Методы оценки предприятия как имущественного комплекса

     Так как целью оценки является определение рыночной стоимости установленного оборудования, т.е. стоимость объекта оценки с учетом возможных затрат на нормальное функционирование оборудования, то мной принято решение об использовании затратного подхода.

     Оцениваемое имущество является узкоспециализированным, по этой причине в рамках данного отчёта, сравнительный подход не применялся, так как мне не удалось обнаружить для оцениваемого имущества достаточное количество аналогов, которые были бы недавно проданы, либо предлагались бы к продаже в настоящее время.

     Так как отсутствуют достоверные  данные по арендным ставкам аналогичного оборудования, то применение в данном исследовании доходного подхода  проблематично. Я принял решение  отказаться от применения доходного подхода.

     Таким образом, в настоящем отчете применялся один подход для определения рыночной стоимости оцениваемого имущества - затратный, как наиболее достоверный, опирающийся на рыночную информацию при определении затрат на воссоздание  объекта.

     Результаты  расчетов приведены в разделе 11. 

 

11. Определение стоимости объектов оценки

11.1 Основные положения

     Целью данной оценки является определение  обоснованной рыночной стоимости объектов оценки в соответствии с принятыми  процедурами оценки стоимости. Процесс  оценки представляет собой систематическую процедуру, позволяющую дать ответ на вопрос клиента о реальной стоимости данного объекта по состоянию на действительную дату оценки.

     Расчет  рыночной стоимости оцениваемого имущества  на основе затратного подхода производился с использованием определения стоимости нового аналогичного имущества.

11.2 Затратный подход

     Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа.

     При использовании затратного подхода  определяется стоимость воспроизводства  или стоимость замещения и  из нее вычитается общий износ.

     Стоимость воспроизводства — это стоимость точной копии объекта машин, оборудования или транспортных средств, приобретаемой или воспроизводимой в настоящее время.

     Стоимость воспроизводства наиболее точно  характеризует современную стоимость  конкретного объекта, однако ее определение  часто оказывается невозможным, так как, во-первых, в силу постоянно  вносимых конструкторских и технологических изменений машины одной и той же модели, произведенные в разное время, уже не являются точной копией друг друга и, во-вторых, может оказаться, что модель оцениваемой машины снята с производства.

     Под стоимостью замещения оцениваемого объекта понимается минимальная стоимость приобретения (в текущих ценах) на свободном, открытом и конкурентном рынке аналогичного нового объекта, максимально близкого к рассматриваемому по всем функциональным, конструктивным и эксплуатационным характеристикам, существенным с точки зрения его настоящего использования.

     Замещающий  объект должен обеспечивать производство той же продукции (оказание тех же услуг), в тех же или больших  объемах, с теми же или лучшими  потребительскими характеристиками, при тех же или меньших удельных эксплуатационных издержках, что и объект оценки. Требование минимизации стоимости приобретения означает выбор в качестве замещающего не любого, а минимально достаточного по всем своим характеристикам аналога.

     Под полной восстановительной стоимостью оцениваемых объектов понимается либо стоимость воспроизводства их полной копии в текущих ценах на дату оценки, либо стоимость приобретения нового объекта по ценам производителя, полностью идентичного объекту оценки по конструктивным, функциональным и другим характеристикам.

     ПВС включает две части. Первая часть  представляет собой восстановительную  стоимость Св объекта оценки, которая  определена на основе данных о ценах  от производителя данного оборудования и его аналогов с проведением корректировок на отличие в ценообразующих факторах.

     Вторая  часть ПВС включает сопутствующие  затраты СЗ, наиболее существенными  из которых для объектов оценки являются транспортные расходы, затраты на монтаж и ПНР.

     ПВС = Св + СЗ

     Для определения восстановительной стоимости имущества принята стоимость продаж нового аналогичного имущества с учетом затрат на монтаж в размере 5%. 
 

