Оценка недвижимости на примере офисного здания

     Основные  источники информации.

1. Специализированные справочники и программные комплексы.
2. Информация специалистов рынка недвижимости – риэлторов, девелоперов , строителей, консультантов, компаний по управлению недвижимостью.
3. Интервью с собственником и управляющим объекта.

     Внутренняя  информация представляет собой совокупность характеристик самого объекта оценки:

1. данные о юридическом положении объекта;
2. данные о физических характеристиках объекта;
3. данные о состоянии земельного участка;
4. данные о районе расположения оцениваемого объекта и его не посредственном окружении, отражающие влияние на величину стоимости объекта.

     Источники внутренней информации:

1. интервью с заказчиком/собственником объекта оценки;
2. внутренняя документация;
3. осмотр и техническая экспертиза объекта.

     Внутренняя информация в наибольшей степени отвечает требованиям достоверности.

     Все данные, собранные оценщиком в  ходе оценки, должны храниться в  его личном архиве, иметь ссылку на источник, независимо от того, являлся ли он письменным или устным.

     Оценщик имеет право полагаться на данные из областей, выходящих за рамки  его профессиональной компетенции, полученные от специалистов других профессий, но, по мнению оценщика, заслуживающие доверия.

     Оценщик обязан обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих  лиц в ходе проведения оценки объекта  оценки, а также не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от заказчика  в ходе проведения оценки объекта оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.  
 

     1.3. Классификация офисной недвижимости 

     Первая  классификация офисных помещений  была принята Московским исследовательским  форумом в 2003 г., когда московский рынок коммерческой недвижимости еще находился на стадии становления, однако уже возникла необходимость его структуризации. С развитием рынка качество офисных помещений возросло, арендаторы стали более требовательными, и старая классификация перестала отвечать сложившимся условиям. В конце 2006 г. компаниями-участницами Московского исследовательского форума была принята новая классификация офисных зданий в Москве, по которой здания делятся на три класса «А», «В+», «В-». В её разработке приняли участие специалисты исследовательских отделов компаний так называемой "большой четвёрки" – CB Richard Ellis Noble Gibbons, Colliers International, Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, Jones Lang LaSalle, а также представители управляющих и девелоперских компаний и различных технических служб.⁹

     Разработчики  классификации внесли 10 обязательных и 10 дополнительных требований, благодаря  которым теперь можно четко отнести  офисный центр к классу А, В+ или  В-.

     Обязательные  критерии содержат такие требования как:

1. расположение в пределах центрального делового района;
2. отдельный вход, наличие холла;
3. высота потолка не меньше 2,7 м;
4. парковка с охраной, из расчета 1 машино-место на 100 кв. м полезной площади;
5. минимальное энергообеспечение 50 Вт на 1 кв. м;
6. современная система теплообеспечения и контроля климата, с возможностью ее контроля в офисе арендаторами;
7. возможность перепланирования;
8. оптоволоконные цифровые линии;
9. компенсирующий коэффициент потерь не более 12 %;
10. профессиональный менеджмент центра с прозрачной системой бухгалтерского учета.

       К 10 необязательным требованиям  относятся: 

1. фасад здания должен выходить на улицу;
2. 95 % полезных площадей находятся в 10 м от источника природного освещения;
3. минимальная площадь этажа 500 кв. м;
4. среднее расстояние между внешней стеной и внутренней границей арендованных площадей не должно превышать 10 м;
5. возможность подсоединения коммуникационных систем в любом месте;
6. среднее время ожидания лифта в час-пик – не более 30 секунд;
7. близость станции метро, остановок транспорта;
8. наличие неподалеку от здания заведения питания;
9. допустимая нагрузка на пол – 450 кг/кв. м;
10. современное освещение офисов.

Рассмотрим  классификацию офисных зданий.

