Право собственности земли

В соответствии с Указом Президента РФ №1535 «Об Основных Положениях Государственной программы  приватизации государственных и  муниципальных предприятий в  Российской Федерации после 1 июля 1994 года» начался новый этап приватизации земель. Характерно, что Госдума  не утвердила Закон, и тогда Президент  утвердил Основные Положения своим  Указом. В основных положениях содержатся два раздела "4" и "410", специально посвященные приватизации этих земель, их купле-продаже при приватизации предприятий. В сферу сделок с  землей включились органы Госкомимущества.

7 марта 1996 г  принимается Указ Президента  Российской Федерации №337 "О  реализации конституционных прав  граждан на землю". Он еще  более расширяет земельную реформу.  Указом предусмотрены важные  меры по закреплению прав граждан  на земельные участки и доли  и на свободное распоряжение  ими в самых различных формах  для развития сельскохозяйственного  производства.

29 января 1997г.  принимается Лесной кодекс Российской  Федерации, который устанавливал  правовые основы рационального  использования, охраны, защиты и  воспроизводства лесов. В ст. 12 запрещалась купля-продажа, залог  и совершение других сделок, которые  влекут или могут повлечь за  собой отчуждение участков лесного  фонда, а также участков лесов,  не входящих в лесной фонд. Древесно-кустарниковая растительность  может переходить от одного  лица к другому в порядке,  предусмотренном гражданским законодательством  и земельным законодательством  Российской Федерации.

2 января 2000 г.  принимается Федеральный Закон  «О государственном земельном  кадастре». Земельный кадастр  создается и ведется в целях  информационного обеспечения: государственного  и муниципального управления  земельными ресурсами; государственного  контроля за использованием и охраной земель и иной связанной с владением, пользованием, распоряжением земельными участками деятельности. Государственный земельный кадастр содержит сведения о: земельных участках; территориальных зонах; землях и границах территории, на которых осуществляется местное самоуправление; землях и границах субъектов РФ; землях и границах РФ. В Едином государственном реестре земель содержится сведения о существующих и прекративших существование земельных участках. Также в нем содержатся следующие сведения о земельных участках: кадастровые номера; местоположение; площадь; категория земель и разрешенное использование земельных участков; описание границ земельных участков, их отдельных частей; наличие объектов недвижимого имущества и другие сведения.

Постановлением  Правительства от 26 июня 1999 г. № 694 была утверждена федеральная целевая  программа «Развития земельной  реформы в Российской Федерации  на 1999 - 2002 годы». Программа поставила  перед собой следующие основные задачи: повышение эффективности  использования земли, создание условий  для увеличения социального, инвестиционного  и производительного потенциала земли, вовлечение земельных участков в экономический оборот, повышение  плодородия почв и охрана земель; приватизация гражданами и юридическими лицами земли  в соответствии с законодательством, создание системы государственного земельного кадастра и государственной  регистрации прав на земельные участки  и другое недвижимое имущество и  сделок с ними. В основном Программа  была направлена на стабилизацию отношений  собственности на землю, укрепление гарантий конституционных прав граждан на землю, развитие рынка земли и другой недвижимости, земельные преобразования в сельской местности.

Восемь лет  реализация земельных отношений  происходила на основании указного права и норм, регулирующих земельные  отношения, содержащиеся в различных  законодательных актах: Гражданский кодекс; Градостроительный кодекс, федеральные законы - «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», «О садоводческих, огороднических дачных некоммерческих объединениях граждан», «О государственном Земельном кадастре», «О разграничении государственной собственности на землю», «О землеустройстве» и т.п.. Фактически, к моменту принятия Земельного кодекса Российской Федерации сформировалась довольно обширная нормативная база, регламентирующая земельные отношения в Российской Федерации. Земельный кодекс 2001 года представляет собой не кодифицированные абсолютные нормы, а выступает и качестве неких основ для дальнейшего развития и формирования земельного законодательства, является, политической кодификацией земельно-правовых норм. Из 103 статей земельного кодекса лишь четыре не содержат прямой отсылки на федеральный закон; федеральное законодательство; акты Президента и Правительства Российской Федерации, акты органов государственной власти субъектов Российской Федерации или органов местного самоуправления. Тем не менее, принятие Земельного кодекса является важным шагом, позволяющим одни акты признать утратившими силу, другие - дополнить, третьи - привести и соответствие. Земельный кодекс 2001 года не содержит разделения на общую и особенную части, состоит из 18 глав и 103 статей. 13 первых глав и содержащиеся в них нормы раскрывают механизм правового регулирования земельных отношений, Последующие главы кодекса содержат положения об особенностях правового режима различных категорий земель. Земельным кодексом установлена система принципов земельного законодательства. Определена новая идеология отношения к недвижимости и к земельному участку, на котором расположена недвижимость. По ранее действовавшему общему правилу, вытекающему из главы 37 ранее действовавших норм Земельного кодекса 1991 года и ст.552 Гражданского кодекса судьба земельного участка определялась судьбой расположенной на нем недвижимости. Сейчас это правило утрачивает свое значение. Во-первых, потому, что Земельный кодекс установил необходимость одновременного решения вопроса о судьбе недвижимости и судьбе земельного участка, Во-вторых, установлен запрет на продажу недвижимости без одновременной продажи земельного участка (ст. 35 ЗК РФ). Таким образом, недвижимость и земельный участок, на котором она расположена, в соответствии с Земельным кодексом признаются в качестве единого объекта. Аналогичная позиция была закреплена федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества», не допускающим приватизацию государственного или муниципального имущества без одновременной приватизации земельных участков, на которых расположено это имущество, либо оформления прав на аренду земельного участка под приватизируемым имуществом. В статьях 15-24 Земельного кодекса определен исчерпывающий перечень титулов землепользования: право собственности, право постоянного (бессрочного) пользования; право пожизненного наследуемого владения; аренда земельного участка; сервитут и срочное безвозмездное пользование земельным участком. Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса» (ст.10) определил, что иные права землепользования признаются и защищаются, однако, подлежат переоформлению в соответствии с правилами, установленными кодексом. Формы собственности на земельные участки в соответствии с Конституцией РФ Земельным кодексом РФ, ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю» - это: федеральная государственная собственность, государственная собственность субъектов федерации, муниципальная и частная.

