Автор работы: Пользователь скрыл имя, 23 Сентября 2011 в 15:32, курсовая работа
Целью данной курсовой работы является рассмотрение особенностей оценки стоимости офисного здания.
Для достижения поставленной цели необходимо решение следующих задач:
Рассмотреть теоретические аспекты оценки недвижимости, а именно сущность, а также основные подходы к оценке недвижимости.
На основе изложенной методике произвести оценку стоимости недвижимости на примере офисного здания.
Введение 3
Глава 1. Теоретические основы оценки офисной недвижимости 5
Офисная недвижимость как объект оценки
5
Информация, необходимая для оценки офисной недвижимости
8
Классификация офисной недвижимости
10
Глава 2. Анализ применимости подходов к оценке офисной недвижимости 13
2.1. Факторы, влияющие на стоимость офисной недвижимости 13
2.2. Основные методы оценки офисной недвижимости
15
Глава 3. Оценка рыночной стоимости недвижимости на примере офисного здания 19
3.1. Сбор и анализ информации об объекте оценки 19
3.2. Определение рыночной стоимости объекта оценки 21
Заключение 31
Библиографический список 33
Приложения 35
Приложение № 5
Расчет физического износа по конструктивным
элементам офисного здания
| № | Конструктивные элементы | Уд. вес | Описание конструкций | %износа | уд.% износа | ||
| 1 | Фундаменты | 3% | Железобетонные | 5% | 0,15% | ||
| 2 | Стены и перегородки | 27% | Стены - монолитные | 5% | 1,35% | ||
| 3 | Перекрытия и покрытия | 11% | Железобетонные | 5% | 0,55% | ||
| 4 | Кровля | 5% | Железо | 5% | 0,25% | ||
| 5 | Полы | 8% | Пластик, ковролин | 5% | 0,40% | ||
| 6 | Проемы | 6% | Двойные створные, филенточные | 5% | 0,30% | ||
| 7 | Отделочные работы | 5% | евро | 5% | 0,25% | ||
| 8 | Внутренние санитарно- технические и электротехнические устройства | 20% | отопление, канализация, водопровод, вентиляция, электроосвещение, телефон, телевидение, пожарная сигнализация, кондиционирование | 5% | 1,00% | ||
| 9 | Прочие работы | 15% | ограждение, озеление, освещение | 5% | 0,75% | ||
| ИТОГО | 100% | 5% | |||||
Приложение
№ 6.
Расчет премии за риск
| Вид и наименование риска | Категория риска | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 |
| Систематический риск | |||||||||||
| Ухудшение общей экономической ситуации | динамичный | 1 | |||||||||
| Увеличение числа конкурирующих объектов | динамичный | 1 | |||||||||
| Изменение федерального или местного законодательства | динамичный | 1 | |||||||||
| Несистематический риск | |||||||||||
| Природные и антропогенные чрезвычайные ситуации | статичный | 1 | |||||||||
| Ускоренный износ здания | статичный | 1 | |||||||||
| Неполучение арендных платежей | динамичный | 1 | |||||||||
| Неэффективный менеджмент | динамичный | 1 | |||||||||
| Криминогенные факторы | динамичный | 1 | |||||||||
| Финансовые проверки | динамичный | 1 | |||||||||
| Неправильное оформление договоров аренды | динамичный | 1 | |||||||||
| Количество наблюдений | 0 | 0 | 2 | 3 | 3 | 2 | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| Взвешенный итог | 0 | 0 | 6 | 12 | 15 | 12 | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| Сумма 45 | |||||||||||
| Количество факторов 10 | |||||||||||
| Поправка на риск вложений в объект недвижимости 4,5 | |||||||||||
Приложение № 9.
Описание отобранных объектов-аналогов
| Элемент сравнения | Объект оценки | Объекты сравнения | ||
| Объект-аналог №1 | Объект-аналог №2 | Объект-аналог №3 | ||
| Местоположение | м. Кузнецкий
мост,
м. Театральная, м. Чеховская |
м. Тверская,
м. Чеховская, м. Маяковская |
м. Смоленская,
м. Арбатская |
м. Добрынинская,
м. Полянка |
| Площадь здания | 8505 | 735,1 | 2950 | 2680 |
| Состояние объекта | Евро | Евро | Евро | Евро |
| Наличие парковки, охраны и т.д. | охрана, 4 лифта, телефон,парковка, центр класса А | охрана, телефон,парковка на 15 машин | охрана, телефон, парковка на 25 машин | охрана, телефон, парковка на 22 машины |
| Передаваемые права на здание | право собственности | право собственности | право собственности | право собственности |
| Передаваемые права на земельный участок | право аренды на 49 лет | право аренды на 49 лет | право аренды на 49 лет | право аренды на 49 лет |
| Финансовые условия | Рыночные | Рыночные | Рыночные | Рыночные |
| Условия продажи | Типичные | Типичные/аукцион | Типичные/аукцион | Типичные/аукцион |
| Дата продажи/Дата выставления на торги | Июль 2001 г. | Июль 2001 г. | Июль 2001 г. | Июль 2001 г. |
| Цена предложения, долл. США/ кв. м. | 2 520 | 2 203 | 2 328 | |
Приложение 7.
