Управление недвижимостью

      Сегодня наиболее востребованным и заполняемыми остаются мини-гостиницы с высоким уровнем сервиса. Помимо количества таких гостиниц в Воронеже, существует и проблема качества гостиничных услуг в таких гостиницах. Многие мини-гостиницы вкладывают большие деньги в реконструкцию, но проблемы с сервисом остаются в стороне, а это в гостиничном бизнесе одна из главных составляющих. 

3.Анализ арендных ставок на торговые и офисные помещения за последние три года.

Арендные  ставки на торговые помещения.

      Структура спроса и предложения коммерческой недвижимости Воронежа, сформировавшаяся в 2009 году и первой половине 2010 года, имеет черты и особенности, нехарактерные для ежегодной статистики. Финансовый кризис наложил главный отпечаток на сложившуюся ситуацию, научив арендаторов и продавцов уступать, снижать и договариваться. Впрочем, это касается офисной и торговой недвижимости. В секторе складской недвижимости ситуация несколько иная.

      Торговые  и финансовые организации в целях  экономии средств стали сокращать занимаемые ими площади, и, кроме этого, отказались от своих планов по закупке помещений в регионе. Все это увеличило количество предложений аренды/продажи недвижимости и одновременно снизило востребованность на рынке нежилых помещений большой площади. Добавим к этому определенное перенасыщение рынка офисными и торговыми площадями за счет вводимых в эксплуатацию в 2008-2009 годах торгово-офисных комплексов в центральной части города, и получаем результат: арендные ставки и цены продажи торговых и офисных помещений значительно снизились. 

      Таблица 1. Арендные ставки и стоимость 1 кв м  торговой недвижимости в 2009-2010 годах.

 
 

      Тенденции:

• снижение оборота розничной торговли негативно сказалось на рынке торговой недвижимости: многие арендаторы покинули свои помещения в поисках более выгодных условий ведения бизнеса либо закрыли его, снижение арендных ставок, достигает 30%;
• неспособность рынка поглощать торговые площади «докризисными» темпами обусловило рост доли свободных помещений;
• смещение торговли в крупные торговые центры привело к снижению спроса на помещения, расположенные на первых этажах;
• развивается сегмент продуктовых магазинов «у дома», площадью до 250 кв.м.
• собственники помещений готовы обсуждать любые предложения со стороны потенциальных инвесторов;
• тенденция к оплате риэлтерских услуг собственником помещения (в прежние годы, при большом количестве покупателей и малом выборе ликвидных помещений, оплата услуг риэлторов в основном шла со стороны покупателя или арендатора).

В I квартале 2011 года арендные ставки в торговых центрах г. Воронежа не претерпели значительных изменений и по сравнению с концом 2010 года практически не изменились. 
В наиболее популярных торговых центрах с листом ожидания максимальные ставки аренды могут достигать 5 000 руб./кв. м в мес. и выше.  
Рынок четко дифференцировал торговые объекты города на успешные, востребованные среди арендаторов, и менее успешные, в которых арендные ставки могут быть на 30-50% ниже среднерыночных.     
Величина арендной ставки по-прежнему зависит от формата и специализации арендатора, арендуемой площади, а также удобства расположения торгового помещения в торговой галерее по отношению к основным покупательским потокам.

      На фоне уверенного восстановления рынка торговой недвижимости г. Воронежа и роста спроса на качественные торговые помещения, практически полностью исчезли различные льготы для арендаторов, такие, как отделка за счет собственника, арендные каникулы, включение в ставку аренды эксплуатационных расходов и коммунальных платежей, широко распространенные во время кризиса. 
 
 
 
 

      Таблица 2.Коммерческие условия в зависимости от типа торгового помещения в I квартале 2011 года.

      

       До  конца года прогнозируется сохранение сложившихся тенденций. В связи  с необходимостью заполнения введенных  еще в 2010 году торговых объектов, арендные ставки в 2011 году расти практически не будут. Небольшой поступательный рост арендных ставок (в пределах 5-10%), возможно, будет наблюдаться лишь в наиболее успешных торговых центрах. 
Несмотря на предпочтение отечественных и иностранных сетевых компаний помещениям в профессиональных торговых центрах, популярность объектов street-retail сохраняется.

      Диаграмма 2.Диапазон арендных ставок на помещения street-retail в основных торговых коридорах г. Воронеж в I квартале 2011 года, руб/кв м/мес

     
 
             В I квартале 2011 года продолжился поступательный рост арендных ставок на помещения в основных торговых коридорах города, что объясняется дальнейшей активизацией спроса на фоне дефицита качественного предложения. Наиболее востребованными по-прежнему остаются небольшие по площади торговые помещения на основных проездных и проходных улицах, в первую очередь: проспект Революции, ул. Плехановская, ул. Кольцовская, ул. Кирова, ул. Пушкинская, Ленинский проспект, ул. Димитрова.

