Гражданские правоотношения

5) Действуют специальные правила совершения сделок с недвижимостью, предусматривающие зависимость прав на земельный участок от прав на недвижимость. Так, залог недвижимости (ипотека) допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором она находится, либо его части, необходимой для его использования, либо права пользования залогодателя этим участком или его частью.

При продаже или аренде зданий, сооружений и предприятий одновременно с передачей покупателю права собственности на них передаются права на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Если же продается или сдается в аренду лишь земельный участок, владелец недвижимости сохраняет право пользования той его частью, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, на предусмотренных договором условиях, а при их отсутствии - право ограниченного пользования (сервитут).

Положения ГК о договорах дарения и ренты не содержат аналогичных правил в отношении недвижимости и земельного участка, на котором она находится. Представляется, что к ним по аналогии должны применяться правила купли-продажи недвижимости.

К недвижимости ГК относит и некоторые движимые по своим естественным свойствам вещи - воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Недвижимостью являются только те из них, которые подлежат государственной регистрации органами, уполномоченными осуществлять контроль за этими объектами.

Понятие указанных транспортных средств раскрывается в транспортных уставах и кодексах, а космических объектов - в международных конвенциях (договорах, соглашениях).

Анализируя все вышесказанное, следует говорить, что законодателем,  воспринята классификация недвижимого имущества на недвижимое имущество по своей сущности и в силу закона. Данная классификация и особый правовой режим имеет значение при государственной регистрации. Я хочу также отметить и проблемы в гражданском законодательстве, связанные с делением имущества на движимое и недвижимое. Законодатель считает синонимами понятия «недвижимые вещи», «недвижимое имущество», «недвижимость», о чем свидетельствует ст.130 Гражданского кодекса РБ.

Согласно ей, как говорилось выше, к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К категории недвижимых, законодатель относит и движимые вещи, подлежащие государственной регистрации: воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Они не только способны к пространственному перемещению без ущерба их назначению, но и специально предназначены для этого. Таким образом, законодатель разделил недвижимые вещи на два вида: недвижимые (земельные участки, участки недр и т.д.) и движимые по своей природе, но отнесенные к категории недвижимых.

Единого мнения о том, по какой причине законодатель посчитал необходимым включить движимые вещи в число недвижимых и распространить на них действие правил продажи недвижимости, нет.

3. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество.

Статья 131 ГК связывает момент возникновения прав на недвижимое имущество с моментом государственной регистрации недвижимости в едином государственном реестре. Регистрации подлежат права: собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК и иными законами. Государственной регистрации подлежат права собственности на земельные участки и другое недвижимое имущество, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, обособленные поверхностные водные объекты, многолетние насаждения и другие объекты.

Задача государственной регистрации - прежде всего, охранять права собственников и гарантировать достоверную информацию о недвижимом имуществе.

В соответствии с утвержденными формами каждому объекту должен быть присвоен кадастровый номер - индивидуальный, не повторяющийся на территории РБ. Кадастровый номер здания, сооружения состоит из кадастрового номера земельного участка и инвентарного номера здания, сооружения. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним производится в целях признания и подтверждения государством оснований возникновения, перехода, обременения или прекращения прав на недвижимое имущество. Она направлена на упорядочение гражданского оборота и охраны прав владельцев имущества. Государственная регистрация должна производиться по единой системе записей по каждому объекту недвижимости в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Такая регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права для всех лиц, поскольку она не оспорена в судебном порядке. В то же время регистрация должна носить открытый публичный характер. Любое лицо может получить информацию о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, что позволит избежать многих злоупотреблений и споров после принятия указанного Закона.

Государственной регистрации подлежат как вещные права на недвижимое имущество, так и сделки с недвижимостью. Например, при продаже предприятия ГК РБ обязывает стороны осуществить сначала государственную регистрацию заключенного договора на его продажу, затем осуществить фактическую передачу предприятия покупателю по передаточному акту, после чего произвести государственную регистрацию права собственности покупателя на предприятие.

Сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и порядке, предусмотренных законом. Право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество подлежат регистрации во всех случаях возникновения, перехода или прекращения этих прав.

В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества. Например, создание нового предприятия регистрируется в Едином государственном реестре.

Что касается государственной регистрации сделок в отношении земли, зданий, квартир и другого имущества, то такая регистрация производилась различными органами.

В частности, организация ведения земельного кадастра, регистрация и оформление документов на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость были возложены на Комитет РБ по земельным ресурсам и землеустройству и его территориальные органы на местах. Регистрация земли производилась в соответствии с Положением, утвержденным постановлением Правительства РБ «О введении государственного земельного кадастра в Республики Беларусь». По единой методике в государственных земельном, лесном и других кадастрах. В отношении иных объектов регистрации производилась комитетами по управлению имуществом, бюро технической инвентаризации, а также иными государственными органами.

Поэтому нужно было решить вопрос о применении новых правил государственной регистрации в Едином государственном реестре к сделкам, уже заключенным и зарегистрированным по ранее установленным положениям.

За регистрацию, выдачу свидетельств о регистрации и предоставлении выписок из реестра взимается государственная пошлина. Заинтересованные лица вправе обжаловать отказ в регистрации или незаконное совершение регистрации в суд по месту нахождения органа, осуществляющего регистрацию. Последний должен нести имущественную ответственность за вред, причиненный в результате нарушения работниками правил регистрации, на условиях и в размере, определенных общими правилами ГК (ст.14,15 ГК).

