Правовое регулирование рынка недвижимости

     Экономические методы управления рынком недвижимости осуществляются с помощью:

а) системы  налогообложения имущества и  льгот (ставки налогов, освобождение от них);

б) регулирования  учетной ставки (дисконтной политики Банка России);

в) выпуска  и обращения жилищных сертификатов;

г) предоставления гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий для жилищного строительства на коммерческой основе;

д) реализации государственных приоритетных целевых  программ;

е) амортизационной  политики;

ж) внешнеэкономической  деятельности.

     Высшей  формой управления рынком недвижимости является государственное экономическое  программирование, реализующее многочисленные цели, методы и способы регулирования. Целевые программы бывают обычные и чрезвычайные, а по времени действия подразделяются на краткосрочные, среднесрочные и долгосрочные. Правовое поле в сфере недвижимости сформировали программы приватизации государственного и муниципального имущества, приватизации жилищного фонда, сохранения лесов России (1997-2000 гг.), развития малых и средних городов РФ (1997-2005 гг.), Федеральная адресная инвестиционная программа на 1998 г., национальный проект «Доступное и комфортное жилье гражданам России» и др. Одной из приоритетных целевых программ структурной перестройки экономики страны является Программа жилищной реформы. Она определяет принципиальные положения долгосрочной государственной жилищной политики по осуществлению следующих задач:

-создание правовой базы в целях осуществления жилищной реформы;

-преодоление сокращения объемов жилищного строительства;

-изменение структуры жилищного фонда и жилищного строительства по формам собственности, по источникам финансирования, типам зданий и технологии возведения;

-поэтапный перевод жилищной сферы в режим безубыточного функционирования при обеспечении социальной защиты малоимущих групп населения;

-демонополизация жилищного строительства и жилищно-коммунального хозяйства, структурная перестройка базы стройиндустрии и промышленности стройматериалов, изменение форм организации строительства, управления, обслуживания и ремонта жилищного фонда;

-комплексный переход к решению вопросов землепользования и приватизации земли, связанных с жилищной проблемой, развитием инженерной инфраструктуры.

     В стране в целом управление объектами  недвижимости распределено между различными ветвями государственной власти, которая разделена на законодательную, исполнительную и судебную, которые считаются независимыми в своей деятельности. Федеральное собрание издает законы, регулирующие рынок недвижимости. Президент издает указы, не противоречащие действующим законам. Правительство выпускает постановления, а министерства и ведомства ? положения, инструкции и приказы, устанавливающие конкретные процедуры и правила управления недвижимым имуществом.

     Представительные  органы власти РФ (Государственная  Дума, Совет Федерации) и ее субъектов  обладают полномочиями принимать правовые акты по вопросам управления недвижимым имуществом и осуществлять контрольные функции. В частности, в компетенцию Московской городской Думы входят следующие правомочия по регулированию имущественных отношений:

• установление порядка управления и распоряжения собственностью г. Москвы, в том числе порядка ее отчуждения и оформления прав собственности на территории города;
• установление порядка использования и охраны объектов культурного наследия;
• введение и отмена налогов на недвижимое имущество, установление порядка их взимания и предоставления льгот по ним;
• установление штрафов и иных видов административной ответственности за нарушение правовых актов но вопросам, отнесенным к ведению города федерального значения и регулирующим отношения собственности;
• установление общего порядка проведения инвестиционной политики при реконструкции, реставрации и строительстве объектов муниципальной и государственной собственности г. Москвы;
• установление порядка использования, охраны, контроля за использованием и охраной земли, отчуждения земель и оформления прав собственности на земельные участки, предоставления земель в аренду, оформления прав аренды земельных участков;
• установление земельных налогов, порядка их взимания и порядка предоставления льгот по ним;
• установление штрафов и иных видов административной ответственности за нарушение земельного законодательства; осуществление контроля за соблюдением на территории города законодательства о собственности и земельным отношениям.

     По  Конституции РФ Правительство РФ обладает широкими полномочиями по регулированию рынка недвижимости, которые во многом переданы Агентству по управлению государственным имуществом и его территориальным органам. Они осуществляют право собственности на государственные предприятия и учреждения и другое имущество, в том числе на Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом возложены следующие основные функции и задачи:

а) проведение единой государственной политики в  области имущественных и земельных  отношений;

б) осуществление  полномочий собственника в пределах и в порядке, определенных федеральным законодательством, в отношении имущества федеральных государственных унитарных предприятий и государственных учреждений (за исключением полномочий собственника, которые в соответствии с законодательством РФ осуществляют иные федеральные агентства), акций (долей) акционерных (хозяйственных) обществ и иного имущества, составляющего казну РФ, а также полномочий по изъятию из учреждений и казенных предприятий излишнего, неиспользуемого либо используемого не по назначению федерального недвижимого имущества, передаче федерального имущества физическим и юридическим лицам, приватизации (отчуждению) федерального имущества;

в) разграничение  государственной собственности, в  том числе на землю, на собственность  РФ, собственность субъектов РФ и собственность муниципальных образований;

г) осуществление  полномочий собственника имущества  должника  федерального государственного унитарного предприятия при проведении процедур банкротства;

д) защита имущественных и иных прав и законных интересов РФ при управлении федеральным имуществом и его приватизации на территории РФ и за рубежом;

е) осуществление  учета федерального имущества и  ведение реестра федерального имущества.