Источники информации:

 
 

Восстановительная стоимость:

 

Определение износа оборудования

     Износ - это потеря стоимости объекта в процессе его эксплу атации или длительного хранения, научно-технического прогресса и экономической ситуации в целом. Виды износов

     Классификация износов может быть проведена  по критерию технической возможности  и экономической целесообразности их устранения и по причинам, их вызывающим. С точки зрения возможности устранения различают:

     - неустранимый износ, т. е. износ, который невозможность устранить из-за конструктивных особенностей машин и оборудования или нецелесообразно устранять по экономическим соображениям, так как расходы на устранение превышают прирост полезности и стоимости соответствующего объекта;

     - устранимый износ, который возможно осуществить технически и целесообразно экономически.

     На  современном уровне развития науки  и техники превалируют экономические  причины отнесения износа к неустранимому, так как технические практически  при любой стадии износа возможно поддерживать работоспособное состояние  машины. По причинам, вызывающим износ, различают:

     физический  износ — обусловленный частичной потерей работоспособного состояния машин и оборудования вследствие их эксплуатации или длительного хранения;

     функциональное устаревание — появляется из-за технического и технологического прогресса. Машина, выпущенная несколько лет назад, естественно, отличается от современных машин. Это отличие может быть многогранно: большие капитальные или эксплуатационные расходы, худшие технические характеристики, использование устаревших технологий и материалов и т. д. Все это снижает привлекательность старой техники и приводит к ее обесцениванию.

     экономическое (внешнее) устаревание — появляется из-за внешних по отношению к объекту собственности причин (экономических) и приводит к недоиспользованию объектов, т. е. снижению уровня доходов, приносимых ими владельцу. Поэтому такое устаревание и связанное с ним обесценивание часто называют внешним устареванием.

     Способом  устранения физического износа является ремонт, а функционального устаревания  — модернизация машин и оборудования.

     Физический  износ оборудования

     Физическим износом машин и оборудования называется изменение размеров, формы, массы или состояния поверхностей вследствие изнашивания из-за постоянно действующих нагрузок либо из-за разрушения поверхностного слоя при трении.

     В общем случае износ машин и  оборудования в целом может быть определен как снижение потребительских  свойств в зависимости от наработки.

     Функциональное устаревание (обесценение) — потеря стоимости машин и оборудования, вызванная появлением новых технологий. Обычно рассматриваются две стороны возможного отличия новой техники от старой или две категории функционального устаревания:

     *1* избыток капитальных затрат;

     избыток производственных затрат.

     Функциональное  устаревание, обусловленное избытком капитальных затрат, представляет собой результат технологических изменений, появления новых материалов и (или) невозможности оптимально использовать машины и оборудование из-за таких факторов, как неэффективное размещение и компоновка, излишек производственных мощностей по сравнению с требованиями современного производства, несбалансированность производственного процесса. Часто этот вид функционального устаревания называют технологическом устареванием.

     Таким образом, любое отличие новой  техники от старой, наличием дополнительных функций, совершенствованием управления и удобства эксплуатации и т.п., приводит к ее обесценению, к ее функциональному устареванию. По оцениваемому оборудованию функциональное устаревание оценщиком не выявлено.

     Экономическое устаревание (экономический износ)

     Экономическое устаревание — потеря стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов. Оно может быть вызвано общеэкономическими и внутриотраслевыми изменениями, в том числе:

     сокращением спроса на определенный вид продукции,

     сокращением предложения или ухудшением качества сырья, рабочей силы, вспомогательных систем, сооружений и коммуникаций,

     правовыми изменениями, относящимися к законодательству, муниципальным постановлениям, зонированию и административным распоряжениям.

     Экономическое устаревание зависит от влияния слишком большого числа факторов, причем не всегда удается выявить наличие того или иного фактора и доказать, что обесценение происходит именно по этой причине. Довольно часто, особенно в настоящее время, недоиспользование оборудования происходит не из-за внешних причин, а в связи с плохим управлением на конкретном предприятии, плохой работой служб маркетинга и пр. Поэтому прежде чем рассчитывать обесценивание, нужно разобраться в ситуации не только на предприятии, но и в смежных отраслях техники, использующих аналогичное оборудование, учесть региональные и местные особенности.