Принятие решения о строительстве торгового центра в городе Новоалтайске

• Все эти экономические составляющие позволяют поддерживать относительно высокий для края уровень жизни населения города.

Вместе с тем среднемесячная заработная плата в городе существенно ниже уровня показателей РФ и Сибирского федерального округа и составляют, соответственно, 87,7% и 80,9% соответственно. Практически не возрастает ее покупательная способность к уровню потребительской корзины, оборот  платных услуг на душу населения –  42,8% от уровня РФ, оборот  розничной  торговли  –  45,5%  к уровню СФО и 38,3%  – РФ. 

Следует отметить, что  за  10 лет  объем инвестиций в  основной капитал  в действующих  ценах вырос в 10  раз. По объему инвестиций  на душу населения (7083 руб.) и ИФО (121,2%) г.  Новоалтайск занимал четвертое место в крае в 2010 г. Отличительной особенностью 2011 года стал рост инвестиционной активности – так, в экономику и социальную сферу, а также на увеличение объемов жилищного строительства (в основной капитал), из всех источников финансирования было привлечено 870 млн. руб.

Также в 2010 г., по сравнению с 2011 г., наметилась тенденция к увеличению автотранспорта в г. Новоалтайске, в том числе, и легковых автомобилей (с 11231 шт. до 13093 шт.).

Все это свидетельствует о наличии  тенденции увеличения покупательной способности жителей г.Новоалтайска, формировании благоприятных предпосылок для строительства торгового центра в этом городе.

 

2.2.Рынок недвижимости

 

Показателем активного развития города является объем ввода жилья, в  соответствии с которым г. Новоалтайск  занимает третье место в крае. В 2010 г. этот показатель составил 289 кв. м. на 1000 чел. населения, при этом темпы ввода жилья составили 120,2%. В настоящее время в условиях реализации  национального проекта «Жилище»  возник существенный спрос у частных инвесторов на строительство  многоэтажного жилья  в   пределах территориального резерва для комплексного развития перспективной многоэтажной жилой застройки,  расположенной  в центральном и северном жилых районах города.

 

2.3.Инфраструктура

 

 В соответствии  с генеральным планом г. Новоалтайска планируется формирование нового компактного административно-делового центра города, дальнейшее развитие южного промузла в примыкании к Бийской дорожной развязке, строительство обводной дороги в районе поселка Рассвет. Эксперты выделяют следующие направления развития города: по мнению начальника отдела развития инвестиционной деятельности Главного управления экономики и инвестиций Алтайского края, «планируется запустить троллейбусы из Барнаула до Новоалтайска», что будет способствовать более тесной интеграции городов.

 Обсуждается, также,  возможность объединения Барнаула  и Новоалтайска в один город, но при этом эксперты отмечают, что никакие конкретные действия относительно решения этого вопроса пока еще никем не предприняты, и, очевидно, в ближайшее время эта идея не будет реализована.

Еще одним важным моментом является строительство дороги Северный обход. Эксперты считают, что транспортная развязка будет идти по северу через Обь и таким образом связывать Барнаул и Новоалтайск, что может способствовать развитию города в качестве логистического центра. В свою очередь заместитель председателя комитета по экономике и инвестициям г. Барнаула, начальник отдела программно-целевого управления и инвестиционной политики ставит под сомнение этот факт, приводя следующие аргументы: «Дорога будет располагаться немного севернее и как бы уходить в сторону, и, скорее всего, г. Новоалтайск окажется, как бы, между двух дорог».     Следовательно, учитывая разные мнения по поводу развития транспортной структуры г. Новоалтайска и отсутствие каких-либо нормативно-правовых актов и проектов, подтверждающих развитие г. Новоалтайска в качестве логистического центра, можно сделать вывод, что перспектива развития города в данном направлении пока остается неясной. При этом предпосылки, к которым относится выгодное географическое положение города, развитая транспортная инфраструктура, говорят о потенциале развития этого муниципального образования именно в данном направлении. 

Необходимо отметить, что экономику города определяют такие  краевые лидеры производства, как «Алтайвагон», известный своей продукцией на всю Россию, «Алтай-кровля», «Новоалтайский завод железобетонных изделий», «Белоярский мачтопропиточный завод», «Новоалтайский завод мостовых конструкций», «ДСУ – 7» и другие предприятия.

Анализ показателей  промышленного развития и потенциала г. Новоалтайска  показывает, что его уровень является достаточно высоким среди муниципальных образований Алтайского края.  Индекс промышленного производства  в 2008 – 2010 гг. составил соответственно 113,1; 101,3; 100,4%, а в 2011 г. – 110,3%. Члены Совета администрации города отметили, что это пиковый показатель за последнее время, который позволил г. Новоалтайску выйти на второе место по краю.

