Земельный кадастр как инструмент регулирования социально - экономического развития города (на примере г. Екатеринбурга)

      В современном обществе кадастровая  оценка земель используется в следующих целях [59, c. 137]:

      в фискальных целях для налогообложения  недвижимости, установления ставок земельного налога и величины арендной платы;

      для информационной поддержки рынка  земли, фондового рынка ценных земельных  бумаг и ипотеки;

      для оценки эффективности существующего функционального использования территории, расчетной поддержки проектных разработок генерального плана города и в планировании крупномасштабных мероприятий общегородского характера;

      для информирования широкого круга заинтересованных лиц о стоимости городских земель для осуществления их прав и обязанностей в отношении принадлежащей им недвижимости и планируемых сделок с недвижимостью.

      Одним из важнейших направлений в данной области является обеспечение государственной  поддержки частных оценщиков, деятельность которых связана с функционированием вторичного земельного рынка. Росземкадастр ведает вопросами организации государственного регулирования деятельности частных оценщиков на основе лицензирования и сертификации. На него также возложена ответственность за законодательное определение их ответственности за достоверность результатов производимой ими оценки земельных участков. Наиболее важными целями, которые стоят в области оценки земель на данный момент, являются следующие [24, c.19]:

      Создание  государственной системы оценки земли для целей налогообложения;

      Определение правового статуса оценщиков  земли и их взаимоотношений с  государственными органами и заинтересованными лицами;

      Включение в сферу регулирования федеральным  законодательством процедуры установления показателей государственной кадастровой оценки земельных участков;

      Закрепление принципов оценочного зонирования  с целью последующего определения  показателей оценки земель по зонам;

      Основным  правовым документом, регламентирующим сферу государственной кадастровой оценки земель, является принятое в августе 1999 года постановление Правительства Российской Федерации "О государственной кадастровой оценке земель".

      Важнейшим инструментом выявления объективной  рыночной стоимости земель является использование торгов при продаже прав на земельные участки. Для оказания помощи устроителям таких мероприятий разработаны рекомендации по проведению торгов (аукционов, конкурсов) по продаже земельных участков.

      Специалистами Росземкадастра проводится анализ ставок нормативной цены земли, действующих в разных субъектах Российской Федерации, а также осуществляется сбор и обработка данных, отражающих дифференциацию средних ставок земельного налога в городах и поселках городского типа. По результатам проведенных аналитических работ готовятся сводные данные по России в целом. Проводятся работы по созданию механизмов установления нормативов компенсационных платежей за ограничения, налагаемые на использование земель различных категорий, а также при обременении прав собственника правами других лиц. Ежегодно специалистами Росземкадастра готовится государственный статистический отчет "Арендная плата и цена земельных участков" [55,c. 12]. 

      1.2.2. Особенности земельного  кадастра на землях  поселений 

      Земельный кадастр городских территорий является составной частью государственного земельного кадастра (ГЗК). При этом специфика городских земель определяется в несколько раз более высокой стоимостью этих территорий по отношению к другим категориям, в связи с высокой степенью их урбанизации (вложенных капитальных затрат). При социалистической системе планирования экономики фактор стоимости земель игнорировался, и, как следствие, приводил в вопросах землепользования к волюнтаристским, спонтанным решениям. В отличие от кадастра сельскохозяйственных земель, который действительно был достаточно развит (см. выше раздел.1.1), дифференцировавшего все земли по системе бонитетов, ни классификационные признаки, ни система оценки городских земель до последнего времени не существовали. Более того – утвержденная и введенная в действие “Система классификаторов для ведения Государственного земельного кадастра” (Москва, ФКЦ “Земля”, 2000) содержит около 100 видов целевых назначений земель сельхозназначения, и только 7 – для земель поселений (причем 2 – только для земель сельских населенных пунктов). Подобный низкий уровень структуризации с одной стороны является положительным фактором, так как расширяет возможные сферы деятельности на земельных участках, с другой стороны не позволяет учитывать степень рентабельности того или иного вида деятельности, и в связи с этим резко сужает востребованность кадастровой информации.

      Методика  оценки земель поселений также утверждена только в 2000 г. (при этом методика оценки земель сельхозназначения утверждена Постановлением Правительства РФ, что повышает ее статус, методика оценки городских земель – Приказом Росземкадастра, что сужает сферу применения до отраслевой) и практического применения пока не нашла. Применение западного опыта реализации городских кадастровых систем в России практически невозможно, в связи с тем, что в их основе лежит рыночный механизм установления кадастровой стоимости, у нас, в отсутствии института частной собственности, определить реальную рыночную стоимость земельных участков невозможно.

        Если на федеральном уровне  основными задачами кадастра  являются: фискальная составляющая, сбор статистической отчетности  и продвижение государственной  земельной политики (в частности  политики в области создания  АИС ГЗК) на территорию, то кадастр  населенного пункта имеет большое значение для органов местного самоуправления в целях оперативного управления территорией, планирования, контроля за использованием земельных ресурсов, контроля за рынком земли. Также система АИС ГЗК позволяет на своей базе создавать градостроительный кадастр, который разрабатывается с учетом перспектив развития города.

      Государственный градостроительный  кадастр – государственная информационная система сведений, необходимых для осуществления градостроительной деятельности, в том числе для осуществления изменений объектов недвижимости. Основой государственного градостроительного кадастра является государственный земельный кадастр [1, c. 58].

      Градостроительный кадастр позволяет реализовать  стратегию развития города, заложенную на определенный срок, например, стратегия “зеленый город”, стратегия выноса промышленных гигантов с территории города и т.д. Также на базе земельного и градостроительного кадастров может разрабатываться генеральный план города.

