы, точки отсчета  используем понятие «чистая аренда»,  или условия аренды объектов-аналогов приводим к базе – к «чистой аренде». То есть базовым условием наиболее типичного договора аренды является оплата всех условно-переменных и условно-постоянных расходов Арендатором. Если условия аренды конкретного аналога отличаются от базового, то мы в начале приводим эти условия к базовому, а затем включаем в расчет чистого операционного дохода.

      Операционные  расходы подразделяются на:

1. условно-постоянные;
2. условно-переменные или эксплуатационные;
3. расходы на замещение или резервы.

      К условно-постоянным  относятся расходы, размер которых  не зависит от степени эксплуатационной  загруженности объекта и уровня  предоставленных услуг:

• налог на имущество;
• платежи по страхованию имущества;
• затраты на охрану объекта;
• расходы на обеспечение безопасности, расходы на управление;
• затраты на отопление (для зданий).

      К условно-переменным  расходам относятся расходы, размер  которых зависит от степени  эксплуатационной загруженности  объекта и уровня предоставляемых  услуг, например для зданий:

• коммунальные (электроэнергия, водоснабжение, канализация, потребление газа)
• на текущие ремонтные работы;
• заработная плата обслуживающего персонала с резервом отпусков и отчислениями в фонды.

      К расходам  на замещение (резервы) относятся  расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся улучшений (кровли, пола, окон и дверей для зданий), в том числе на капитальный ремонт.

      Так  как расходы на возмещение  не исключены из «чистой аренды»,  то для определения чистого  операционного дохода нам необходимо  их вычесть. Для определения  размера затрат на капитальный  ремонт воспользуемся Нормами  амортизационных отчислений на  капитальный ремонт (справочник Прокопишина А.П. «Капитальный ремонт зданий: Справочник инженера-сметчика» стр. 53 табл. 1.17).

      В операционные  расходы не включаются:

1. амортизационные отчисления объекта;
2. затраты на обслуживание кредита;
3. затраты на реконструкцию, модернизацию, завершение строительства;
4. налог на прибыль или подоходный налог арендодателя.

 

11.6 Определение чистого операционного дохода

 

      Чистый  операционный доход (ЧОД) –  это эффективный валовой доход  (ЭВД) за минусом операционных  расходов (ОР) за период.

                                               ЧОД = ЭВД – ОР 

      Чистый  операционный доход определяется  для каждого периода срока  использования. Расчет ЧОД представлен в приложении таблица 5А.

 

11.7 Формирование денежного потока

 

      Временные параметры денежного потока задаются размером и количеством периодов срока использования объекта.

Финансовые параметры  учитывают:

1. дополнительные затраты;
2. размер чистого операционного дохода для каждого периода;
3. стоимость объекта на момент окончания срока использования объекта.

 

 

 

11.8 Определение ставки дисконтирования

 

      Ставка  дисконтирования – в математическом  смысле это процентная ставка, используемая для приведения  будущих денежных потоков   в текущую стоимость.

      В экономическом  смысле ставка дисконтирования – это требуемая инвес

торами ставка дохода на вложенный капитал.

      Ставка  дохода – это процентное отношение  между чистым доходом и вложенным  капиталом. На ставку дисконтирования  влияют следующие факторы:

1. стоимость привлечения капитала;
2. стоимость денег во времени;
3. риски.

Риск – это вероятность  получения в будущем дохода, отличающегося  от прогнозируемого дохода.

Расчет ставки дисконтирования  зависит от того, какой тип денежного  потока используется в качестве базы для оценки.

1. Для денежного потока для собственного капитала применяется ставка дисконтирования, равная требуемой собственником ставке отдачи на вложенный капитал.
2. Для денежного потока с использованием земного капитала применяется ставка дисконтирования, учитывающая стоимость заемного каптала.

Ставка дисконтирования  может быть рассчитана следующими методами:

1. Метод кумулятивного построения,
2. Метод рыночной выжимки,
3. Метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы.

