Земельный кадастр как инструмент регулирования социально - экономического развития города (на примере г. Екатеринбурга)

 

      В данной главе мы покажем, как проводимые работы по созданию городского  кадастра влияют на социально-экономические процессы в Екатеринбурге.

      Существенную  роль в ускорении социально-экономического развития города играет адекватное формирование критериев для осуществления земельной налоговой политики, выявление землепользователей, определение и регулярная корректировка уровня земельных платежей в рамках проводимой земельной политики. Все это требует адекватного информационного обеспечения и непрерывного анализа возможных последствий управленческих решений с помощью современных информационных систем, в частности земельного кадастра.

      Таким образом, формирование рынка земли, правильный учет стоимости земли, адекватная земельная ценовая и налоговая политика и ее полноценное информационное обеспечение позволяет существенно повлиять на экономическую политику города, сделать еще больший акцент в развитии города на более полное удовлетворение интересов его жителей. 

1. Роль  земельного кадастра в формировании бюджета  города Екатеринбурга

 

     Земельный налог и арендная плата за землю  являются одним из источников формирования городского бюджета. Анализ запланированных средств от земельных платежей в местные бюджеты крупных и экономически развитых городов на 2000 год представлен в Приложении 3. Из приведенных данных видно, что в доходной части городских бюджетов поступления от земельного налога в среднем составляют около 5%.  В Екатеринбурге земельные платежи формируют - 3,3% доходной части городского бюджета, в Перми – 5,9%,  в Челябинске - 6,8%.  Причем в городские бюджеты в РФ, за  исключением Москвы, больше средств поступает от земельного налога,  чем от арендной платы. За последние пять лет складывается тенденция к росту поступлений платы за землю (в том числе и в Екатеринбурге) [15; 17; 22].

      Преимущественным  источником пополнения бюджета в  Екатеринбурге является подоходный налог с физических лиц (27,0 % всех поступлений в бюджет). Следующим  по весомости является местный налог  на содержание жилфонда – 21,7 %. Налог  на добавленную стоимость и налог на имущество предприятий и физических лиц формируют по 11,0% доходов бюджета. В новый Налоговый Кодекс заложена тенденция передачи средств от поступления подоходного налога в Федеральный бюджет и увеличение доли налога на имущество, в т.ч. земельного налога в доходной части бюджета (что соответствует мировой практике) путем расширения полномочий местных органов власти в дифференциации ставок земельного налога.

     Распределение земельных платежей между уровнями бюджетной системы РФ осуществляется в следующем объеме:

     -в  федеральный бюджет - 30%,

     -бюджеты  субъектов РФ (за исключением  г. Москвы) - 20%,

     -бюджеты  городов и поселков,  иных  муниципальных  образований -50%.

     Поступление земельных платежей в Екатеринбурге  с каждым годом повышается (см. приложение 4,5). Это обусловлено работами по созданию земельного кадастра (см. вторую главу), а также усилением темпов проведения компании по оформлению договоров аренды земли по материалам инвентаризации.

     С 1996 г. трижды проводилась увеличение ставок земельного налога: в 1997 г. и 1998 г. – в 2 раза,  в 2000 г. – в 1,2 раза. Эти увеличения были направлены на компенсацию инфляции, в связи с этим наблюдается большое увеличение земельных платежей в последующие годы, которое не связано с проведением кадастровых работ в городе.  

      Особенно  хорошо видна тенденция повышения  земельных платежей после проведения кадастровых работ на примере 1996, 1997 и 2000 годов, так как в 1996 и 1999 гг. не было увеличения ставок земельного налога. Экономическая оценка территории муниципального образования, выполненная Институтом экономики УрО РАН и инвентаризация земель Железнодорожного района, проведенные в 1996 г. способствовали увеличению поступлений земельных платежей по г. Екатеринбургу во все уровни бюджетов почти в два раза с 42000 тыс. рублей в 1996 году до 74825 тыс. рублей в 1997 г. С 1999 по 2000 гг. проводилась инвентаризация Октябрьского района и в 2000 году земельные платежи по этому району увеличились с 17163 тыс. руб. до 31492 тыс. руб.

      Так как все районы города не одинаковы по площади и соответственно сбор земельных площадей в крупных районах может быть выше чем в районах с меньшей площадью, то в работе выполнен расчет земельных платежей в расчете с 1га территории.

      В 2000 году поступления в расчёте с 1 га территории в среднем по городу составили 6,5 тыс. руб., а в Железнодорожном районе - около 10,8 тыс.руб. с 1 га, в Орджоникидзевском – 4,9 тыс. руб. с 1 га, в Кировском – 6,7 тыс.руб. с 1 га. По отдельным районам (где не было инвентаризации) поступления ниже среднего уровня почти в два раза (Верх-Исетский с 1 га. – 2,7 тыс.руб.). 

      В 1999 г. также не было изменения ставок земельного налога, а уже в 2000 г. объем  земельных платежей значительно вырос по всем районам города, этот рост связан с повышением платежей по арендной плате в 1999 г. – 66485 тыс.руб., в 2000 г. -  143884 тыс. руб. Большой прирост земельных платежей, был связан с принятием в 1999г. Госдумой закона о налоговой амнистии, благодаря которому была разрешена выплата задолженностей  без выплаты пени.