    Достоверная кадастровая информация позволяет принимать более эффективные решения на уровне города, более точно прогнозировать и моделировать уровень рыночных цен на землю, что важно для пополнения бюджета, а также воздействовать на рынок земли и недвижимости, обеспечивать надежность операций с землей и недвижимостью прежде всего в сфере ипотечного кредитования.

      Создание  городского кадастра позволяет обеспечить интересы физических и юридических  лиц, которым кадастровая информация необходима для инициируемых ими действий в сфере гражданского оборота земли (купля - продажа, дарение, завещание, ипотека и т. д.), а также для информационного обеспечения предпринимательской деятельности банков, страховых компаний, оценщиков, нотариусов, инвесторов и др., а также интересы органов государственной власти и местного самоуправления: государственная защита прав землепользователей; массовая кадастровая оценка земель в целях налогообложения. Систему земельного кадастра необходимо рассматривать как элемент инфраструктуры города, обеспечивающий создание единого экономического пространства в условиях рыночной экономики, без которого невозможно развитие инвестиционного процесса [25, c. 7-8]. 

1.3. Состояние реформирования  земельных отношений  в РФ 

      С начала 90-х годов в Российской Федерации идет процесс реформирования земельных отношений, происходит значительное перераспределение земли, передача ее в частную и коллективно-долевую собственность (см. рис. 2). Новый тип земельных отношений, основанный на многообразии форм собственности на землю, закреплен в Конституции Российской Федерации и других законодательных актах.

      Узаконены такие нормы общественных отношений, как институты собственников  и арендаторов земли, залог, продажа  и другие сделки с земельными участками, платность землепользования, регистрация  прав на землю и выдача соответствующих документов. 

      Рис.2. Собственность на землю в Российской Федерации, на 1 января 2000 г.*

      * Источник: [70].

Проведена реорганизация 23,5 тыс. колхозов и совхозов, осуществлена приватизация 115,9 млн. га их земель. В итоге 11,8 млн. работников бывших колхозов и совхозов стали собственниками земельных долей. Сформирован значительный слой крестьянских (фермерских) хозяйств (270,2 тыс.хозяйств), в распоряжение которых передано 13,8 млн.га земель. Создан фонд перераспределения земель на площади около 32 млн.га. В собственность граждан передано 138 млн.гектаров или 63 процента всех сельскохозяйственных угодий страны. Дополнительно еще около 4 млн.граждан могут стать собственниками сельскохозяйственных земель в ходе дальнейшей приватизации сельскохозяйственных угодий [70].

      Собственниками  приватизированных предприятий  и иных объектов недвижимости выкуплено  свыше 10 тыс. земельных участков под такими предприятиями и объектами (см. рис.3).

      

      Рис. 3. Доли частных земель в субъектах Российской Федерации, на 1 января 2000г.*

      * Источник: [70].

      Органам местного самоуправления передано в  ведение 36,4 млн. га земель (153,3 тыс. сельских населенных пунктов с прилегающими территориями). В городах и поселках городского типа из 7,5 млн. га земли в собственность граждан и юридических лиц передано 6 процентов земли.

      Решена  в основном проблема обеспечения  граждан земельными участками. 43,6 млн. граждан имеют земельные участки  для ведения личного подсобного хозяйства, коллективного садоводства и огородничества, индивидуального жилищного и дачного строительства. В настоящее время в их собственности, владении и пользовании находится около 8,3 млн. га земель. Средний размер земельных участков личных подсобных хозяйств вырос с 0,19 до 0,36 га, а для садоводства - с 0,06 до 0,08 га.

      Зарегистрированы  права граждан и юридических  лиц на большую часть земельных  участков. Документы, удостоверяющие права на землю, выданы 35 млн. граждан и 672 тыс. юридических лиц и крестьянских хозяйств.

      Введена плата за пользование землей. Ставки земельного налога и арендной платы  дифференцированы в зависимости от местоположения и качества земельных участков.

      Обеспечены  поступления земельных платежей в бюджеты всех уровней: в 1995 году - 3,3 трлн. рублей, в 1996 году - 5,4 трлн. рублей, в 1997 году - 9,5 трлн. рублей (в ценах соответствующих годов).

        Формируются основы земельного  рынка и его инфраструктуры. Количество  сделок с землей постоянно возрастает и в настоящее время достигло 450 тысяч в год (см. рис. 4, 5).

     Указ  Президента РФ от 7 марта 1996 г. "Об обеспечении  конституционных прав граждан на собственность на землю" разрешил следующие операции с землёй: наследование, использование для организации частных семейных ферм и подсобных хозяйств, продажу, дарение, обмен на собственность или другие земельные участки, сдачу в аренду для ведения фермерского хозяйства (в том числе за пожизненное содержание), обмен на акции фермерского хозяйства

     В результате на 1 января 2000 г. 11.9 млн. землевладельцев обладают 117.6 млн. га земли, 10.9 млн. получили свидетельства о праве собственности на землю, 64.5% землевладельцев распорядились своим конституционным правом. 

      Рис.4.  Развитие земельного рынка в России*

      * Источник: [70].

Сделки на земельном рынке России в 1996-1999 гг.

• Аренда 90.70%
• Продажа права аренды земли 0.16%
• Продажа государственных и муниципальных земель 0.43%
• Продажа земли частными и юридическими лицами 5.59%
• Дарение 0.43%
• Наследование 2.83%
• Залог 0.02%

 
 

      Рис. 5. Операции на рынке земли в России в 1996-1999 гг.*

      * Источник: [70]. 

      Рис. 6. Сбор платы за землю в Российской Федерации в 1994-1999 г.*

      * Источник: [70].