Определение ставки  арендной платы. Оцениваемый объект относится к классу А. Средний уровень арендных ставок для зданий такого класса по данным  Информационного агентства «RWAY» составляет 635 долл. США за кв. м в год.

   Плата за 1 машиноместо составляет 300 долл. США в месяц, что соответствует  среднерыночным ценам по г. Москве.

Расчет  чистого операционного  дохода

Определение потенциального валового дохода (ПВД). Потенциальный валовой доход представляет собой ожидаемую суммарную величину от основного вида деятельности, дополнительных услуг, которые сопутствуют основному виду деятельности.

   В рассматриваемом случае, ПВД - это  доход от сдачи площадей в аренду при  100% занятости, без учета потерь и расходов.

   Расчет  ПВД производится по формуле:

ПВД = А * S ,  где:

      А – ставка арендной платы (годовая, месячная);

      S – площадь, сдаваемая в аренду (общая площадь объекта, количество машиномест).

Определение эффективного валового дохода (ЭВД)

   Для получения величины  эффективного валового дохода предполагаемые потери от неуплаты арендной платы вычитаются из потенциального валового дохода.

Определение операционных расходов

   Операционными расходами называются периодические  расходы для обеспечения нормального  функционирования объекта и воспроизводства  дохода.

   Операционные  расходы приняты оценщиком на уровне 75  долл. США за 1 кв.м площади объекта оценки.

Определение  чистого операционного  дохода

   Чистый  операционный доход рассчитывается как разница между величиной  эффективного валового дохода и величиной  операционных расходов.

Расчет  ставки дисконтирования

   В соответствии с методом суммирования ставка дисконтирования равна сумме  безрисковой ставки и премий за следующие систематические и несистематические риски: премия за риск вложения в конкретный актив, риск неликвидности и риск инвестиционного менеджмента.

     При использование этого метода в качестве  базовой ставки берется безрисковая или наименее рисковая ставка. По мнению оценщика, наиболее безрисковым вложением средств, доступным потенциальному инвестору в России, являются вложения в еврооблигации РФ. Срок окупаемости собственного капитала при вложении средств в доходную недвижимость составляет около 3 лет. Исходя из этого, в качестве безрисковой ставки оценщиком определена ставка доходности по вложениям в еврооблигации РФ со сроком погашения через 3 года., т.е. в 2007 г. Ближайшее к этой дате погашение еврооблигаций произойдет в 2006 г. Таким образом, в качестве безрисковой ставки оценщиком принята ставка доходности 10,59% (журнал «Эксперт» № 25 (285)).

   Риски вложения в объект недвижимости подразделяются на два вида. К первому относятся систематические и несистематические риски, ко второму – статичные и динамичные. Расчет премии за риск вложений в данный объект недвижимости  представлен в приложении № 6.

   Поправка  на неликвидность представляет собой  поправку на длительную экспозицию при продаже объекта и время по поиску нового арендатора в случае отказа от аренды существующего арендатора.

   На  дату оценки поправка на неликвидность  принимается равной 10%, что соответствует  среднерыночным данным по г. Москве.

   Инвестиционный менеджмент представляет собой управление «портфелем инвестиций» и в зависимости от объекта инвестиций составляет 1-3%. С учетом типа недвижимости оценщиком использовано минимальное значение.

   Таким образом, ставка дисконтирования определенная методом суммирования составляет:

10,59% + 4,5% + 10% + 1%=26,09%.

Метод цены капитальных  вложений

   Применение  данного метода при оценке недвижимости сопряжено со значительными ограничениями, поэтому в настоящем Отчете он применяется в справочном порядке.

   В общем случае, для отечественного инвестора, формула выглядит следующим образом:

   СД = R_o + b (R_ср - R_o) + S, где

   R_о – безрисковая ставка дохода;

   R_ср – средняя доходность на рынке;

   b - коэффициент, показывающий взаимосвязь доходности актива со среднерыночными колебаниями. Данный показатель является также мерой систематического риска при вложениях средств в данный актив, т.е. он выражает рискованность инвестиций, связанную с общерыночной ситуацией. При b<1 риск и, соответственно, доходность актива ниже среднерыночной, а при b>1 – выше;

   S₁ – поправка, учитывающая риск вложения средств в данный объект недвижимости .

   Условно безрисковая ставка принята 10,59%.

   Коэффициент b (Приложение 7) определен оценщиком «экспертным» методом путем анализа факторов риска. Нормированные веса факторов риска взяты из мировой практики. Их «привязка» к страновым условиям обеспечивается выбором местных безрисковых и среднедоходных ставок.

   В качестве среднерыночной доходности использовалась доходность по сбалансированному портфелю ценных бумаг на рынке ценных бумаг. По данным аналитического журнала «Рынок ценных бумаг» данная доходность на дату оценки составляет 25% годовых в валюте.

   S – поправка, учитывающая риск вложения средств в оцениваемый объект. Данная поправка  соответствует премии за риск вложения в объект недвижимости, рассчитанной  в разделе «Метод суммирования», и составляет 4,5%.

   Таким образом, ставка дисконтирования по методу МЦКВ составляет:

   СД = 10,59% + 0,82 * (25% – 10,59%) + 4,5% = 26,9 %.

   Согласование  результатов 

                                 Таблица 3.5.2

Расчет  стоимости доходным подходом представлен в приложении № 8.

