Правовой режим отдельных катерогий земель

Порядок использования земель поселений определяется в соответствии с зонированием их территорий. Территория поселения в пределах его административных границ делится на территориальные  зоны. Документы зонирования территорий утверждаются и изменяются нормативными правовыми актами местного самоуправления (правилами землепользования и застройки).

Состав земель поселений  и зонирование их территорий определен  в ст. 85 ЗК РФ. В состав земель поселений могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам: жилым; общественно-деловым; производственным; инженерных и транспортных инфраструктур; рекреационным; сельскохозяйственного использования; специального назначения; военных объектов; иным территориальным зонам. Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.

Согласно Градостроительному кодексу РФ от 29.12.04 г. № 190-ФЗ, под  правилами землепользования и застройки  понимают документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов  местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной  власти субъектов Российской Федерации  городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и в котором  устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений;

В свою очередь, градостроительный  регламент – это устанавливаемые  в пределах границ соответствующей  территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится  над и под поверхностью земельных  участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и  предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства;

Правилами землепользования и застройки устанавливается  градостроительный регламент для  каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности  территориального сочетания различных  видов использования земельных  участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и  иных видов использования земельных  участков).

Для земельных участков, расположенных  в границах одной территориальной  зоны, устанавливается единый градостроительный  регламент. Градостроительный регламент  территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится  над и под поверхностью земельных  участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений.

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми  собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и  иных прав на земельные участки. Указанные  лица могут использовать земельные  участки в соответствии с любым  предусмотренным градостроительным  регламентом для каждой территориальной  зоны видом разрешенного использования.

Земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон  в случае, если:

виды их использования  не входят в перечень видов разрешенного использования;

их размеры не соответствуют  предельным значениям, установленным  градостроительным регламентом. Указанные  земельные участки и прочно связанные  с ними объекты недвижимости могут  использоваться без установления срока  приведения их в соответствие с градостроительным  регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для  жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.

Запрет на использование  земельного участка и прочно связанных  с ним объектов недвижимости до приведения их в соответствие с градостроительным  регламентом или срок приведения видов использования земельного участка и прочно связанных с  ним объектов недвижимости в соответствие с градостроительным регламентом  устанавливается органом местного самоуправления. Необходимо отметить, что реконструкция и расширение существующих объектов недвижимости, а также строительство новых  объектов недвижимости, прочно связанных  с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами.

Земельные участки в составе  жилых зон предназначены для  застройки жилыми зданиями, а также  объектами культурно-бытового и  иного назначения. Жилые зоны могут предназначаться для индивидуальной жилой застройки, малоэтажной смешанной жилой застройки, среднеэтажной смешанной жилой застройки и многоэтажной жилой застройки, а также иных видов застройки согласно градостроительным регламентам.

Земельные участки в составе  общественно-деловых зон предназначены  для застройки административными  зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового, социального назначения и иными предназначенными для  общественного использования объектами  согласно градостроительным регламентам.

Земельные участки в составе  производственных зон предназначены  для застройки промышленными, коммунально-складскими, иными предназначенными для этих целей производственными объектами  согласно градостроительным регламентам.

Земельные участки в составе  зон инженерной и транспортной инфраструктур  предназначены для застройки  объектами железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного  транспорта, связи, инженерной инфраструктуры, а также объектами иного назначения согласно градостроительным регламентам.

Земельные участки в составе  рекреационных зон, в том числе  земельные участки, занятые городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, используются для отдыха граждан и туризма.

В пределах черты городских, сельских поселений могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные  участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение.

Земельные участки, на которых  находятся объекты, не являющиеся памятниками  истории и культуры, но расположенные  в границах зон охраны памятников истории и культуры, используются в соответствии с градостроительными регламентами, установленными с учетом требований охраны памятников истории и культуры.

Земельные участки в составе  зон сельскохозяйственного использования  в поселениях – земельные участки, занятые пашнями, многолетними насаждениями, а также зданиями, строениями, сооружениями сельскохозяйственного назначения, – используются в целях ведения  сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования  в соответствии с генеральными планами  поселений и правилами землепользования и застройки.

Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, закрытыми водоемами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных  территориальных зон и не подлежат приватизации.

Виды и состав территориальных  зон выделяются также и в градостроительном  законодательстве. В соответствии со ст. 35 действующего Градостроительного кодекса РФ, в результате градостроительного зонирования могут определяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного  использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон.