1. Класс «А». В первую очередь к офисам класса А относятся вновь построенные высококачественные бизнес-центры, являющиеся наиболее престижными из всех существующих современных зданий. Они в основном располагаются в пределах Центрального административного округа, характеризуются удобным подъездом на наземном транспорте. Управление зданием осуществляется профессиональной компанией, все инженерные коммуникации соответствуют международным стандартам, в отделке использованы дорогие высококачественные материалы, в проекте воплощены оригинальные архитектурные решения.
2. Класс «В+» - помещения данного класса обладают практическими теми же характеристиками, что и офисы класса А, однако не являются столь престижными, и спектр предлагаемых ими услуг не столь широк. Это, как правило, офисы класса А после 5-7 лет эксплуатации.
3. Класс «В-» - это также офисные помещения в специальных новых офисных зданиях, по каким-либо параметрам качества или расположения уступающих классу А (не претендующих на звание бизнес-центра, но отвечающих стандартам западного офиса и вполне привлекательных как для западных, так и для богатых российских компаний). Кроме того, это реконструированные и переоборудованные старинные особняки, расположенные в уютных уголках старой Москвы, приобретаемые или арендуемые крупными российскими банками, издательскими домами, официальными представительствами западных стран.

     В настоящее время наблюдается  тенденция разделения офисов по назначению: офисы класса А компании используют для размещения топ -менеджмента (как  представительские), а класса В с  более низкими арендными ставками - для размещения основной массы сотрудников (как рабочие).¹⁰ 

     Глава 2. Анализ применимых подходов к оценке офисной недвижимости 

     2.1. Факторы, влияющие на стоимость офисной недвижимости 

     С развитием рынка недвижимости и  расширением инфраструктуры городов  выросло и количество факторов, которые влияют на стоимость офисных помещений. Если всего несколько лет назад, факторов, способных повлиять на стоимость офисных помещений, было всего несколько, то сегодня это целый список.

     Рассмотрим  основные из них:¹¹¹²

1. Офисная недвижимость специфична своей концентрацией в пределах города. Так как офис любой компании - это ее лицо и основная масса посетителей любой организации формирует свое мнение о ней в первую очередь по состоянию и местоположению офисных помещений, то несложно сделать вывод о том, что оценка офиса сильно зависит от его место расположения. Соответственно офис дороже, если находится ближе к центру города, если до него проще добраться (например, близость к выходу из метро) и если он лучше выглядит (дорогая отделка, хорошие дизайнерские решения и т.д.).
2. Тип здания.
3. Год постройки – новое строительство (или возраст менее 3 лет) либо полностью реконструированное здание сравнительно недавней постройки.
4. Юридическая документация – наличие полной и правильно оформленной юридической документации на право собственности и эксплуатации здания.
5. Управление зданием – профессиональное высококачественное управление зданием или комплексом зданий, отвечающее международным стандартам.
6. Конструктивные решения – обычно монолитно-каркасное или металло-каркасное здание с высотой каждого этажа не менее 3,6 метра (от фальшпола до подвесного потолка не менее 2,7 метра).
7. Нагрузка на межэтажные перекрытия – допустимая нагрузка - 400-450 на 1 кв.м.
8. Планировка и отделка – открытые планировки, позволяющие менять конфигурацию расположения офиса в соответствии с требованиями и пожеланиями арендатора, внутренняя отделка выполняется: по авторскому дизайну (с учетом предпочтений крупнейших арендаторов); по индивидуальному заказу арендатора (отделка «под арендатора») с применением высококачественных материалов.
9. Окна – современные высококачественные окна, большая степень естественной освещенности, красивый вид из окон.
10. Инженерия – лучшие современные системы инженерного оборудования здания.
11. Система кондиционирования и вентиляции: 4/2-хтрубная система вентиляции и кондиционирования, система климат-контроля.
12. Телекоммуникации - оптико-волоконные телекоммуникации, качественный провайдер телекоммуникационных услуг в здании.
13. Электроснабжение – два независимых источника электроснабжения или наличие источника бесперебойного питания (мощность электроснабжения для низковольтных сетей арендатора должна быть не менее 50 Вт на 1 кв.м полезной площади плюс 20 Вт, дополнительно выделенных для освещения).
14. Парковка – наличие охраняемой автостоянки (минимум 1 место на 100 кв.м арендуемой площади). Чаще всего такие офисные здания имеют как наземную, так и подземную охраняемую стоянку.
15. Охрана – круглосуточная охрана, современные системы безопасности и контроля доступа в здание.
16. Лифты – современные высокоскоростные лифты ведущих мировых производителей.
17. Инфраструктура – услуги центральной рецепции на 1 этаже, кафетерий/столовая для сотрудников, банкомат, фитнесс-центр, парикмахерская и другие удобства.

2. Основные  методы оценки офисной  недвижимости

     Для определения стоимости офисной недвижимости используют три подхода:¹³

• Сравнительный подход - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.
• Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа.
• Доходный подход - это совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов.

     Каждый  из подходов основывается на методах  оценки офисной недвижимости.

     Для оценки офисной недвижимости в рамках доходного подхода чаще всего используют метод капитализации дохода, так как такие здания приобретаются для получения дохода от их эксплуатации. Капитализация дохода - это преобразование ожидаемых в будущем доходов в единовременно получаемую  в  настоящее  время  стоимость,  т.е.  превращение доходов в капитал. Основными задачами метода являются определение чистого операционного дохода и соответствующих ставок капитализации.¹⁴

     Определение чистого операционного дохода предполагает следующую последовательность действий:

• Определение потенциального валового дохода, представляющего собой максимальный годовой доход, который способен приносить объект оценки, при 100-% загрузке площадей без учета всех потерь и расходов.
• Определение на основе анализа рынка потерь от недоиспользования и площадей и потерь при сборе арендной платы, расчет действительного валового дохода.
• Определение эксплуатационных расходов, связанных с функционированием объекта оценки, который основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию и/или типичных издержек на данном сегменте рынка.
• Определение чистого операционного дохода путем вычитания из действительного валового дохода величины эксплуатационных расходов.

     Коэффициент капитализации  рассчитывается  по формуле:

     К=Кt/(1+n), где

   К - текущая  стоимость (т.е. стоимость в  настоящее время), руб.

   Кt - доход, ожидаемый к концу t года (t=1 год), руб.;

    n  - ставка дисконта (норма доходности  или процентная  ставка),  доли единицы.

     Величина (1/1+n) представляет собой коэффициент  капитализации

       Метод капитализации  дохода  также  требует  широкого  изучения  рынка. Исследование и анализ данных для  этого  метода  проводятся  на  фоне  связи спроса и предложения, дающей информацию о тенденциях в  рыночных  ожиданиях.

     В рамках сравнительного подхода используется метод сравнения продаж, основывающийся на принципе замещения. Метод сравнения продаж основан на сопоставлении и анализе информации по продаже объектов недвижимости аналогичной полезности, как правило, за последние 3-6 месяцев. Под полезностью понимается совокупность характеристик объекта, определяющих назначение, возможность и способы его использования, а также размеры и сроки получаемого в результате такого использования дохода. Данный метод является объективным лишь в случае наличия достаточного количества сопоставимой и достоверной информации. Он подразумевает изучение рынка, выбор листингов (предложения на продажу) по объектам недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом и внесение соответствующих корректировок для приведения стоимости объектов аналогов к оцениваемому объекту.

     Методом сравнения продаж предполагает следующую последовательность действий:

• Подробное исследование рынка офисной недвижимости с целью отбора и получения достоверной информации о сопоставимых объектах.
• Выбор единицы сравнения. Как правило, в качестве единицы сравнения выбирается стоимость за 1 кв. м общей площади объекта;
• Выбор элементов сравнения (ценообразующих факторов).
• Корректировка стоимости сопоставимых объектов. При этом корректируются только цены объектов-аналогов. Если сопоставимый объект превосходит в чем-то оцениваемый, то его фактически продажная цена должна быть уменьшена на величину вклада этого превосходства и наоборот.  

     Затратный подход основывается на методе анализа затрат с точки зрения восстановления или замещения объекта оценки. Затратный метод базируется на принципе, что покупатель обычно не  заплатит за  собственность  больше,   чем   затраты   на   приобретение   (постройку) аналогичной собственности равнозначного качества. Поэтому  оценкой  рыночной стоимости является сумма стоимости участка земли и  стоимости  строительства подобного объекта на дату оценки.