Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: теория и практика

 

 

ПРИЛОЖЕНИЕ 1

 

1. Гражданский кодекс РСФСР (применяется в части наследственного права, а также - при проверке оснований для регистрации, возникших до введение в действие ГК РФ);
2. Земельный кодекс РФ;
3. Семейный кодекс РФ;
4. Жилищный кодекс РФ;
5. Градостроительный кодекс РФ;
6. ФЗ "О государственном земельном кадастре";
7. ФЗ "О некоммерческих организациях";
8. ФЗ "О садоводческих, огороднических, и дачных некоммерческих объединениях граждан";
9. ФЗ "Об акционерных обществах";
10. ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)";
11. ФЗ "Об исполнительном производстве";
12. ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью";
13. ФЗ "Об основах федеральной жилищной политики";
14. Распоряжение Правительства РФ от 22.12.1993 N 96-рз "Основные положения о залоге недвижимого имущества – ипотеке";
15. Постановление Правительства РФ от 31.08.2000 N 648 "Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, находящееся в федеральной собственности";
16. Постановление Правительства РФ от 06.09.2000 N 660 "Об утверждении Правил кадастрового деления территории Российской Федерации и Правил присвоения кадастровых номеров земельным участкам";
17. Постановление Правительства РФ от 06.03.1998 N 288 "Об утверждении Примерного положения об учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним";
18. Постановление Правительства РФ от 01.11.1997 N 1378 "О мерах по реализации Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" ;
19. Приказ Минюста России от 16.10.2000 N 289, Приказ Госстроя России от 16.10.2000 N 235, Приказ ФКЦБ России от 16.10.2000 N 290 "Об утверждении Инструкции о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам";
20. Приказ Минюста России от 16.08.1999 N 244 "О правовом контроле за деятельностью учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним";
21. Приказ Минюста России от 02.02.1998 N 18 "О согласовании порядка создания, структуры и принципов размещения учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним";
22. Приказ Минимущества России от 03.07.2000 N 17, Приказ Госстроя России от 03.07.2000 N 2, Приказ Росземкадастра от 03.07.2000 N 169 "Об утверждении Инструкции о государственной регистрации прав и сделок с объектами недвижимого имущества, расположенными на территории нескольких регистрационных округов";
23. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28.02.1995 N 2/1 "О некоторых вопросах, связанных с введением в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации";
24. Постановление Правительства Ленинградской области от 13.11.1995 N 458 "Об утверждении Порядка купли-продажи гражданами земельных участков в Ленинградской области";
25. Постановление Правительства Ленинградской области от 13.11.1995 N 459 "О регистрации прав на недвижимость и сделок с ней на территории Ленинградской области";
26. Постановление губернатора Ленинградской области от 24.05.2001 N 207-пг "О плате за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах на территории Ленинградской области";
27. Указ Президента РФ "О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость" от 11.12.1993г. №2130;
28. Письмо Минюста России от 23.04.1998 N 2725-ПК "О регистрации сделок с недвижимостью" и др.

ПРИЛОЖЕНИЕ 2

 

 

Схема 1 "Задачи регистрации"

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Схема 2 "Понятие государственной  регистрации"

Во-первых, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – регистрация) – это юридический акт,  порождающий определенные юридические последствия для участников гражданско-правовых отношений.

Во-вторых, регистрация предполагает деятельность государства в лице специально уполномоченных государственных органов – учреждений юстиции.

В-третьих, регистрации предшествует правовая экспертиза оснований для регистрации, проверка полномочий обратившихся лиц.

В-четвертых, регистрация сопровождается внесением записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В-пятых, регистрация сопровождается соответствующей отметкой на правоустанавливающих (правопрекращающих) документах и возможной выдачей свидетельства о государственной регистрации.

 

Схема 3 "Права, подлежащие государственной  регистрации"

 

 

 

 

 

 

 

Схема 4 "Сделки, подлежащие государственной регистрации"

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Схема 5 "Объекты, подлежащие государственной  регистрации"

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

¹ Жилищные проблемы в вопросах и ответах. – СПб, 1998. – С.8-11.