В состав жилых зон могут  включаться: зоны застройки индивидуальными  жилыми домами; зоны застройки малоэтажными жилыми домами; зоны застройки среднеэтажными жилыми домами; зоны застройки многоэтажными жилыми домами; зоны жилой застройки иных видов.

В жилых зонах допускается  размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального  и коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, объектов дошкольного, начального общего и среднего (полного) общего образования, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, гаражей, объектов, связанных с проживанием  граждан и не оказывающих негативного  воздействия на окружающую среду. В  состав жилых зон могут включаться также территории, предназначенные  для ведения садоводства и  дачного хозяйства.

В состав общественно-деловых  зон могут включаться:

зоны делового, общественного  и коммерческого назначения;

зоны размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения;

зоны обслуживания объектов, необходимых для осуществления  производственной и предпринимательской  деятельности;

общественно-деловые зоны иных видов. Общественно-деловые зоны предназначены для размещения объектов здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, социального и коммунально-бытового назначения, предпринимательской деятельности, объектов среднего профессионального и высшего профессионального образования, административных, научно-исследовательских учреждений, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, объектов делового, финансового назначения, иных объектов, связанных с обеспечением жизнедеятельности граждан.

В перечень объектов капитального строительства, разрешенных для  размещения в общественно-деловых  зонах, могут включаться жилые дома, гостиницы, подземные или многоэтажные гараж

В состав производственных зон, зон инженерной и транспортной инфраструктур  могут включаться:

коммунальные зоны – зоны размещения коммунальных и складских  объектов, объектов жилищно-коммунального  хозяйства, объектов транспорта, объектов оптовой торговли;

производственные зоны –  зоны размещения производственных объектов с различными нормативами воздействия  на окружающую среду;

иные виды производственной, инженерной и транспортной инфраструктур.

Производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур  предназначены для размещения промышленных, коммунальных и складских объектов, объектов инженерной и транспортной инфраструктур, в том числе сооружений и коммуникаций железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного  транспорта, связи, а также для установления санитарно-защитных зон таких объектов в соответствии с требованиями технических регламентов.

В состав зон сельскохозяйственного  использования могут включаться:

зоны сельскохозяйственных угодий – пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими);

зоны, занятые объектами  сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения  сельского хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, личного подсобного хозяйства, развития объектов сельскохозяйственного  назначения.

В состав территориальных  зон, устанавливаемых в границах черты населенных пунктов, могут  включаться зоны сельскохозяйственного  использования (в том числе зоны сельскохозяйственных угодий), а также  зоны, занятые объектами сельскохозяйственного  назначения и предназначенные для  ведения сельского хозяйства, дачного  хозяйства, садоводства, развития объектов сельскохозяйственного назначения.

В состав зон рекреационного назначения могут включаться зоны в  границах территорий, занятых городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, пляжами, а также в границах иных территорий, используемых и предназначенных  для отдыха, туризма, занятий физической культурой и спортом.

В состав территориальных  зон могут включаться зоны особо  охраняемых территорий. В зоны особо  охраняемых территорий могут включаться земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение.

В состав зон специального назначения могут включаться зоны, занятые кладбищами, крематориями, скотомогильниками, объектами размещения отходов потребления и иными  объектами, размещение которых может  быть обеспечено только путем выделения  указанных зон и недопустимо  в других территориальных зонах.

В состав территориальных  зон могут включаться зоны размещения военных объектов и иные зоны специального назначения.

Помимо предусмотренных  могут устанавливаться и иные виды территориальных зон, выделяемые с учетом функциональных зон и  особенностей использования земельных  участков и объектов капитального строительства.

Вокруг городского поселения, за его чертой, может быть выделена пригородная зона поселения, в состав которой, согласно ст. 86 ЗК РФ, могут  включаться земли, находящиеся за пределами  черты городских поселений, составляющие с городом единую социальную, природную  и хозяйственную территорию и  не входящие в состав земель иных поселений.

В пригородных зонах выделяются территории сельскохозяйственного  производства, зоны отдыха населения, резервные земли для развития города. Границы и правовой режим  пригородных зон, за исключением  пригородных зон городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга, утверждаются и изменяются законами субъектов Российской Федерации. В  составе пригородных зон могут  выделяться зеленые зоны, которые  выполняют санитарные, санитарно-гигиенические  и рекреационные функции и в границах которых запрещается хозяйственная и иная деятельность, оказывающая негативное (вредное) воздействие на окружающую среду.