Право частной  собственности доступно не только российским гражданам и юридическим лицам, но и иностранным гражданам и  лицам без гражданства, иностранным  юридическим лицам. Кодекс определяет исключения из этого общего правила, которых, по сути, всего два: первое - специальные случаи, установленные  федеральным законом; и второе - случаи, когда речь идет о собственности  на землю в пределах приграничных территорий. Перечень таких зон и  территорий должен быть установлен Указом Президента Российской Федерации. Следует  отметить значительное снижение сферы  применения такого титула землепользования, как право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. Обладателями этого титула в соответствии со статьей 20 Земельного кодекса могут  быть только органы государственной  или муниципальной власти; государственные  или муниципальные учреждения либо федеральные казенные предприятия. Иным субъектам на этом право земельный  участок не предоставляется. До 1 января 2004 года, обладатели титула постоянного (бессрочного) землепользования, кроме  субъектов, указанных в ст.20 ЗК РФ, обязаны переоформить свое право  землепользования на титул аренды, либо выкупить земельный участок  и приобрести титул собственника. Право пожизненного (наследуемого) владения земельным участком в соответствии с новым кодексом более не предоставляется. При этом владелец земельного участка  имеет право, но не обязан, переоформить свое право на право собственности  или аренды и каким - либо конкретным сроком реализация этого права кодексом не ограничивается. Землевладелец обладает и распорядительными полномочиями в отношении находящегося в его  владении земельного участка, путем  передачи его по наследству. Возможность  сохранения права пожизненного наследуемого владения земельным участком за наследниками предусмотрена частью 3 Гражданского кодекса РФ. Следует отметить, что  переоформление землепользования, находящегося в титуле постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, на право собственности  закрепляется Земельным кодексом с  учетом возможности таких действий однократно и бесплатно. Таким образом, кодекс признает право приватизации земельных участков гражданами однократно и бесплатно. Институт аренды земельных участков в новом Земельном кодексе претерпел значительные изменения, связанные, прежде всего, с расширением прав арендатора земельного участка. Кодекс устанавливает правило о том, что арендатор обладает правом передачи в субаренду земельного участка без согласия собственника, а только с его уведомлением, если иное не предусмотрено самим договором аренды. Данное обстоятельство несколько отличает институт аренды земельных участков от общих положений Гражданского кодекса РФ, предусматривающих обязательное согласие собственника. Своеобразие праву аренды придает и норма кодекса о том, что, если договор аренды является долгосрочным (свыше 5 лет), то в перечень его условий не могут быть включены требования о согласии собственника при передаче прав и обязанности от арендатора другому лицу, При передаче прав и обязанностей по долгосрочному договору аренды земельного участка другому лицу, ответственным за исполнение договора аренды, становится именно лицо, которому переданы права и обязанности. Обязанность уведомления арендатором арендодателя наличествует лишь при передаче земельного участка в субаренду. Титул срочного безвозмездного пользования земельным участком по существу представляет собой некий симбиоз ранее существовавшего права временного землепользования и гражданско-правового договора ссуды. Предусмотрены три формы срочного безвозмездного пользования земельным участком. Первая форма касается права пользования земельным участком на праве срочного безвозмездного пользования федеральным казенным предприятием, в случаях, необходимых для его нужд. Вторая форма срочного безвозмездного пользования земельным участком - это случаи, предусмотренные Гражданским кодексом, и, соответственно, к этой форме относятся правила договора ссуды. Третья форма - случаи срочного безвозмездного пользования земельным участком на условиях служебного земельного надела. Применительно ко всем трем формам титула срочного безвозмездного пользования земельным участкам, признаваемым Земельным кодексом, следует воспринимать нормы Гражданского кодекса, устанавливающие основные правила договора о срочном безвозмездном пользовании. Земельный кодекс устанавливает нормы, регулирующие сервитутное право. Сервитуты подразделяются на два вида: частные и публичные. Правовой институт частных сервитутов относится, в основном, к предмету регулирования отношений в соответствии с нормами главы 17 Гражданского кодекса Российской Федерации, на эти нормы Земельный кодекс содержит прямую ссылку, Положения о публичных сервитутах, содержащиеся в нормах Земельного кодекса, предполагают их установление правовыми актами органов государственной власти или правовыми актами местного самоуправления.

