Оценка объекта с целью определения его стоимости

Стоимость объекта = ЧОД (чистый операционный доход) / коэффициент  капитализации.

При расчете стоимости  методом аннуитетного дисконтирования  используется финансовая функция « ПС» (приведенная стоимость).

При расчете стоимости методом дисконтирования денежных потоков используется финансовая функция «ЧПС» (чистая приведенная стоимость.)

Применение доходного  подхода осложнено трудностями  прогнозирования и планирования в российских условиях, особенно на длительный период времени, что снижает точность методов. Так же следует учитывать «информационную непрозрачность» рынка и, прежде всего отсутствие информации по реальным сделкам продажи и аренды объектов, эксплуатационным расходам, отсутствие статистической информации по коэффициенту загрузки на каждом сегменте рынка в различных регионах, что снижает точность используемых методов.

Расчет стоимости по доходному подходу приведен в  приложении, таблица №5

 

 

 

12. Согласование и обобщение результатов

 

Согласование результатов, полученных тремя подходами, произведено далее.

Пояснения.

Рыночная стоимость  определена как средневзвешенное результатов, полученных тремя подходами.

Анализируя применимость каждого подхода для оценки рассматриваемого объекта, мы пришли к следующим выводам:

1. Сравнительный подход получает у нас коэффициент 0,63, так как рынок подобных квартир имеется в Саратове и на основании анализа рынка можно получить достаточно точную цифру рыночной стоимости.
2. Доходный подход также может быть эффективно использован при расчетах, так как данный объект имеет целевое назначение – получение дохода и кроме того можно достаточно эффективно использовать имеющуюся в большом количестве информацию по аренде подобных объектов.

          Учитывая вышеизложенное, с помощью  экспертного анализа мы пришли к следующим весовым коэффициентам, отражающим долю каждого из использованных нами подходов в определении итоговой стоимости.

Достоверность применяемых  методов оценки для оцениваемого объекта

 

Наименование	Весовые коэффициенты ( индексы надежности)
	Затратный	Сравнительный	Доходный
Двухкомнатная квартира	0,8	0,62	0,3

 

 

 

13. Применяемые стандарты оценочной деятельности

 

При выполнении работ  по оценке объектов были использованы следующие стандарты:

• Федеральный Закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.07.1998г. в редакции от 27.07.2006 N 157-ФЗ
• Федеральные стандарты оценке (ФСО 1, ФСО, 2, ФСО 3)
• «Национальный кодекс этики оценщиков Российской Федерации» утверждён Национальным советом по оценочной деятельности в РФ ( протокол №16 от 25.05.2005г.).
• Стандарты СМАО
• Международные Стандарты Оценки МСО 1-2 Международного Комитета по Стандартам Оценки Имущества (International Valuation Standards 1-2 The International Assets Valuation Standards Committee).
• Внутренние стандарты  Оценщика (ВСО)
• При расчётах основной единицей является рубль. Он используется по умолчанию. В случае применения иной единицы расчёта даётся указание на её использование.

Износ объекта определялся  в соответствии с «Правилами оценки физического износа жилых зданий » ВСН 53-86 (р) Госгражданстроя СССР

 

 

14. Используемая информация

 

• Данные непосредственного осмотра экспертами Оценщика.
• Проектная - сметная документация и иная техническая документация на объект.
• Информационная база отдела оценки.
• «ОБЩАЯ ЧАСТЬ к сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов» Утверждена Государственным Комитетом Совета Министров СССР по делам строительства 14 июля 1970 г
• Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов.
• Аналитическая информация компании Noble Gibbons г. Москва Россия, 125009, г. Москва, ул. Тверская, 24/2 Тел.: (7495) 258-3990 Факс: (7495) 258-3980 http:  (размер прибыли предпринимателя).
• Аналитическая информация управляющей компании Стайлз энд Рябокобылко

 

 

 

15. Декларация оценки.