² Там же. – С.7.

³ О. Миклина, Я. Гусев. К подготовке регистраторов привлечены лучшие умы// "Бизнес-адвокат". No. 9, 2001 г.

⁴ Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Справ. пособие: Ч. 1. - Тюмень, 1999. С. 3.

⁵ М.В. Царев. Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним// Современное право. N 12. 2003.

⁶ Там же.

⁷ ФЗ РФ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации". – Система "Кодекс".

⁸ Гражданский кодекс РФ (далее - ГК). Ч.2 ст.  8. – М., 2004.

⁹ Пискунова М.Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним как правоприменительная деятельность учреждений юстиции.//Бюллетень Министерства юстиции Российской Федерации. 2001. №1. - С.22.

¹⁰ Бокша М.С. Регистрация прав на недвижимое имущество – основа гарантий правообладателей в России и Соединенных Штатах// Бюллетень Министерства юстиции Российской Федерации. 2001. №1.-  С.30.

¹¹ Примерное положение об учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Ст.  8. // Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей. Санкт-Петербург. 1999. №1. - С.35.

¹² М. Бархатов приводит пример, когда при регистрации прав на земельные участки доходило до двойной регистрации: сначала в земельном комитете, а затем – в учреждении юстиции. Соответственно производилось двойное удостоверение – разными документами. Также указанный автор отмечает, что сегодня земельные комитеты фактически сохранили за собой регистрирующие функции в отношении прав на землю, вплоть до решения вопроса о государственной регистрации прав на недвижимое имущество. (См. Бархатов М. Система земельных организаций в Российской Федерации//Закон. 1999. №6. - С.109). Действительно, на практике встречаются постановления о предоставлении земельного участка в собственность, в которых гражданина обязывают зарегистрировать свое право, в случае невыполнения этого возможно даже изъятие земли. Отметим, что данные требования не только незаконны, но и приняты  вне компетенции выносящих их органов.

¹³ От составителей//Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей. Санкт-Петербург. 1999. №1. - С.4.

¹⁴ Регистрационное право, как подотрасль гражданского права, еще не достаточно сформирована, не существует и специализированной науки, изучающий данные виды норм. Поэтому веских оснований для применения настоящего термина вроде бы пока нет. Тем не менее, чтобы иметь возможность более кратко обозначать совокупность норм рассматриваемого гражданско-правового института, мы будем использовать термин "регистрационное право".

¹⁵ Сыродоев Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество//Государство и право. 1999. №8. - С.91.

¹⁶ Шаталов С. Лизинг недвижимости и проблемы регистрации (новый взгляд)// Хозяйство и право. 2001. №9. – С.125, 129.

¹⁷ ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Комментарий. Ч.1 ст.  2.  – М., 1999.

¹⁸ ГК РФ. Ст.  219. – М., 2004.

¹⁹ ФЗ "О государственной регистрации… -  Аб. 2 ч.1 ст.  2.

²⁰ Там же. - Ч.1 ст.  9.

²¹ Там же. -  Аб. 1, 2, 3 ч.3 ст.  9.

²² Там же. - Ч.1 ст.  12.

²³Там же. - Ст.  14;  ГК РФ. Ч.3 ст.  131. – М., 2004.

²⁴ ФЗ "О государственной регистрации… - Аб. 2 ч.1 ст.  2.

²⁵ Назимкина О. Государственная регистрация прав на землю// Закон. 1999. №6. - С.83.

²⁶ В.А. Кияшко. Государственная регистрация сделок в гражданском законодательстве// Журнал российского права". N 11. 2004.

²⁷ Бокша М.С. Указ. соч. - С.32.

²⁸ Пискунова М.Г. Указ. соч. - С.21.

²⁹ Там же с.24.

³⁰ Ст. ст.  2,8 Конституции РФ. – М., 1993.

³¹ ГК РФ. Ч.1 ст.  131. – М., 2004.