Ведь отсутствие регистрации недвижимости может причинить значительный ущерб не только покупателям, но и залогодержателям при залоге имущества, уже заложенного по другому договору, если последний не был зарегистрирован и кредитор о нем не знал. Во всех таких случаях виновные лица должны возместить потерпевшим убытки, причиненные их противоправными действиями по общим правилам, установленным ГК.

Специального решения требовал вопрос о действительности сделок с недвижимостью, если их регистрация вообще не была осуществлена из-за отсутствия соответствующего государственного органа, уполномоченного на регистрацию такого рода сделок. Такое положение сложилось по сделкам на приобретение недвижимого имущества в порядке его приватизации.

Государственная регистрация сделок, предметом которых является недвижимое имущество, давно применяется в развитых зарубежных странах. Во многих странах существуют специальные земельные книги или иные реестры земельных участков, в которые вносятся сведения о вещных правах на недвижимость и изменения на это имущество права собственности.

Существует и еще одна важная проблема. Кадровая. Понятно, что на должность регистратора прав необходимо подбирать достойных, квалифицированных людей. На должность регистратора прав назначаются лица: имеющие высшее юридическое образование или опыт работы в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав, не менее двух лет; прошедшие специальные курсы; сдавшие квалификационный экзамен в соответствии с установленными требованиями. Регистратор прав является государственным служащим, замещающим ведущую государственную должность. Особенности прав и обязанностей должностных лиц учреждения юстиции по регистрации прав как государственных служащих регулируются законодательством РБ.

3. СУБЪЕКТЫ ГРАЖДАНСКИХ ПРАВООТНОШЕНИЙ

1. Понятие субъектов гражданских правоотношений 

Участниками - субъектами гражданских правоотношений являются граждане (физические лица), их объединения (юридические лица), Республика Беларусь и административно-территориальные единицы.

В отличие от граждан юридические лица представляют организованные коллективы людей, поэтому являются коллективными субъектами граждан­ских правоотношений.

Особым субъектом гражданских правоотношений является государство. Оно может выступать в качестве стороны гражданского правоотношения (например, при наследовании имущества, причем государство ни при ка­ких обстоятельствах не может отказаться от наследования имущества как по закону, так и по завещанию).

Субъект гражданского правоотношения, обладающий правомочием, именуется управомоченным, лицо же, которое несет обязанность, называ­ется обязанным [12, с. 55].

В обязательственном правоотношении управомоченное лицо называет­ся кредитором, а обязанное - должником (например, наймодатель в части взимания квартирной платы является кредитором, а наниматель жилого помещения - должником). Управомоченный и обязанный в правоотноше­нии противостоят друг другу и не могут существовать один без другого. Нередко одно лицо является и управомоченным, и обязанным (например, покупатель и продавец в договоре купли-продажи).

Субъект гражданского правоотношения в законодательстве и в науке называется лицом. Этот термин применяется для обозначения как физичес­ких лиц (граждан), так и юридических лиц (предприятий, организаций).

Поскольку под субъектами понимаются носители прав и обязанностей, то основной предпосылкой участия граждан (физических лиц) и организаций (юридических лиц) в гражданских правоотношениях служит наделение их гражданской правоспособностью, т.е. способностью иметь гражданские пра­ва и обязанности. Из ст. 16 ГК следует, что способность иметь гражданские права и обязанности (гражданская правоспособность) признается в равной мере за всеми гражданами Республики Беларусь независимо от пола, нацио­нальности, вероисповедования, социального положения и происхождения. Воз­никает она в момент рождения гражданина и прекращается его смертью.

Субъекты гражданских правоотношений должны также обладать и де­еспособностью, т.е. способностью своими действиями приобретать граж­данские права и создавать для себя гражданские обязанности. В ст. 20 ГК сказано, что способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязан­ности и исполнять их (гражданская дееспособность) возникает в полном объеме с наступления совершеннолетия, т.е. по достижении восемнадцати­летнего возраста.

Что касается правоспособности юридических лиц, то она не совпадает по содержанию с правоспособностью граждан. Поэтому граждане и организа­ции могут быть участниками не всех гражданских правоотношений, а лишь некоторых из них.

Наряду с гражданами (физическими лицами) и предприятиями, органи­зациями (юридическими лицами) Республики Беларусь, субъектами граж­данских правоотношений могут быть иностранные граждане, лица без граж­данства, иностранные предприятия, государства. Отдельные изъятия по от­ношению к некоторым иностранным объектам гражданских правоотноше­ний могут быть установлены законодательством Республики Беларусь [12, с. 57].

Говоря о субъектах гражданских правоотношений, следует отметить, что гражданское законодательство допускает возможность замены одних субъек­тов правоотношений другими в связи с переходом к ним прав и обязанностей от правопредшественников, т.е. в силу правопреемства. При этом правопре­емство может быть универсальным (общим) или сингулярным (частным).

При универсальном (общем) правопреемстве происходит замена правопредшественника правопреемником в группе правоотношений или во всех правоотно­шениях (например, при наследовании все права и обязанности при смерти насле­додателя (завещателя) могут переходить к наследникам в какой-то части или пол­ностью, т.е. исходя из тех правоотношений, в которых участвовал умерший).