Определение коэффициента бета
| Фактор и величина риска | Низкий риск | Средний риск | Высокий риск | |||||||
| 0,5 | 0,6 | 0,75 | 0,875 | 1 | 1,25 | 1,5 | 1,75 | 2,0 | ||
| Факторы финансового рынка | ||||||||||
| 1 | Ликвидность | 1 | ||||||||
| 2 | Стабильность дохода | 1 | ||||||||
| 3 | Доходность | 1 | ||||||||
| 4 | Ожидаемых рост доходов CF | 1 | ||||||||
| 5 | Доля на рынке | 1 | ||||||||
| 6 | Диверсификация клиентуры | 1 | ||||||||
| 7 | Диверсификация по территории | 1 | ||||||||
| Отраслевые факторы риска | ||||||||||
| 8 | Регулирование | 1 | ||||||||
| 9 | Цикличность | 1 | ||||||||
| 10 | Конкуренция | 1 | ||||||||
| 11 | Препятствия к вхождению на рынок | 1 | ||||||||
| 12 | Капиталоемкость | 1 | ||||||||
| Общеэкономический рост | ||||||||||
| 13 | Уровень инфляции | 1 | ||||||||
| 14 | Экономический рост | 1 | ||||||||
| 15 | Изменение государственной политики | 1 | ||||||||
| Итоги: | ||||||||||
| Количество наблюдений | 1 | 4 | 4 | 1 | 3 | 2 | 0 | 0 | 0 | |
| Взвешенный итог | 0,50 | 2,40 | 3,00 | 0,88 | 3,00 | 2,50 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | |
| Итого: | 12,28 | |||||||||
| Количество факторов | 15,00 | |||||||||
| Количество оценщиков | 1,00 | |||||||||
| Итоговый коэффициент бета: | 0,82 | |||||||||
Приложение 10.
Характеристики объектов-аналогов и расчет методом сравнительного анализа
| Элемент сравнения | Объект оценки | Объекты сравнения | ||
| Объект-аналог №1 | Объект-аналог №2 | Объект-аналог №3 | ||
| Цена предложения, долл. США/ кв. м. | 2 520 | 2 203 | 2 328 | |
| Передаваемые права на здание | право собственности | право собственности | право собственности | право собственности |
| Корректировка | 0% | 0% | 0% | |
| Скорректированная цена, долл. США | 2 520 | 2 203 | 2 328 | |
| Передаваемые права на земельный участок | право аренды на 49 лет | право аренды на 49 лет | право аренды на 49 лет | право аренды на 49 лет |
| Корректировка | 0% | 0% | 0% | |
| Скорректированная цена, долл. США | 2 520 | 2 203 | 2 328 | |
| Финансовые условия | Рыночные | Рыночные | Рыночные | Рыночные |
| Корректировка | 0% | 0% | 0% | |
| Скорректированная цена, долл. США | 2 520 | 2 203 | 2 328 | |
| Условия продажи | Типичные | Типичные/аукцион | Типичные/аукцион | Типичные/аукцион |
| Корректировка | 0% | 0% | 0% | |
| Скорректированная цена, долл. США | 2 520 | 2 203 | 2 328 | |
| Снижение цены в процессе торгов | Рыночная стоимость | Цена предложения | Цена предложения | Цена предложения |
| Корректировка | -5% | -5% | -5% | |
| Скорректированная цена, долл. США | 2 394 | 2 093 | 2 212 | |
| Дата продажи/Дата выставления на торги | Июль 2006 г. | Июль 2006 г. | Июль 2006 г. | Июль 2006 г. |
| Корректировка | 0% | 0% | 0% | |
| Скорректированная цена, долл. США | 2 394 | 2 093 | 2 212 | |
| Местоположение | м. Кузнецкий
мост,
м. Театральная, м. Чеховская |
м. Тверская,
м. Чеховская, м. Маяковская |
м. Смоленская,
м. Арбатская |
м. Добрынинская,
м. Полянка |
| Корректировка | 0% | 0% | 0% | |
| Скорректированная цена, долл. США | 2 394 | 2 093 | 2 212 | |
| Физические характеристики: | ||||
| Площадь здания | 8505 | 735,1 | 2950 | 2680 |
| Корректировка | -6% | -3% | -3% | |
| Скорректированная цена, долл. США цена | 2 284 | 2 156 | 2 278 | |
| Состояние объекта | Евро | Евро | Евро | Евро |
| Корректировка | 0% | 0% | 0% | |
| Скорректированная цена, долл. США | 2 284 | 2 156 | 2 278 | |
| Наличие парковки, охраны и т.д. | охрана, 4 лифта, телефон,парковка, центр класса А | охрана, телефон,парковка на 15 машин | охрана, телефон, парковка на 25 машин | охрана, телефон, парковка на 22 машины |
| Корректировка | 0% | 0% | 0% | |
| Скорректированная цена, долл. США | 2 284 | 2 156 | 2 278 | |
| Весовые коэффициенты | 0,2 | 0,3 | 0,5 | |
| Итоговая стоимость 1 кв.м объекта оценки, долл. США | 2133 | |||
| Итоговая стоимость объекта оценки, долл. США | 18 140 782 | |||
| Итоговая стоимость объекта оценки, руб. | 529 710 842 | |||
Информация о работе Оценка недвижимости на примере офисного здания