• Таким образом, все эти экономические показатели характеризуют относительно высокий для края уровень жизни населения города. По размеру среднемесячной заработной платы и темпам ее роста г. Новоалтайск занимает второе место в крае, по собственным доходам на душу населения – пятое, по вводу жилья – третье, но при этом такие показатели, как оборот розничной торговли и общественного питания, покупательная способность, существенно ниже показателей по России. В целом, учитывая тенденции к увеличению числа населения до 105 тыс. человек, рост покупательной способности и недостаточная обеспеченность населения современными торговыми площадями позволяют считать город привлекательным для строительства нового торгового центра.

2.4.Потребительская культура

 

 Следующей предпосылкой является уровень развития потребительской культуры жителей города. На формирование и развитие культуры потребления жителей г. Новоалтайска наблюдается влияние соседствующего с ним г. Барнаула, где сфера торговли развита в большей степени. Опыт потребления товаров в краевом центре сформировал у населения г. Новоалтайска требования определенного уровня к ассортименту товаров и услуг, их качеству, уровню обслуживания. Эксперты отмечают, что осведомленность о потребительских требованиях и сложившихся привычках потребления у жителей г. Новоалтайска позволит сформулировать оптимальное предложение для покупателя, а, следовательно, создать конкурентоспособный торговый объект.

 

 

 

 

3.Существующая и перспективная конкуренция торговых предприятий

 

 Учитывая, что новый  торговый центр планирует предлагать разнообразные услуги (бизнес-центр, кафе, развлекательные услуги и др.), необходимо оценить объекты, способные составить конкуренцию в рамках рассматриваемого района.

Важнейшим показателем  для определения привлекательности  территории для строительства торгового центра является обеспеченность города торговыми площадями, норма которой, по оценкам экспертов, должна составлять, как уже отмечалось выше, 300 кв. м. качественной торговой площади в расчете на 1000 жителей. В г. Новоалтайске показатель обеспеченности торговыми площадями населения составляет 297 кв. м.

 Таким образом, показатель нормы обеспечения торговыми площадями в г. Новоалтайске практически достигнут, но при этом качественно организованной сферы услуг на данный момент нет.

В г. Новоалтайске, по состоянию на 2010 г., сложилась следующая структура потребительского рынка города: 298 стационарных предприятий розничной торговли, 192 киоска, 17 павильонов, 30 оптовых организаций. Количество стационарных магазинов в г. Новоалтайске за период  2006–2010 гг.  выросло на 15%, их торговая площадь – на 31%, годовой оборот розничной торговли на 2010 г. составил 1888,3 млн. руб.

 Также необходимо  отметить, что рынки города являются  важной составной частью потребительского рынка. На их долю приходится около 28% всего розничного товарооборота. Активизируется работа по приведению рынков в надлежащее техническое и санитарное состояние.

По итогам же 2010 г. в г. Новоалтайске зарегистрировано 216 торговых предприятий. Наибольший  удельный вес (86%) в формировании оборота розничной торговли остается за малыми организациями и  индивидуальными предпринимателями.

 Для увеличения  объемов торговой деятельности  предприниматели совершенствуют формы и методы обслуживания, обновляют интерьеры магазинов, применяют сезонные и праздничные скидки. Доля продажи товаров на рынках остается высокой – около 15%. Годовой оборот розничной торговли в г. Новоалтайске в 2011 г. составил 2322695 тыс. руб., что на 123% выше предыдущего года. При этом необходимо отметить, что показатель прироста товарооборота существенно выше среднекраевого, который за аналогичный период составил 115,3% (по данным Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Алтайскому краю).

Показатель розничного оборота общественного питания в 2011 г., по оценки специалистов, в г. Новоалтайске невысокий, его темп прироста тоже ниже среднекраевых и составляет 105,4%, тогда как по краю – 113,4%. Невысокие значения данного показателя, по сравнению с существенным преимуществом розничного товарооборота в целом, свидетельствует о том, что жители г. Новоалтайска предпочитают потреблять такие товары, как одежда, аксессуары, косметика и др. Питаться же они предпочитают дома.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

4.Оценка земельного участка и анализ месторасположения торгового предприятия

 

Торговый центр предполагается разместить в южной части города, в районе ул. Магистральной. Рядом, на расстоянии менее 100 м. от планируемого объекта, расположен обширный частный сектор. Данная территория застроена индивидуальной одноэтажной жилой застройкой, преимущественно носящей нерегулярный характер, плотность застройки зоны низкая, уровень благоустройства невысокий.