Особый интерес  в Земельном кодексе вызывают нормы, регулирующие земельные отношения  собственников объектов недвижимости. Не анализируя все сложные вопросы, возникающие в области регулирования  отношений землепользования, в этом случае, следует обратить внимание на появление в кодексе определенной новеллы. Статьей 36 Земельного кодекса  предусматриваются случаи, связанные  с землепользованием на титуле аренды множественными арендаторами. Если объект недвижимости принадлежит на праве  собственности нескольким собственникам  и расположен на неделимом земельном  участке, а этот участок находится  в государственной или муниципальной  собственности, то все собственники недвижимости обладают правом на заключение договора аренды. Следует обратить внимание, что данный договор не может быть договором аренды земельной  доли, поскольку участок неделимый. Статья 36 Земельного кодекса предполагает, что любой собственник недвижимого  имущества вправе обратиться с соответствующим  ходатайством к собственнику земли  о заключении договора аренды. Договор  аренды земли должен заключаться  в соответствии с той идеальной  долей, которая соответствует доле в праве на недвижимое имущество. Подобный договор, заключенный одним  из множественных собственников, должен содержать условие его открытости, то есть согласие арендатора о вступлении в договор иных собственников недвижимости.

Земельный кодекс Российской Федерации впервые за всю историю развития земельных  отношений закрепил значимость, важность и абсолютный характер земельных  отношений, обладающих экологической  сущностью, не исключающих эффективное  и прибыльное использование земель в Российской Федерации.

ГЛАВА 2 Теоретический анализ института права  собственности на землю

2.1 Понятие, сущность  и содержание права  собственности на  землю

В теории права  различают такие понятия, как  «собственность» и «право собственности». Собственность - сложное и многозначное понятие. С экономической точки  зрения собственность понимается как  система общественных отношений, складывающихся в процессе присвоения материальных благ.

Под правом собственности  в субъективном смысле понимают совокупность принадлежащих субъекту правомочий по владению, пользованию и распоряжению имуществом, позволяющая ему по своему усмотрению совершать в отношении  его любые действия, не противоречащие нормам права и охраняемым законом  интересам других лиц. Это право  собственности в субъективном смысле.

Право собственности  в объективном смысле - единый, комплексный  институт права, представленный совокупностью  конституционных, гражданско-правовых, уголовных, административных и иных правовых норм, закрепляющих, регулирующих и охраняющих состояние принадлежности материальных благ конкретным лицам [15, c.778].

Ст. 9 Конституции  РФ 1993 года говорит о том, что Земля  и другие природные ресурсы могут  находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. Таким образом, мы видим, что полного  и законченного перечня форм собственности  на землю просто-напросто не существует. Допускается установление любых  форм собственности на землю.

Конституция закрепляет только два ограничения осуществления  собственником своих прав - не нанесение  ущерба окружающей природной среде  и защита охраняемых законом интересов  других лиц (ст.9, 35).

Это же правило  содержит ст. 209 Гражданского кодекса  РФ. Лесной кодекс РФ предусматривает  для граждан возможность иметь  в собственности только древесно-кустарниковую  растительность, расположенную на земельном  участке и появившуюся на нем  в результате хозяйственной деятельности или естественным образом (ст. 20).

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежит  право владения, пользования и  распоряжения своим имуществом. Таким  образом, владение, пользование и  распоряжение это неотъемлемые составляющие права собственности.

Правомочие владения дает возможность обладать землей на основании закона: т.е. числить ее и на балансе, определять земельный  участок как часть своего хозяйства, просто «иметь» его в наличии.

Кроме того, собственник  на основании этого права может  требовать возврата земли из любого незаконного владения. Например, это  может быть арендодатель, которому арендатор не возвращает земельный  участок после истечения срока  аренды.

Право владения означает право собственника обладать земельным участком, т.е. беспрепятственно входить на участок, находиться на нем, держать под контролем земельный  участок, включая право не допускать  на него иных лиц.

С правомочием  владения тесно связано другое правомочие пользование.

Пользование предполагает возможность собственника извлекать  пользу из земельного участка для  удовлетворения различных собственных  материальных и нематериальных потребностей. И в отличие от иных видов имущества, возможные варианты, использования  которых определяют сами собственники, пользование земельным участком, точнее сказать, виды пользования перечислены  земельным законодательством.