 

Подписавший данный отчет  оценщик удостоверяет, что в соответствии с имеющимися у него данными:

1. Содержащиеся в отчете анализ, мнения и заключения принадлежат самому Оценщику и действительны строго в пределах ограничительных условий и допущений, являющихся частью отчета.
2. Оценщик не имеет не настоящей, не ожидаемой заинтересованности в оцениваемом имуществе, и действуют непредвзято и без предупреждения по отношению к участвующим сторонам.
3. Оценка была проведена, а отчёт составлен в соответствии с требованиями, предъявленными к отчётам Федеральным Законом «Об оценочной деятельности» в Российской Федерации №135-ФЗ от 29.07.1998г. в редакции от 27.007.2006г. 157-ФЗ, Федеральными стандартами оценки, стандартами СМАО и «Международными стандартами оценке» МСО 1-2  Международного комитета по стандартам оценки имущества (The International ASSETS Valuation Standards Committee).
4. На мой взгляд, эта оценка была произведена в соответствии с «Национальном кодексом этике оценщиков РФ» Утверждён национальным советом по оценочной деятельности в РФ Протокол № 16 от 25 мая 2005г.
5. Оценка объекта произведена на основании непосредственного осмотра и обследования объектов, предоставленной документации, а также информации, полученной нами из различных источников.
6. Приведенные в отчёте факты, на основе которых проводился анализ, делались предположения и выводы, были собраны с наибольшей степенью использования знаний и умений, и являются, на мой взгляд, достоверными и не содержащими фактических ошибок.
7. Данные о проведенных расчётах приведены в письменном отчёте.
8. Отдельные части настоящей оценки не могут трактоваться отдельно, а только в связи с отдельным полным текстом прилагаемого отчёта, принимая во внимания все содержащиеся все ограничения и допущения.
9. Данное экспертное заключение является моим мнением, а не безусловным фактом.

Тюлеева В.А

 

 

         

 

 

16.  Допущения и ограничительные условия, используемые оценщиком при проведении оценки.

 

Данное заключение о  стоимости действительно только для установленной цели по состоянию дату оценки. Оценщик не принимает на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических, юридических и природных условий, которые могут повлиять на стоимость оцениваемого имущества

Финансовые отчеты и  другая необходимая информация, предоставленная  Заказчиком или его представителями  в ходе настоящего исследования, были приняты без какой-либо проверки, как в полной мере и корректно  отражающие условия и результаты деятельности предприятия в течение соответствующих периодов.

Общедоступная, отраслевая и статистическая информация была получена из источников, которые я считаю достоверными, однако, я не делаю никакого заключения относительно точности или полноты такой информации и приняла данную информацию как есть.

Заключение о стоимости  основывается на допущении, что текущий  уровень компетентности и эффективности  управления будет сохраняться и  в дальнейшем и что характер деятельности предприятия существенно не изменится в случае продажи, реорганизации, изменения или уменьшения доли участия владельцев.

Данный отчет и итоговая стоимость, указанная в нем, могут  быть использованы Заказчиком только для определенных целей, указанных  в отчете. Кроме того, отчет и заключение о стоимости не предназначены и не должны рассматриваться как инструменты принятия инвестиционных решений в любом виде. Заключение о стоимости представляет собой достоверное мнение, основанное на информации, предоставленной Заказчиком и полученной из других источников.

Ни отчет целиком, ни одна из его частей (особенно заключение о стоимости, сведения об оценщике/оценщиках  или оценочной  компании, с которой  данные специалисты связаны, а также  любая ссылка на их профессиональную деятельность) не могут распространяться среди населения посредством рекламы, PR, СМИ, почты, прямой пересылки и любых других средств коммуникации без предварительного письменного согласия и одобрения Оценщика.

Будущее сопровождение  проведенной оценки, в том числе  дача показаний и явка в суд, не будет требоваться от Оценщика, если предварительные договоренности по данному вопросу не были достигнуты заранее в письменной форме.