На северной стороне  значительная площадь отведена под  гаражи. Здесь расположены, также, строительные магазины различного профиля, автостоянка в пределах 3 – 5 мин. пешеходной доступности и две автобусные остановки на расстоянии 30 – 80 м. от нового объекта строительства, что свидетельствует о пешеходной и транспортной активности данного района.

На востоке построены  жилые многоэтажные дома с административными помещениями и объектами социальной инфраструктуры, находящимися в пределах 10 – 15 мин. пешеходной доступности от нового торгового центра. Необходимо отметить, что в соответствии с генеральным планом застройки г. Новоалтайска  эта часть города формируется как деловой и административный центр, вокруг которого сосредоточены компактные жилые микрорайоны, имеющие четкую планировочную структуру.

 Жилые постройки  данного района представляют  собой многоэтажные здания панельного типа, свидетельствующие о присутствии потенциальных клиентов с невысоким и средним уровнем доходов. Плотность застройки средняя, что говорит о потенциале территории для возведения новых современных зданий.

 С точки зрения  привлекательности или эстетичности окружающего вида будущего объекта восточный сектор является наиболее живописным, поскольку именно здесь осуществляется строительство новых и современных зданий.

Северный и западный секторы  наименее привлекательны, поскольку  здесь сконцентрированы постройки складского типа, гаражи, что обусловливает отсутствие прогулочных зон вблизи торгового центра.

• В целом уровень объектов инфраструктуры и жилых построек свидетельствует о том, что доход населения, проживающего в районе,  соответствует среднему уровню.
• Анализ территории показывает целесообразность размещения на данной территории торгового центра, а недостаток, связанный с неприглядностью технического сектора, можно компенсировать за счет организации вокруг торгового центра комфортабельной зоны для прогулок.
• Расположение земельного участка для нового торгового центра представлено на рисунке 1.

Рис. 1. Расположение земельного участка торгового центра на карте г. Новоалтайска

Рассматриваемый участок  весьма удобно расположен вдоль главной  дороги, соединяющей две основные зоны города: территорию привокзальной площади и территорию «стройки». Наличие широких периферийных и радиальных магистралей обеспечивает свободный доступ к участку из двух частей города. Такое центральное расположение способствует большей доступности многих видов транспорта. Текущее функциональное зонирование обеспечивает хороший подъезд крупногабаритного транспорта (автобусов, грузовиков).

Объект нового строительства  расположен в зоне, где в непосредственной близости отсутствуют исторические градостроительные доминанты, поэтому участок, отведенный под строительство, не регулируется режимами использования территорий, приближенных к памятникам историко-культурного значения.

Участок нового торгового  центра находится между двумя  основными частями города, на границе так называемого района «стройки», в результате здание будет просматриваться со всех близлежащих транспортных магистралей. Его покупателями, без преодоления сколько-нибудь значительных транспортных проблем, могут стать жители смежных микрорайонов города, ибо торговый центр будет находиться в пределах пешеходной доступности для многих жителей города.

В непосредственной близости к новому объекту строительства  размещена автобусная остановка, которая является остановочным пунктом для тридцати маршрутов автобусов и маршрутных такси. Также рядом находится автостоянка. Помимо этого отведена площадь для стоянки машин в районе автомобильного супермаркета.

 В целом участок  имеет хорошую транспортную доступность  для будущих клиентов, которые могут добираться до КТЦ как на общественном транспорте, так и на автомобиле. При этом наличие названных объектов и месторасположение торгового центра, близкое к центральному, способствуют формированию пешеходной активности в посещении торгового центра. А наличие остановки, являющейся ближайшей для населения жилых застроек, создает предпосылки для формирования пешеходных троп, которые будут проходить непосредственно через новый объект строительства.

В целом анализ визуальной характеристики участка показывает, что, несмотря на неоспоримые достоинства этой территории (близкое расположение к жилым застройкам, отсутствие в непосредственной близости торговых объектов сходного формата, хорошая транспортная доступность и др.), существует недостаток, связанный с визуальным дискомфортом от ближайшего окружения участка (гаражи, складские помещения, хозяйственные корпуса). Данное обстоятельство требует дальнейшей работы от инициаторов проекта по минимизации этих недостатков. Пока можно сказать, что их, от части, можно компенсировать удачным стилевым решением самого будущего центра и концептуальным оформлением прилегающей территории.