Метод кумулятивного  построения – это метод определения  ставки дисконтирования, при котором к безрисковой ставке прибавляются премии за риски. Формула определения ставки дисконтирования методом кумулятивного построения имеет следующий вид:

Кс = Ко + ∑ Кi , где

 

Кс – коэффициент  ставки доходности капитала,

Ко – безрисковая ставка доходности,

Кi – премия за риск по i-тому фактору риска,

Безрисковая ставка доходности – это ставка в высоколиквидные  доступные 

для инвестора активы, с полной гарантией возврата. Берется  на основе анализа итогов торгов облигациями  наиболее надежных эмитентов (ВЭБ, ОФЗ, субъекты федерации, корпорации российского масштаба).

К безрисковой ставке дохода прибавляются следующие поправки:

• Поправка на низкую ликвидность;
• Поправка на риск вложений в объект;
• Поправка на прочие риски.

При расчете поправки на низкую ликвидность учитывается невозможность немедленного возврата вложенных в объект инвестиций. Она принимается на уроне долларовой инфляции за типичное время экспозиции подобных объектов на рынке, с учетом затрат на поддержание объекта в исправном состоянии.

При расчете риска  вложений в объект учитывается возможность  случайной потери потребительской  стоимости объекта. Расчет опирается  на размер страховых отчислений в  страховых компаниях высшей категории  надежности.

При наличии других рисков, они отражаются в расчетах.

Наиболее эффективным  является метод рыночной выжимки. При  расчете методом рыночной выжимки  ставка дисконтирования определяется на основе рыночных данных по ценам  продаж и значений ЧОД сопоставимых объектов. Этот метод наиболее точно отражает уровень спроса и предложения. Однако такая информация по ставкам аренды и ценам продаж относится к категории «непрозрачной».

Ставка определена с  помощью финансово функции «СТАВКА» с учетом предположения, что по окончании  срока полезного использования объекта его стоимость будет равна нулю и с учетом того, что арендная плата выплачивается в начале периода.

Метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы применяется, когда объект приобретается  с привлечением заемного капитала.

При расчете ставки дисконтирования в качестве ориентиров использованы:

1. Уровень инфляции,
2. Наиболее распространенные ставки депозитов банков,
3. Наиболее распространенные ставки кредитов банков,
4. Ставка рефинансирования ЦБ РФ.

                                                                                                            

11.9 Выбор метода расчета текущей стоимости

 

Основным методом доходного  подхода является метод дисконтирования  денежных потоков.

 В случае если  платежи денежного потока периодические и равновеликие (аннуитет), применяется метод аннуитетного дисконтирования, который является частным случае метода дисконтирования денежных потоков.

На практике большое  распространение имел метод прямой капитализации (метод капитализации). Этот метод является крайне упрощенным, применяющимся в частных случаях методом дисконтирования денежных потоков. Дает достаточно точный результат только в случае очень длительного использования объекта (более 50) при стабильных денежных потоках. При маленьких сроках использования объекта, платежах с противоположными знаками и неодинаковых размерах платежа использование метода прямой капитализации невозможно.

Выбор метода.

Метод прямой капитализации  имеется возможность использовать, когда:

1. денежный поток стабилен;
2. денежный поток не изменяется в течение очень длительного промежутка времени;
3. денежный поток состоит из положительных величин;
4. уровни рисков стабильны;
5. информации крайне не достаточно для более точных расчетов, но расчеты необходимо произвести.

Метод прямой капитализации не может быть использован, если:

1. платежи не постоянные;
2. имеются как положительные, так и отрицательные платежи;
3. срок использования объекта мал;
4. риски изменчивы;
5. объекту требуются дополнительные затраты (реконструкция, завершение строительства, модернизация)

Метод аннуитетного дисконтирования  может быть использован, когда:

1. платежи денежного потока периодические и равновеликие (аннуитет)
2. уровни риска стабильны.

Метод аннуитетного дисконтирования  не может быть использован, когда:

1. платежи денежного потока не периодические и неравновеликие;
2. риски изменчивы.

Метод дисконтирования  денежных потоков может быть использован  как в перечисленных случаях, так и в других, более сложных.

 

 

11.10 Расчет текущей стоимости доходов.

 

    При расчете стоимости методом капитализации доходов используется формула: