При  этом  методе стоимость офисной недвижимости получается  путем  добавления  исчисленной  стоимости земли к  текущим  издержкам  строительства  подобного  здания за вычетом амортизации (износа).

     Применения затратного метода включает в себя следующие этапы:

     1. Оценка восстановительной стоимости  оцениваемого здания.

     2. Оценка величины предпринимательской  прибыли.

     3. Расчет выявленных видов износа.

     4. Оценка рыночной стоимости земельного участка.

     5. Расчет итоговой стоимости объекта  оценки путем корректировки восстановительной  стоимости на износ с последующим  увеличением полученной величины  на стоимость земельного участка.

     Минусом применения затратного метода к оценке объектов офисной недвижимости является то, что оценка рыночной стоимости на основе затратного метода не учитывает рыночной ситуации на дату определения стоимости. В то же время, преимущество применения затратного подхода связано с тем, что недостаточность и/или недостоверность информации о состоявшихся сделках на «пассивных» или малоактивных рынках офисной недвижимости в ряде случаев ограничивает возможность использования других подходов к оценке.

     Итогом  определения стоимости офисной недвижимости является обобщение результатов расчетов методов оценки. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

   Глава 3. Оценка рыночной стоимости  недвижимости на примере  офисного здания 

   3.1. Сбор и анализ информации об объекте оценки 

     Объект  недвижимости, представляющий собой  офисное здание, расположено по адресу: г. Москва, ул. Петровка, д. 26, общей площадью 8505,0 кв. м. и относится к классу А. Техническое описание оцениваемого объекта представлено в приложении № 1¹⁵.     

     По классификации, принятой в рейтинговом агентстве  РА «Эксперт», Москва относится к типу А – максимальный потенциал при минимальном риске. Москва имеет первенство во всех видах потенциала, кроме ресурсного.

     Инвестиционный потенциал Москвы значительно превышает потенциал остальных регионов. Первенство Москвы обеспечивается всеми составляющими, кроме природно-ресурсной. Несбалансированность Москвы по составляющим инвестиционного риска характерна и для других регионов. В Москве достаточно высок законодательный риск. Финансовый и экологический риски на среднем уровне.

     Анализ  рынка недвижимости: положительная динамика развития рынка недвижимости в России в 2006 году обусловлена ростом ВВП и, в частности, объема промышленного производства. Дальнейшее улучшение экономической и политической ситуации будет иметь положительное влияние на состояние рынка недвижимости 2007 года, что приведет к увеличению спроса и предложения, а также снижению доли свободных площадей на рынке офисных помещений.

     Высокий спрос на офисные помещения со стороны крупнейших российских и  западных компаний привел к снижению в 2006 г. доли свободных площадей в зданиях класса А и B на фоне стабилизации ставок аренды, произошедшей летом 2006 года. Дальнейшее снижение доли свободных площадей в 2007 году оказывает значительное влияние на уровень арендных ставок.

     Уменьшение доли свободных офисных площадей обусловлено увеличением в 2006 году спроса и снижением предложения. В 2006 году было сдано в аренду или продано около 300000 кв.м офисных помещений. В результате заключения договоров аренды/продажи на новые здания и здания вторичного рынка доля свободных площадей в зданиях класса А сократилась до 10%. Перемещение арендаторов в более качественные здания, расположенные в центре города, создало давление и на рынок помещений класса B, где доля свободных площадей составила 13%.

     Анализ  наилучшего и наиболее эффективного использования: понятие наилучшего и наиболее эффективного использования определяется как вероятное и разрешенное законом использование оцениваемого объекта с наилучшей отдачей, причем непременно должны соблюдаться условия физической возможности, должного обеспечения  и финансового оправдания такого рода действий.

     Для определения наилучшего и наиболее эффективного использования оцениваемого объекта использованы следующие  критерии:

     Юридическая правомочность: рассмотрение только тех способов, которые разрешены законодательными актами.

     Физическая  возможность: рассмотрение физически реальных в данном месте способов использования.

     Экономическая приемлемость: рассмотрение того, какое физически возможное и юридически правомочное использование будет давать приемлемый доход владельцу участка.