     За 1999 год в Екатеринбурге выявлено 710 юридических  лиц и 5323 граждан-недоимщиков  по арендной плате. В случае не внесения арендной платы в установленный  срок,  арендатору начисляется пеня.  В 2000 году размер пени за просрочку  платежа по договорам аренды земли составляет 0,1% от суммы недоимки за каждый день просрочки.  Для сравнения, в Челябинске и Перми величина пени такая же, в Москве  составляет 0,3%.

      С учетом проведенного анализа можно  отметить, что четко видна положительная  тенденция роста земельных платежей, в связи с проводимой Администрацией города инвентаризацией земель города и других кадастровых работ. Анализ поступления земельных платежей по тем районам города, где прошла инвентаризация, показывает, что поступившие платежи как минимум в два раза выше, чем в районах, где не было инвентаризации.

      Также в работе выполнен расчет экономической эффективности кадастровой системы. Для этого потребовалось сравнить сумму, затраченную на создание кадастра в Екатеринбурге – 17500 тыс. руб. (см. п. 3.4.) с приростом земельных платежей после проведения кадастровых работ по каждому району. Для этого был выявлен этот прирост в процентном соотношении, он составил в среднем 40%. Затем по каждому району за все годы после проведения кадастровых работ была выделена доля от земельных платежей в 40% (например по Железнодорожному району эти доли составили в 97г. – 4400тыс. руб.; в 98г. – 6400 тыс. руб.; в 99г. – 13600тыс.руб.; в 2000г. – 16800 тыс. руб.) Просуммировав полученные цифры, был получен прирост земельных платежей после проведения кадастровых работ в городе с 1997 по 2000гг., который составил около 150000 тыс. руб. (см. таблицу 2).

      Таблица 2

      Прирост земельных платежей после проведения кадастровых работ

        в Екатеринбурге*

      *Составлено  автором по информации, предоставленной  городской налоговой инспекцией

      Выполненные расчеты доказывают, что кадастровая система действительно является эффективной и самоокупаемой, она принесла доход в 8 раз больше чем затраты на ее создание.

     В отношении использования средств,  поступающих от платы за землю, Закон  РФ "О плате за землю" определяет, что земельный налог и арендная плата учитываются в доходах и расходах соответствующих бюджетов отдельной строкой и используются исключительно на следующие цели:

        - финансирование мероприятий по  землеустройству, ведению земельного  кадастра, мониторинга, охране земель и повышению их плодородия, освоению новых земель, на компенсацию собственных затрат землепользователя на эти цели и погашение ссуд, выданных под указанные мероприятия и процентов за их использование. Средства на эти цели расходуются  по соответствующим нормативам;

        - инженерное и социальное обустройство  территории.  Оно  включает  создание необходимых условий для предоставления земель,  рационального и эффективного использования их по назначению (строительство  дорог, линий связи, электроснабжения, водопровода, канализации, газоснабжения).

     В Екатеринбурге в бюджете на 2001 год, запланированный расход на финансирование мероприятий по улучшению землеустройства и землепользования от земельных платежей составляет 32,5% [22].

     Ежегодно  землеустроительными и финансовыми  органами разрабатывается и утверждается главой города программа расходования средств, поступающих от платы за землю.  В  программе  устанавливаются объемы финансирования конкретных объектов. Большая часть средств используется для финансирования работ по созданию земельного и городского кадастра, инженерное обустройство территории, охрану земель.

     В 2001 году средства,  поступившие от платы за землю на территории  города Екатеринбург, планируется расходовать следующим образом:

        - землеустройство – 2,05 %;

        - земельный и городской кадастр  - 31,35 %;

        - мониторинг земель   - 0,13 %,

        - повышение плодородия почв –  2,94 %

        - освоение новых земель – 22,14 %;

        - инженерное обустройство территории – 31,32 %;

        - охрана земель - 10,08 %.

        При этом службами, выполняющими  указанные мероприятия и ответственными  за финансирование,  выступают  Комитет по земельным ресурсам  и землеустройству г. Екатеринбурга, Главное управление архитектуры и регулирования земельных отношений, районные службы, Управление капитального строительства, Управление благоустройством, Управление здравоохранения, Комитет по экологии и другие. 

2. Развитие  земельного рынка  в Екатеринбурге

 

      С 1992 г. в Екатеринбурге начал формироваться рынок земли, в частную собственность в основном предоставляются небольшие по площади земельные участки (до 1000 кв.м.) с целевым назначением только для индивидуальной жилой застройки и садово-огороднических хозяйств. С началом земельной реформы в Екатеринбурге резко активизировался процесс предоставления земли в частную собственность физическим лицам по землеотводным документам – первичный рынок земли (с 1993 г. по 1999г. – 36473 сделки), а на базе первичного рынка формируется вторичный рынок земли, основой которого является купля-продажа земельных участков. Сделки купли-продажи увеличиваются каждый год, что также видно в таблице 3. 
 
 
 
 
 
 

      Таблица 3

      Развитие  земельного рынка в Екатеринбурге*