        
              Следует ожидать усиления ротации арендаторов и дифференциации арендных ставок между удачными и слабыми проектами, разрыв между которыми все более усугубляется, причем в сторону снижения арендных ставок у последних. Если в условиях ненасыщенного рынка широко была распространена практика косметического ремонта и реконструкции торговых центров, что позволяло повысить их доходность, то в текущих условиях конкурентного рынка без проведения соответствующей реконцепции данная практика не будет столь успешной, поскольку современный торговый центр– это место, создающее удобство и благоприятную атмосферу для покупок и отдыха.        
Арендные ставки на офисные помещения.

      Рынок офисной недвижимости Воронежа нельзя назвать перенасыщенным, особенно, если речь идет о так называемом высоком сегменте – бизнес-центрах класса "А" и "В+". Дефицит качественных офисных площадей, согласно законам рынка, должен был бы подстегивать рост арендных ставок. Однако кризис внес свои коррективы – многие компании-арендаторы задумались о том, на своем ли они месте, и стали искать более выгодное предложение. Как следствие, бизнес-центры всех категорий вынуждены пересматривать свои отношения с арендаторами. 
 

 

      Тенденции:

• значительное превышение уровня предложения офисной недвижимости над спросом, что в свою очередь ведет к снижению арендных ставок, по некоторым объектам достигает 40%;
• владельцы новых офисных помещений  класса «А» и «В» вынуждены демпинговать, чтобы хоть как-то заполнить пустующие площади;
• максимальным спросом пользуются небольшие по помещения - от 10 до 30 кв. м., расположенные в центральной части города
• тенденция к оплате риэлтерских услуг собственником помещения (в прежние годы, при большом количестве покупателей и малом выборе ликвидных помещений, оплата услуг риэлторов в основном шла со стороны покупателя или арендатора).

 
 
 
 

Диаграмма  .Диапазоны значений предложений  аренды (ст 1 кв м) в г. Воронеж.

      В некоторых случая аренда может и  превышать показанного максимума. В нашем случае так и происходит. В дальнейшем будет написано обоснование  выбора ставок.

 

      4.Спрос на рынке торговой, гостиничной и офисной недвижимости в 2011 году.

      Спрос на торговую недвижимость.

      Основной  спрос на качественные торговые площади  традиционно формируется со стороны сетевых ритейлеров продуктов питания, товаров для дома, одежды и обуви, бытовой техники и электроники, мобильной связи. Удобство месторасположения, высокая плотность населения в зоне охвата, отличная транспортная доступность, интенсивный автомобильный и пешеходный трафик, единая концепция, эффективная маркетинговая политика, узнаваемость, репутация, влияющие, в конце концов, на посещаемость, остаются ключевыми параметрами выбора помещений в торговых центрах. 
В результате роста спроса на качественные помещения в наиболее популярных торговых центрах, заполняемость здесь приблизилась к 100%. У большинства топовых торговых объектов ведутся листы ожидания из потенциальных арендаторов. 

      Диаграмма3.Распределение спроса на торговые площади в профессиональных торговых центрах г. Воронеж  в 2011 году. 

              

      Кроме того, неравномерность предложения и низкая обеспеченность ряда районов города качественными торговыми площадями, ставит актуальной проблему строительства районных торговых центров площадью не более 10 000 – 15 000 кв. м с профессиональной концепцией и хорошим местоположением, в первую очередь, в Левобережном районе города, где наблюдается серьезный дефицит предложения профессиональных торговых объектов.

 
 
 
 
 
 
 
 

      Диаграмма 4.Обеспеченность торговыми площадями районов г. Воронежа по итогам I квартала 2011 года, кв м на 1000 жителей.

         
 
 
           Рост оборота розничной торговли и покупательской активности населения, высокий показатель ввода новых торговых объектов, уверенный темп восстановления рынка недвижимости от последствий финансового кризиса, делают Воронеж инвестиционно привлекательным, как для девелоперов, так и для крупных зарубежных и российских сетей, активная экспансия которых на воронежский рынок, как ожидается, будет продолжаться в течение всего 2011 года. 
Спрос на офисную недвижимость.

      Наибольший спрос на аренду наблюдается в сегменте небольших офисных помещений до 50 м2 (61%) в Центре города (72%) в местах со сложившейся офисной инфраструктурой. Наибольшим спросом на покупку пользуются офисные помещения площадью до 300 кв.м. (54%) в Центре города (65%). Предпочтение отдается помещениям с хорошим ремонтом, наличием связи, охраны, парковки, организованного питания - помещениям в бизнес-центрах. Основные требования потребителей офисных помещений - компании, работающие в сфере услуг и торговли - определяются четырьмя факторами: местоположение, качество отделки и технические возможности офисов, арендная ставка, наличие удобных подъездных путей и парковки.