     По  основным вопросам управления недвижимостью  правомочия распределяются в соответствии с действующей Конституцией РФ между органами законодательной и исполнительной власти РФ и ее субъектов. Так, в компетенцию Федерального агентства по недропользованию органа государственной власти РФ в сфере регулирования отношений недропользования входят:

а) организация  работ по воспроизводству минерально-сырьевой базы и ее рациональному использованию;

б) проведение геологического изучения недр на территории РФ и континентальном шельфе РФ;

в) введение федерального и территориальных  фондов геологической информации о недрах, а также банка данных по вопросам недропользования;

г) управление в пределах своей компетенции  федеральным имуществом в сфере  недропользования, в том числе  управление государственным фондом недр;

д) осуществление  в пределах и порядке, определенных федеральными законами и актами Президента РФ, полномочий собственника в отношении федерального имущества, необходимого для обеспечения исполнения функций федеральных органов государственной власти, в том числе переданного федеральным государственным унитарным предприятиям, федеральным казенным предприятиям и государственным учреждениям, подведомственным Роснедра;

е) ведение  государственного кадастра месторождений  и проявлений полезных ископаемых, государственного учета работ по геологическому изучению недр, участков недр, предоставленных для добычи полезных ископаемых, а также для целей, не связанных с их добычей, и включение их в государственный реестр, ведение государственного баланса запасов полезных ископаемых, осуществление мониторинга состояния недр;

ж) предоставление в установленном порядке права  пользования недрами;

з) оказание государственных услуг, связанных  с проведением: в установленном порядке геолого-экономической и стоимостной оценки месторождений полезных ископаемых и участков недр; государственной экспертизы запасов полезных ископаемых, геологической и экономической информации о предоставляемых в пользование участках недр, а также проектно-сметной документации на ведение работ по геологическому изучению недр.

     К полномочиям государственных органов власти субъектов РФ по регулированию недропользования относятся:

1. принятие и совершенствование законов и иных нормативных правовых актов субъектов РФ о недрах;
2. участие в разработке и реализации государственных программ геологического изучения недр, развития и освоения минерально-сырьевой базы РФ;
3. разработка и реализация территориальных программ развития и использования минерально-сырьевой базы;
4. создание и ведение территориальных фондов геологической информации; распоряжение информацией, полученной за счет средств бюджетов соответствующих субъектов РФ и соответствующих местных бюджетов;
5. участие в государственной экспертизе информации о разведанных запасах полезных ископаемых и иных свойствах недр, определяющих их ценность или опасность;
6. составление территориальных балансов запасов и кадастров месторождений и проявлений полезных ископаемых и учет участков недр, используемых для строительства подземных сооружений, не связанных с добычей полезных ископаемых;
7. распоряжение совместно с Российской Федерацией единым государственным фондом недр на своих территориях и выделение совместно с Россией участков недр федерального, регионального и местного значения;
8. определение форм и установление размеров платы за пользование участками недр регионального и местного значения в установленных пределах;
9. установление порядка пользования недрами в целях разработки месторождений общераспространенных полезных ископаемых, участками недр местного значения, а также строительства подземных сооружений местного значения;
10. защита интересов малочисленных народов, прав пользователей недр и интересов граждан, разрешение споров по вопросам пользования недрами;
11. лицензирование видов деятельности, связанной с пользованием участками недр регионального и местного значения;
12. заключение договоров на условиях раздела продукции с субъектами хозяйственной деятельности при пользовании участками недр регионального и местного значения;
13. определение условий и порядка пользования месторождениями полезных ископаемых;
14. государственный контроль за геологическим изучением, охраной и рациональным использованием недр в соответствии с установленным порядком;
15. регулирование других вопросов в области использования и охраны недр, за исключением отнесенных к ведению Российской Федерации.

     Аналогичным образом распределены между федеральными органами и соответствующими организациями субъектов РФ права по управлению другими имущественными комплексами лесами и водным фондом.

     Так, основными функциями Роснедвижимости  являются:

а) создание и ведение государственного кадастра объектов недвижимости на базе государственного земельного кадастра, государственного градостроительного кадастра и системы технического учета зданий и сооружений;

б) организация  проведения государственной кадастровой  оценки земель и оценки иных объектов недвижимости, утверждение их результатов;

в) землеустроительное обеспечение на землях, находящихся  в федеральной собственности;

г) осуществление  государственного мониторинга земель;

д) предоставление сведений, содержащихся в государственном кадастре объектов недвижимости;

е) предоставление сведений о налогооблагаемой базе при  исчислении земельного налога и налогов  на имущество;

ж) оказание услуг в сфере землеустройства, государственного кадастрового учета, государственной кадастровой оценки земель, оценки иных объектов недвижимости;

з) проведение экспертизы землеустроительной документации.

     Агентство в пределах и порядке, определенных федеральными законами, актами Президента РФ и Правительства РФ, осуществляет полномочия собственника в отношении  необходимого для обеспечения исполнения функций федеральных органов государственной власти федерального имущества, в том числе переданного федеральным государственным унитарным предприятиям, федеральным казенным предприятиям и государственным учреждениям, подведомственным Агентству.

     Основными функциями Рослесхоза являются:

а) обеспечение  рационального, непрерывного и неистощительного лесопользования, воспроизводства, охраны и защиты лесов, объектов животного  мира (за исключением отнесенных к  объектам охоты), выполнения мер по лесному семеноводству, гидромелиоративных работ и иных работ по ведению лесного хозяйства, рационального использования земель лесного фонда, сохранения и усиления средообразующих, защитных, водоохранных, рекреационных и иных полезных природных свойств лесов;