     Максимальная  эффективность: рассмотрение того, какое из экономически приемлемых использовании будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

     В соответствии с договором, о предоставлении участка в пользование на условиях аренды, земельный участок предоставлен для строительства 8-этажного административно-гостиничного комплекса с мансардным этажом и подвалом в соответствии с утвержденным проектом и последующей его эксплуатации, что является его разрешенным использованием. Таким образом, использование данного участка в целях, отличных от вышеприведенных, не является юридически правомочным. Параметры и природа объекта оценки накладывают ограничения так же на физическую возможность его использования: объект физически не приспособлен для использования под деятельность, значительно отличающуюся по требованиям к помещению от административной (офисной). На момент оценки объект используется в качестве офисного здания. Учитывая выгодное место расположения объекта, а так же затраты, понесенные при его возведении, любое значительное изменение его функционального использования заведомо приведет к недополучению собственником доходов, несопоставимому по масштабам с возможными выгодами от такого изменения, и следовательно, не будет являться экономически приемлемым.

     Следовательно, наилучшим и наиболее эффективным  использованием объекта оценки является его использование в качестве офисного здания.  

3.2.  Определение рыночной стоимости объекта оценки

Определение  рыночной стоимости  затратным методом

Расчет  стоимости прав аренды земельного участка. Описание объектов-аналогов оцениваемого земельного участка представлено в приложении № 2.

Обоснование корректировок:

   Корректировка на снижение цены в процессе торгов

   Корректировка в связи с неизбежным процессом снижения цены во время торгов (по данным риэлторских фирм реальная цена земельных участков отличается от цены предложения на 5-10% в меньшую сторону). При оценке методом сравнения продаж цена предложения уменьшена на величину 10%.

   Корректировка на площадь объекта

   Величина  поправки на общую площадь определяется на основе метода парных продаж. Соотношение  площадей объектов-аналогов №2 и №1 составляет 2,5, то есть практически  равно соотношению площадей объекта №2 и оцениваемого объекта, которое составляет 2,25.  Соотношение цен за 1 га между объектами составляет 0,81, то есть увеличение площади земельного участка в 2,5 раза приводит к снижению стоимости 1 га на 19 %. Таким образом, поправка к стоимости объекта-аналога №2 составляет  - 19%. Соотношение площадей объекта-аналога № 1 и оцениваемого объекта составляет 5,63, следовательно, величина поправки к стоимости объекта №1 составит, соответственно, - 43%.

   Веса  аналогов

     Объект-аналог №2 наиболее близок по своим характеристикам к оцениваемому объекту, вследствие чего стоимости прав аренды данного земельного участка присвоен наибольший вес – 70%, а объекту-аналогу №1 – наименьший  удельный  вес – 30%.

     Описание  оцениваемого земельного участка и объектов аналогов оцениваемого земельного участка представлено в приложении № 3.

   Откорректированные  цены по сопоставимым объектам аналогам после их согласования позволяют  сделать вывод о рыночной стоимости  прав аренды земельного участка.

   Расчет  рыночной стоимости прав аренды земельного участка методом сравнительного анализа представлен в приложении № 4.       

Определение полной восстановительной  стоимости объекта  оценки

   При определении восстановительной  стоимости офисного здания использовался метод сравнительной единицы.

   По  данным компании «GVA Sawyer», занимающейся в России реализацией инвестиционных проектов, связанных с недвижимостью, стоимость строительства офисного здания класса «А» в центре Москвы, составляет в среднем  1600 долл. США/кв.м.

   Расчет  полной восстановительной стоимости офисного здания представлен в таблице 3.1:

Таблица 3.1.

Расчет  износа

   При затратном подходе определение  износа используется для того, чтобы  учесть различия в характеристиках  нового объекта и реально оцениваемого объекта недвижимости. Расчет физического износа по конструктивным элементам офисного здания представлен в приложении № 5: 

Определение накопленного износа  объекта оценки представлено в таблице 3.2.:      

Таблица 3.2. 

Определение  рыночной стоимости  затратным методом

   Таким образом, стоимость оцениваемого объекта, определенная затратным подходом составляет 526 045 000 руб. (Пятьсот двадцать шесть миллионов сорок пять тысяч)  рублей:

                Таблица 3.3.

                                                                       

Оценка  объекта доходным подходом

Определение денежного потока.

Определение длительности прогнозного периода

   Ожидаемый предстоящий срок деятельности предприятия  был разделен на два периода: прогнозный и постпрогнозный.

   Прогнозный  период обычно определяется длительностью  периода окупаемости вложенного капитала. Поскольку ставка дисконтирования для собственного капитала составила 26%, период окупаемости составляет около 3 лет. Таким образом, длительность прогнозного периода определена оценщиком в три года.