   Таким образом, стоимость объекта недвижимости, полученная на основе доходного подхода, по полной шкале выручки (с учетом всех налогов, пошлин и сборов), составляет, округлено: 511 564 000  (Пятьсот одиннадцать миллионов  пятьсот шестьдесят четыре  тысячи)  рублей. 

Оценка  объекта  сравнительным подходом 

   В рамках сравнительного подхода используется метод сравнения продаж, основывающийся на принципе замещения.

    Для оценки методом сравнения продаж были проведены исследования и анализ рынка нежилой недвижимости г. Москвы. Были выбраны в качестве аналогов 3 офисных здания. Описание отобранных объектов-аналогов приведено в приложении № 9.

          Обоснование корректировок:

   Объем передаваемых прав на здание

   В нашем случае корректировка по данному  фактору для здания равна нулю, так как и объекты-аналоги и  оцениваемый объект подразумевают полное право собственности объектом недвижимости  и право аренды на земельный участок.

   Корректировка на снижение цены в  процессе торгов

   Объявленные цены должны быть подвергнуты корректировке в связи с неизбежным процессом снижения цены во время торгов (по данным риэлторских фирм реальная цена купли-продажи земельных участков отличается от цены предложения на 5-10% в меньшую сторону). При оценке методом сравнения продаж цена предложения уменьшена на величину 5%.

   Корректировка на площадь объекта

   Определение величины корректировки проводилось  методом парных продаж. Соотношение  площадей объектов-аналогов №2 и №1 составляет 4,01, оцениваемого объекта  и объекта-аналога № 2 – 2,88; площади  объектов №2 и №3 отличаются незначительно, корректировкой между данными объектами можно пренебречь. Объект № 2 принимаем в качестве базового при расчете поправок. Соотношение цен за 1 га между объектами №2 и №1 составляет 0,97, то есть уменьшение площади объекта в 4 раза приведет к увеличению стоимости 1 кв. м. на 3%. С учетом того, что площадь объекта – аналога №2 меньше оцениваемого объекта в 3 раза, поправка к стоимости объекта-аналога №2 равна 3%, №3 – 2,15%, №1 – 6%.

      Веса  аналогов

Объект-аналог №3 наиболее близок по своим характеристикам  к оцениваемому

   объекту, вследствие чего данному аналогу  присвоен наибольший удельный вес – 50%, объекту-аналогу №2 присваивается вес равный 30%, а  объекту-аналогу №1  - 20%.

   Расчет  методом сравнительного анализа  продаж заключается в анализе  фактических сделок купли-продажи  аналогичных объектов недвижимости, сравнении их с оцениваемым объектом и во внесении соответствующих поправок на различие, которые имеются между сопоставимыми объектами и оцениваемым объектом. В результате устанавливается продажная цена каждого сопоставимого объекта, как если бы при продаже он имел те же основные характеристики, что и оцениваемый объект. Откорректированный цены по сопоставимым объектам недвижимости после их согласования позволяют сделать вывод о рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Расчет стоимости методом сравнительного анализа

Характеристики  объектов-аналогов  и расчет методом  сравнительного анализа  

 

 

   представлены в приложении 10.           Таким образом, стоимость объекта недвижимости, полученная на основе метода сравнительного анализа продаж, по полной шкале выручки (с учетом всех налогов, пошлин и сборов) составляет, округленно: 529 711 000 (Пятьсот двадцать девять миллионов семьсот одиннадцать тысяч) рублей.

Согласование  результатов

   При оценке объекта  недвижимости  были применены все подходы к оценке рыночной стоимости. Ниже отражены результаты каждого из подходов и обоснование итогового заключения о рыночной стоимости объекта.

   Таблица 3.5.

 

   Для окончательного согласования результатов  оценки необходимо придать весовые  коэффициенты результатам оценки, полученным каждым из трех подходов. Весовые коэффициенты показывают, какая доля стоимости, полученной в результате использования каждого из применяемых методов оценки, присутствует в итоговой величине рыночной стоимости оцениваемого объекта (с учетом целей оценки). Сумма весовых коэффициентов должна составлять 1 (100%).

   Оценка  рыночной стоимости на основе затратного подхода отражает  затраты на замещение оцениваемого объекта и его реальное техническое состояние. Преимущество применения затратного подхода связано с тем, что недостаточность и/или недостоверность информации о состоявшихся сделках на «пассивных» или малоактивных рынках недвижимости в ряде случаев ограничивает возможность использования  других подходов к оценке. Также специфической областью применения затратного подхода является оценка уникальных объектов и объектов специального назначения. В связи с этим оценщиком  затратному подходу присваивается удельный вес равный 30%.

   Доходный  подход является наилучшим для оценки стоимости объектов коммерческой недвижимости. Оценка недвижимости по доходу основана на предположении, что стоимость  недвижимости  равна текущей (сегодняшней, нынешней) стоимости прав на будущие доходы, она отражает возможность получения дохода от эксплуатации оцениваемого объекта недвижимости. Оценщиком  доходному подходу присваивается удельный вес равный 30%.

   Оценка  на основе метода сравнительного анализа продаж базируется на анализе рынка предложений по купле-продаже недвижимости, поэтому реально отражает ликвидность оцениваемого недвижимого имущества. В связи с этим, оценщиком  сравнительному подходу присваивается удельный вес равный 40%.