³² Гражданское право России. Часть первая: /Учебник/Под редакцией З.И. Цыбуленко. – М., 1998. – с.282.

³³ Сделки с недвижимостью без нотариуса. Государственная регистрация. Образцы документов. Комментарии и нормативные акты. – М., 2001. – С.13.

³⁴ Ломидзе О. Проблемы правового регулирования государственной регистрации ограничений прав на недвижимое имущество//Хозяйство и право. 2001. №7. - С.25.

³⁵ Камышанский В.П. Право собственности: пределы и ограничения. – М., 2004. – С.161.

³⁶ Ломидзе О. Указ. соч. - С.25.

³⁷ Гришаев С.П. Правовое регулирование недвижимости//Государство и право. 1999. №3. - С.39,40.

³⁸ Курсив автора.

³⁹ Гришаев С.П. Указ. соч. - С.40.

⁴⁰ Российская газета. N 79. 23.04.1998; Собрание законодательства Российской Федерации. 1998. N 16. ст.  1801.

⁴¹ Российская газета. 23.01.1993.

⁴² Российская газета. N 211-212. 30.10.2001.

⁴³ Комнату в качестве самостоятельного объекта права уже давно рассматривала Московская правовая школа. В то же время автор не совсем согласна с данной позицией, анализируя положения ст.ст. 130 и 133 ГК РФ. Недвижимые вещи могут быть объектом вещных прав. При этом можно сделать вывод о том, что недвижимой вещью признается самостоятельный объект недвижимости, поскольку вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения, признается неделимой, и может поступать в собственность или общую собственность (ч.4 ст. 244 ГК РФ). Комната же является частью неделимой вещи – квартиры. Поэтому самостоятельным объектом права комната являться не может, за исключением комнат в квартирах, для которых установлен режим коммунального использования. Тем не менее позиция московской правовой школы нашла поддержку в ст.16 Жилищного кодекса РФ.

⁴⁴ Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.02.1998. №8. – Система "Кодекс".

⁴⁵ Крашенинников П.В. Вступительная статья// Бюллетень Министерства юстиции Российской Федерации. 1998. №7. - С.34.

⁴⁶ Российская газета. N 177. 13.09.2000.

⁴⁷ Подробнее о требованиях, предъявляемых к документам, представляемым на регистрацию, см. Гл. 2 §1.

⁴⁸ Российская газета. N 137. 22.07.1998.

⁴⁹ См., например, п.4 Инструкции о государственной регистрации прав и сделок с объектами недвижимого имущества, расположенными на территории нескольких регистрационных округов. (Законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. – М., 2001. – С.152.).

⁵⁰ Российская газета. N 42. 04.03.1998.

⁵¹ Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. П.1 //Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей. Санкт-Петербург. 1999. №3.

⁵² Там же. - П.28.

⁵³ Там же. - П.8.

⁵⁴ Там же.  - П.44.

⁵⁵ Правила ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. – М., 2001. – С.102-111.

⁵⁶ Правила ведения Единого государственного реестра прав… - П.10.

⁵⁷ Там же. - П.п. 71-80.

⁵⁸ Инструкция о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения. – Санкт-Петербург, 2001.

⁵⁹ "Рекомендательного" – в силу того, что в случае противоречия Инструкции нормам Федеральных законов, законов, применяются последние.

⁶⁰ Подробнее о требованиях, предъявляемых к документам см. в §1 гл. 2 настоящей работы.

⁶¹ Инструкции о порядке государственной регистрации договоров… - П. 14.

⁶² Гришаев С. Сделки с недвижимым имуществом.// Закон. 2002. №1. – С. 29.

⁶³ Автору пришлось столкнуться с ситуацией, когда нотариус Ленинградской области полагала, что договор коммерческого найма жилого помещения, как подвид договора аренды, подлежит государственной регистрации, хотя ГК РФ не установил требование о государственной регистрации договора коммерческого найма, заключенного даже на срок свыше одного года. И это вполне  логично истекает из ст. 675 ГК РФ, согласно которой переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжение или изменение договора найма.