Специальные исследования воздействия внешней среды в  т.ч. экологические, не производились. Оценщик не является экологическим консультантом или инспектором и не несет ответственности за любые фактические или потенциальные обязательства, связанные с этим. Любому лицу, уполномоченному выяснить, существуют ли подобные обязательства, а также их масштаб и возможное влияние на стоимость имущества, следует обратиться к профессиональной оценке воздействия на окружающую среду. Оценщик не проводит экологические экспертизы и, следовательно, не осуществляла их и по оцениваемой собственности.

Работы по обследованию (в т.ч. изучению технического состояния) объекта оценки выполнены в объеме, согласованном с Заказчиком. При проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на стоимость оцениваемого имущества, обнаружение которых при применявшемся методе исследования является невозможным.

Фотографии, чертежи и  схемы, если такие приводятся в отчете, являются приблизительными, призваны помочь пользователю получить наглядное  представление об оцениваемом имуществе  и не должны использоваться в каких - либо других целях. Оценщик  не производил обмер объекта, полагаясь на верность исходной информации, предоставленной заказчиком.

Оценщик принимает предоставляемую  заказчиком техническую и иную информацию об объекте как есть, не проводит ее проверки  и не несет ответственности за ее достоверность.

Исходные данные, использованные Оценщиком при подготовке отчета, были получены из надежных источников и считаются достоверными. Тем не менее, Оценщик не может гарантировать их абсолютную точность, поэтому делаются ссылки на источник информации.

Заданием на оценку не предусматривалось проведение юридической  экспертизы правоустанавливающих документов на объект оценки. Оценщик исходит  из предположения, что информация, предоставленная  Заказчиком является полной и достоверной.

 

 

РАСЧЕТНАЯ ЧАСТЬ

Таблица №1 Перечень и описание объекта оценки

 

№п/п	наименование	год ввода	высота, м	площадь, м	объем, м3	число этажей надземных	этаж расположения
1	2	3	4	5	6	7	8
1	Двухкомнатная квартира	1994	2,62	64	167,68	6	2

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Таблица №2: Характеристики объекта и расчет физического износа

наименование	описание конструкции	износ в %	тех состояние	удел вес  по табл	поправки	удел вес  после поправки	% износа
1	2	3	4	5	6	7	8
Двухкомнатная квартира
год ввода	1994
фундамент	из ж/б блоков	10	хор	18	1	18	1,8
капитальные стены, перегородки	кирпич	10	хор	23	1	23	2,3
перекрытия	ж/б панели	10	хор	14	1	14	1,4
кровля	мягкая рулонная, совмещенная  с перекрытием	15	хор	1	1	1	0,15
полы	битонные, пократые линолеумом	15	хор	9	1	9	1,35
проемы	просты в шпунт	15	хор	8	1	8	1,2
отделка	улучшенная	10	хор	12	1	12	1,2
коммуникации	электроснобжение, водоснабжение (х/г), газ, центральное отопление	15	хор	13	1	13	1,95
прочие(отмостка)	отмостка	15	хор	2	1	2	0,3
итого				100		100	11,65

 

 

 

 

Таблица № 3: Расчет рыночной стоимости затратным подходом

 

№ п/п	наименование	площадь застройки,кв.м.	строительный  объем,куб.м.	стоимость 1 куб.м. в ценах 1969г.	обоснование	индекс пересчета	восстановительная стоимость	общий износ,%	общий износ,руб	стоимость объекта,руб	площадь зем.участка,кв.м.	площадь зем.участка,руб	итоговая стоимость
1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12	13	14
1	Двухкомнатная квартира	64,00	167,68	27,50	УПВС №28, табл №35	180	830016	11,65	96696,86	733319,14	0	0	733319

 

 

Таблица № 3А: Расчет общего износа объекта

 

№ п/п	наименование	год ввода	физический  износ, %	функцион. износ, %	внешний износ, %	общий износ , %
1	2	3	4	5	6	7
1	Двухкомнатная квартира	1994	11,65	0	0	11,65